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李战军 的博客

 
 
 

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我看国家发改委《2006年房地产工作调控重点》 【原】  

2007-05-24 09:19:41|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国家发改委《2006年房地产工作调控重点》通过“东方早报”在第一时间传达到了上海及其周边地区,使人们及早地把握了中央主管部门对今年房地产态度和工作。其中的一些提法值得我们细细咀嚼,认真领会。
1、“要通过房地产市场宏观调控部际联席会议制度,共同搞好房地产市场宏观调控。”
房地产宏观调控中,国家各委、部、局、行各发各的声音,互不协调,甚至推诿责任、越趄代庖之事屡见不鲜。各地房地产业界人士,说轻了是无所适从,是困惑;说重了是执政水平和能力。
比方说中央工作会议精神是将住房开发建设列入扩大内需的范畴中的,而国家税务总局奉行的是住房交易增加税种和提高税率的办法;人民银行一份非正式上报审批的研究报告,可以通过媒体要求取消建设部管辖的商品房期房预售的法规;国土资源部的一位副司长经过网络,可以明示税务总局应该增加房地产重税;建设部可以代表国务院各个部门表示不再出台房地产重大调控政策,结果是管得了建设部管不了其他部。一方面国家推行园林城市,另一方面国土资源部的司长可以不赞成“花园城市”。在上海长达半年的商品房价非理性疯长的过程中,人民银行管辖的各家商业银行没有一家关紧贷款龙头,反而要多少给多少。而在事后,不但不检讨金融部门的责任,还在指责房地产的过程中维护自身利益。以浦东新区为例,土地价格在“招拍挂”前后大不一样,但偏偏有人否认土地价格上涨是房价上涨的重要因素。
2、“要加强对房地产市场发展的社会宣传和舆论引导,鼓励居民适时适度消费。”
现在关于房地产的社会宣传和舆论引导,很多是任凭自我感情和社会道德因素,在愤世嫉俗的色彩下随意诋毁我国住房和土地制度改革成果,要求终结市场经济的取向,想用“均贫富”、“竭泽而渔”、“遏制经济发展”、“政府全面管制经济”的办法去追求幻想中的公平。要将房地产市场引向健康,政府必须将房地产信息及时、准确、透明,让事实和数据说话,让经济规律发挥作用。有的新闻媒体胡说什么“房地产开发商掌控媒体话语权”,“房地产业是社会福利的重要表现形式”,“一些地方政府要挟中央政府”,“房地产业是上缴税费最少的暴利行业”,“恢复土地和房产供应双轨制”,随意性和不负责任都到了不能容忍的地步。现在一句“鼓励居民适时适度消费”,都被房地产业看作是一种积极的信号。可见,房地产被妖魔化的程度是多么的严重。
3、“抓紧做好今明两年普通商品住房和经济适用住房安排及其公布工作。”
现在一讲房地产结构调整,就讲要大力压缩高档商品住宅的土地供应和建设指标,要加大普通商品房和经济适用房的建设规模。其实在我国经济相对发达地区,高端商品住宅和经济适用房在市场供应总量中都属两极的小头,而大头是中档或普通商品房。
将经济适用房的建设规模扩大到不恰当的比例,实行矫枉过正的举措,只会造成新的城市房地产结构失调。上海曾经有过非常健全和有效的经济适用房供给体制,只是后来各区县委、办、局的“住宅办”都翻牌当了“开发公司”,在两个“并轨”的过程中都去搞了中高档商品房开发。
严格地讲重大工程配套用房不能等同于经济适用房,不能用重大工程配套用房的建设规模和分配规模来模糊经济适用房的本身意义。上海市现在居住面积低同时收入又低的家庭,就其大部分而言,其所需要的改善房源可能根本就不再江桥、顾村、曹路、三林……。他们购房的成本是低了,但他们每天出行的成本则和他们的收入不相称。或许各区县政府自家孩子自家抱,采用在市场上收购分散的二手房同时实行合同租赁的办法,是解决上海市“双低”家庭的居住问题的主渠道。
4、“进一步完善预(销)售房屋的及时合同备案和实名制购房制度,强化预售款监管。”
这里释放的一个积极的信号是至少在2006年时段范围内,期房预售这一多年实行的办法还不会取消。期房预售当中的弊端不是没有办法予以解决的,合同及时备案、实名制购房、强化预售款监管只是一部分办法。购房合同细化开发商的责任,明确建筑质量标准和材料标准,按施工进度逐步付款,制定不按时交房的处罚细则,强化竣工验收标准和制度……,是解决期房预售弊端的另外一些办法。
期房预售不仅给开发商有经济效益,对购房者个人也有经济效益,对整个社会更有经济效益。它能够用少量的钱办相对更大的事情,能够将有限的资金资源实现更多次的滚动周转,能够更快地产生企业的利润和政府的税收,这对我们这个发展中国家来说是利大于弊。
5、“要加大对商业银行房地产贷款监管,严格控制不合理的房地产贷款需求”,“推进房地产金融制度创新,拓宽开发企业直接融资渠道,规范发展住房消费信贷。”
金融业贷款房地产生产和消费环节,与贷款其他行业一样都有贷款风险,房地产金融警钟长鸣并无不妥。但在出现危机或风险积累之时,金融业一味指责房地产业的不是,只顾自身的风险释放,甚至借此机会施展刀技多得一块,而不检讨自己的职业操守和管理能力,这是金融业的悲哀。
在现行的房地产宏观调控政策条件下,正是金融业首先变阵,出现了一些值得关注的动向:2005年末个人住房贷款比年初增加2440亿元,但同比少增1629亿元;2005年末我国金融机构存差达到9.2万亿元,占存款余额的32%;银行业说房地产个人消费贷款的坏账率提高了50%;央行的报告宣布“随着宏观调控政策的贯彻实施,我国房地产开发投资进入稳步增长阶段,全国房屋销售价格涨幅趋于平缓。”;深圳发展银行推出了“双周还款”,农业银行推出了“住房接力贷款”,上海公积金扩大了贷款总额和贷款种类,有的银行推出了二手房贷款八成的措施;房地产基金和房地产证券化又有了实质性的推进……。上述情况表明,中国房地产业的发展应了那句老话,“成也金融,败也金融”。中国金融业的积极变化预示着中国房地产业正处于大地微微暖风吹的新境遇。


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