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李战军 的博客

 
 
 

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宏观调控和精细化管理[原]  

2007-05-24 13:22:49|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产调控任务艰巨复杂 连续三年,国家以至少五个“国”字号的文件指导全国的房地产宏观调控。一个行业受到如此高度重视,足以可见房地产问题的严重性。今年上半年,全国七十个城市除上海等极少数城市外,绝大部分城市房价依然逆市而上,反映了房地产宏观调控的艰巨性和复杂性。
调控中产生很多新问题 各地在房地产调控过程中,产生了一些值得我们深思的问题:文件中要求调控的一些具体指标客观依据是什么?依据各地的具体情况,为什么没有相应的房地产投资增长、住宅供应结构、房价上涨幅度的综合性量化考核指标?各个城市经济收入困难和居住困难的“双困户”,具体数量和具体对象为什么始终不能公布?为什么一些调控措施反而增加了中低收入者解决住房问题的难度和负担?好的政策理应促进生产力的发展,为什么政策一出台,房地产市场交易却大幅度萎缩?针对土地房产价格的调控措施在实施中为什么往往结果都是反向的?在对房地产业的批评中为什么利益集团的利益总能得到维护?为什么政府更多的依靠行政权利而不是市场规则作为调控行动的主旨?房地产调控是否会激化我国不同地区之间、不同收入阶层之间的利益矛盾和社会稳定?这些问题的提出引申出另外一个问题,即房地产需要精细化管理。
房地产和城市都需要可持续性发展 可持续发展就是要努力实现生态、社会和经济的协调发展。而实现可持续发展,就城市来讲,主要是依托城市的建设和管理;对城市房地产来讲,就是要实现土地供应、开发建设、市场营销和物业管理的良性循环。
城市发展不能重建轻管大规模的城市建设只能是阶段性的,精细化的城市管理却是长期性的。一个城市只注重建设而轻视管理,这个城市是不能够持续发展的。我国城市可持续发展过程中,往往会出现重建轻管、建管并重、管重建轻是城市发展的三个阶段。越早迈入管重建轻的城市发展阶段,这个城市将会是一个成熟、稳定的城市,具有吸引力和辐射力的城市。
城市管理其实属三大管理 一是城市人的管理,主要包括人的教育培训、卫生医疗和社会保障等方面的管理;二是城市物的管理,主要包括房地产和城市基建项目等方面的管理;三是城市流的管理,主要包括人流、交通流、资金流、信息流和物流等方面的管理。
城市房地产需要精细化管理 房地产管理是城市物的管理的重要组成部分,更是城市可持续发展的重要保证。因为所有城市建设和城市居民的不动产最终都凝固为城市地上地下的附着物,也因为房地产支撑着城市的形态面貌和产业功能。城市房地产的精细化管理,理论上应该包括土地供应精细化管理、房屋建设精细化管理、市场交易精细化管理、物业精细化管理和调控方式手段过程精细化管理。
转变房地产调控手段、过程和方式 历史已向我国每一个城市房地产管理者提出了区域土地和房产调控手段、调控过程和调控方式转变的客观要求,即调控手段由粗放管理向精确制导转变;调控过程由事后调控向事先预防转变;调控方式由经验导向向数据导向转变。杜绝非民主的主观决策和非科学的情感调控。
建立房地产监测决策创新平台 为了实现城市房地产调控的转型,城市应该建立起房地产监测调控的创新平台。该平台应该能够全面、及时、准确的反映城市房地产的基本信息,包括土地供应信息、建设进度信息、市场交易信息和行业管理信息;该平台要求展现多维、立体、直观的表现房地产数据、指标、指数,涵盖各类土地、新房和二手房、住宅、办公楼、商铺厂房的租售,并将这些依据进行比较和推测;该平台必须是高效、精细、集成、分析为一体的房地产监测调控的创新模式,能够将国家宏观经济指标、城市总体规划、区域人口态势、地方主要经济指标、五年经济和社会发展规划与房地产数据进行耦合,判断房地产投资、结构、增幅和市场秩序的健康程度或警示程度。
把握城市房地产调控的基本要素 无论是数据搜集整理,还是数理统计模型建立,无论是城市房地产监控,还是调控决策,都要建立在可靠的管理手段和管理环节上,都要有明确清晰可抓的调控依据要素。设想整个监控决策必须以城市规划为依据,以土地供应为基础,以建设过程为对象,以预售许可为节点,以市场价格为重点,以供求平衡为目标。
监测路径 路径一,理论研究-模型建立-调试演算-实践应用;路径二,宗地-楼盘-板块-区县-全市;路径三,微观基础-宏观导向-微观调控;路径四,历史资料-现状分析-预计推测-事实判断;路径五,理论-实践-判断分析-调控决策。
以客观体现市场现状原则建立现状类客观指标群 如时间段、同比/环比:土地利用现状、土地利用规划、未开工比重、出让土地价格、出让土地面积、出让土地可建面积、出让土地规划套数、出让土地容积率;建筑类型、房型、面积段、价格段、时间段、同比/环比:新开工面积/套数/套均面积、成交面积/套数/套均面积、成交价格、价格指数、新增供应面积/套数/套均面积、新增供应价格、可售面积/套数/套均面积、新增供应销售率、正常期销售率。
以科学预测市场发展原则设计预计类推测指标群 如建筑类型、房型、面积段、价格段、时间段、同比/环比:预计开工面积/套数/套均面积、预计供应面积/套数/套均面积、预计成交面积/套数/套均面积、预计成交价格、住宅消化周期(静态)(面积/套数)、住宅消化周期(动态)(面积/套数)、预计供求比 (面积/套数)。
以准确判断市场质量原则提出决策类判断指标群 如调控土地供应总量、区位、结构;调控建设规模、结构、区位、进度;用经济手段调控和影响市场价格;做出规范房地产交易市场的具体措施。
技术手段 依托行政审批、土地普查、房屋普查、权籍登记、市场交易和市场调查获取原始基本数据;运用数学模型和计算机技术生动直观表现数据、指数、指标等图表;运用地图、遥感影像、卫星照片进行大视角、可转换、可缩放、可定位、可纵横切的耦合表现。
上海房地产监测中心应运而生 继上海市房地产交易中心、上海房地产信息中心之后,今年八月下旬上海建立房地产监测中心,这是上海实现房地产精细化管理的主要举措,是对房地产区域调控的重要创新。
房地产监测中心的主要工作职能是对房地产开发项目进行监测,建立全市房地产开发项目进度日常监测体系,严格房地产开发项目手册制度,通过对每一房地产项目从土地出让、项目开工、项目竣工到销售完毕的完整生产周期实行全过程的动态跟踪和监测分析,为房地产市场宏观调控和精细化管理提供依据。
全市建立一支近百人的监测队伍;设定三类(主体指标、客体指标、交易指标)四级(市、区县、板块、项目)监测指标体系;确定内、外、郊三环,北区、中心区、西区、东区、南区五个大区,十九个行政区域,一百五十八个板块等不同的监测范围;完成市、区两级联动的动态监测。
未来监测中心将按照市局“实行精细化管理,强化基础工作”的要求,积极探索房地产项目数据采集新机制;按照“统一身份、统一窗口、统一平台、归口负责、调查核实和数据共享”的要求,加强监测过程管理;通过多角度、全范围监测,全面掌握市场信息,形成具体、精确、量化的市场报告。
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