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李战军 的博客

 
 
 

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如何看明年的上海房地产价格  

2007-05-24 13:32:18|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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到了年底,上海明年房地产价格的走势如何,自然成了市民关心的问题。谁也不能像算命的那样断言明年何时跌,跌多少。几年来,一些知名的专家学者做过这种判断,但只能证明这是他们研究能力和信誉的下降。但是,这并不妨碍我们对明年的背景形势做一分析。
今年上海的房价特别是商品住房价格,如果将重大工程配套用房统计在内,房价是微跌,如果统计在外,则房价还是微升的。总体上可以说是平稳的。这种平稳是建立在中心城区的新房供应量比重进一步缩小,而远郊的新房供应量占据统治地位情况下实现的。
房地产宏观调控从2003年开始到今年,已经延续了四个年头了。去今两年,国务院相关部门分别打了两轮组合拳,高密度地、配套性地对房地产业中的投资增长过快、价格上涨过猛、商品结构不合理和市场秩序混乱的问题,进行了经济和行政手段的调控。调控的结果就全国而言,增长幅度有所减缓,价格没有大涨也没有下跌。除非明年还有房地产的政策组合拳,否则价格不可能大跌。一般会有更多的城市像今年的上海一样,价格微跌或平稳。
现在的房地产调控政策中,对房地产开发商开发经营起重大影响的是土地严控和招投标、70%经济适用房、70%90平方米、所得税预征等少数措施,而提高利率、税率,增加新税种,往往会通过市场的传导机制,最终还是由消费者承担。明年房地产的土地供应量会继续偏紧,开发商要拿地也会观察两个70%的执行力度,市民也会因为宏观调控政策,持币待购,滞后消费。这样商品房供求会处在一种低位平衡运行的状态,价格不会波动太大。
另一个对上海房价有着重要影响因素的是动拆迁成本。上海近两年来房价涨幅是受到了抑制,但动迁成本却在高歌猛进。卢湾区的土地成本有的已达到11万元/平米,浦东世纪大道沿线的动迁土地成本也有5万元/平米。动迁户持有一平米的被动迁房源,核心城区都要给到2万元.以上。要被拆迁的旧房都有这么一个补偿价格,那么它在一定意义上已经支撑住了上海核心城区商品房的底部价格。也就是说,新的商品住宅价格再怎么跌,也不会低于该区域的动迁房补偿价格。
现在报刊上常看到要求开发商公布成本的舆论。实际上房地产的开发成本并不是房地产市场价格的唯一决定因素。房地产市场价格还受市场需求、商品房流通环节的多少、土地位置稀缺性、房地产费税和公关成本等复杂因素影响。开发成本中,变数最大的是土地成本,各不一样。在国际市场上,一般商品从工厂出厂价到零售价,要翻六倍,这是正常倍数,而高档名牌专卖店往往要翻十几倍。生产企业、外贸公司、买方代理、进口商最后到百货店和专卖店,一般要经过五道环节,每一道环节都要从中抽利。房地产业中并不是从业者都赚钱,跨掉的、倒台的也不在少数。当然也存在着赚大钱的企业,这是他抓住了机遇。现在的上海房地产市场价格总体上是合理因素占主导地位。
明年上半年,由于受到今年调控政策延续性影响,成交量和价格水平很可能是量跌价平。夏天太热,而秋天依然是上海购房的传统好季节。“金九银十”实际上反映的是上海住房消费时段的偏好。秋天还有党的十七大会议召开,政治形势将是祥和而明朗的。
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