李战军 的博客

3月18日，我参观了上海春季房展会，有外国参展商为了向中国客户兜售商品房，从15个方面列举了在澳大利亚买房比在中国买房的不同和优惠。请博友看看人家是否有道理，是否有真的优惠，到外国买房好不好？

 本次春季房展会参观人次11万，国内楼盘成交2.5亿元，预登记房源2139套，4万人加入购房者俱乐部，开发企业称热度超过预期。

中澳房地产市场对比

（一）

任何国家的经济政策和房地产的政策都不会凭空从天上掉下来的，反之它都具有深厚的社会群体、社会思潮、社会伦理作为政策依据和底蕴。

我们今天的房地产调控政策，它的拥护者和受益者主要是哪一社会阶层？他们是百姓群众中的多数还是少数？支撑调控政策的社会思潮和伦理是什么样的？它有没有可持续性的生命力？这一直是我所关心的问题，也是一直想得到明确答案的问题。

我知道北京有一个叫马立诚的人，曾经看过他写的《交锋》著述，认为写的宏观和详实兼具、历史逻辑清晰、思想观点明确。最近偶尔在网上看到他被我们的一些同胞评为“中国十大汉奸之首”，更巧的是买到了他的新著《当代中国八种社会思潮》，随即做了阅读。

香港的房地产市场在法律规范、制度建设、土地交易、保障住房（公屋）、金融服务、物业管理、行政管理、人员素质、企业品牌等诸多方面，领先与内地各个城市，成为内地房地产从业者学习参考的样板。

中国房地产业实行改革开放以后，香港的开发企业、物业管理企业、中介经纪企业、规划设计企业、信贷金融企业纷纷北上，不但带来了内地所需要的资金，更带来了先进的理念和优越的管理，促进了中国房地产走向现代台阶。

回归祖国以后，香港和内地的交往热络频繁起来，在房地产方面更是如此。特别是内地居民赴港置业，所占住宅注册金额的比例2010年还是10.8%，到了2011年便大幅攀升至19.2%（其中内地买家占

一般中国房地产业界人士都认为，2003年6月5号《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务的通知》银发（2003）121号文件和2003年8月12号《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国发（2003）18号文件是新世纪我国房地产政策调控的时间始点和文件开端。如此算来，到2012年已有九年的时间，十个年头了。

但是，如果认真的查阅了中国人民银行2003年121号文件你就会发现，该文件要求各商业银行严格执行2002年8月26号《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》建住房（2002）217号文件。换一句话说，央行（2003）121号文件认为自己的依据来源于（2002）217号文件。

春节期间新华社的电文中报道，北京市有四百七十三家房地产开发企业的资质证书有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。根据有关规定，已注销上述企业的开发资质。

新华社由此断言，“一批房企通过各种方式消失、倒闭”，“这一波房企消失潮将会持续进行，甚至会呈现加剧势头”。新华社对此现象是欣慰的，也是欢呼的。

在对四种 “双体系”模式逐一分析的基础上，需要对四种“双体系”模式进行整体对比分析。结合我国城镇住房发展现状、城市化进程、劳动者收入水平演变、国家总体经济实力提升的系列环境，可以做出如下判断：

四种模式各有利弊，都是可行的，无非是由市场机制还是行政机制为主导来配置住房资源。其条件是政府决策、城镇居民认可；

在实践中两个体系会对住房需求群体产生优劣对比，由此两个体系在结构规模上会发生动态性的变化，不可能始终处在静态的结构规模关系；

考虑到我国各地经济水平、收入水平、居住水平的差异，允许不同行政区域自行采取不同“双体系”模式未尝不可，但依然取决于政府决策和居民认可；

我在去年12月30日写过一篇博客，题为“我国房地产逆境中再创历史新高”。今天国家统计局公布了2011年我国房地产最新统计数据，因此，我将原先的那篇博客略做修改，重新发表。

在今年严格的限贷、限购房地产政策调控的背景下，几乎所有的人都认为我国房地产的投资量、供地量、开发量、交易面积和交易金额都会比以往有较大幅度的下降。但是感觉并非是事实，而事实给大家都开了一个玩笑。

一、房地产投资2011年已突破6万亿元大关。

2006年我国房地产投资全年为1.9万亿元，2008年为3万亿元，2010年为4.8267万亿元。2011全年我国房地产投资已达6.17万亿元，同比增幅27.9%。

此种模式主要内涵是“保障住房体系涵盖商品住房体系的‘双体系’”。其要点是：

住房体系总体上是福利化、保障化主导的体系，主要依靠行政机制实现资源配置，主要靠财政列支予以投入保障，依托政府实现保障住房的配售、配租和管理；

70%-80%的人口和家庭被保障住房所覆盖，20%-30%的家庭通过市场满足住房需求；

实行福利性无偿分配、低租金、低物业管理费；

商品住房体系是存在于保障住房体系内部的、相对封闭的、独立运转的，商品住房价格体系对保障住房仅起着质量示范、价格参照、经济核算的功能；