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李战军 的博客

 
 
 

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对楼市现状应有正确评判[原]  

2007-05-24 09:10:18|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在我国今年对房地产业和房地产市场实施宏观调控的过程中,各界有识之士对上海房地产业发展进行了深度的思考,并为坚决落实国家房地产新政,保持房地产业的健康发展积极努力。近日记者就市场关心的话题采访了浦东房地产经济研究中心主任李战军。

他认为,最近一段时间,一些报刊、电视和网站对有关上海楼市的报道和评论颇多,大家的关心是一件好事。但任何评判都应给予事实和论据的支撑,不能以“势”压人。

其实,只有在对我国房地产市场状况整体把握的基础上,才能对当前有关宏观调控房地产业及其市场尤其是上海市问题作出较理性的判断。这恰恰是那些根本不了解上海房地产市场“今世前生”的“评论家”的不足。

住房改善愿望有待满足

随着经济的发展,我国一些经济较发达的城市,居民的收入不断提高,消费能力已跃上以住房、汽车、教育、旅游为特征的新水平。在全国很多城市,住房已成为市民家庭的第一消费支出。李战军认为,总体上我国城乡居民的住房仍然处于较低水平,表现在居住社区环境较差,住房质量较低,人均居住面积较小。人们改善居住条件的愿望十分强烈。

价格不能脱离购买力

上海房地产市场是一个已经走完内销房并轨、内外销房并轨两个阶段的市场。这个市场不是封闭的只向上海人开放的市场。这个市场的价格早已放开,并不是由政府审批决定的。上海房地产市场是一个面向长三角、全国、东亚地区甚至面向世界开放的市场。李战军指出:上海房地产这么一个开放的市场,其商品住宅价格自然不会由这个城市劳动者的工薪收入水平来决定。

根据上海人大通过的地方法规条例,上海市早已连续多轮将市民自住的成套公房以非常低廉的价格出售给市民。这个成套住房价格远远低于上海市民六到十年的家庭总收入,并未脱离普通老百姓的购买能力。

按照收入水平租购住宅

即便在当今的经济发达国家和地区,其房地产市场上的商品住宅也不是谁都能买得起的。李战军说,我国还是一个存在两元社会结构的发展中国家,还不可能建立起一个人人都能买得起商品住宅的市场。向低收入者提供买得起的经济适用房和租得起的廉租房是上海建立和谐社会、建立成熟房地产体系的长期政策性目标。应按照收入水平的不同层级,让老百姓自行决定租购不同价格的商品住宅。

上海市民的购房能力目前由三个方面构成:一是工薪收入、兼职收入、非劳动收入和灰色收入;二是银行和公积金的贷款成数、贷款总额和还款期限;三是已居住的私有商品住房的市场变现能力和变现总额。我们不能只讲一个方面,而看不到另外两个方面。在近五年时间里上海房价逐年加速上升,多数市民之所以还能够具备购房能力,金融贷款和私房变现便是重要的支撑条件。上海市民这些年是分享到住房制度改革和城市发展的成果的。

目前,我们应该用严格科学的态度、用经济分析的方法、从上海房地产的发展实际出发正确地评判上海楼市的现状,把握上海楼市发展的趋势。
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