注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

当前上海房地产市场形势分析  

2007-05-24 13:33:33|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
一、市场供求情况
两轮房地产宏观调控去年对上海市场供求关系影响较大,今年影响相对较小。今年的市场供求各项指标和图形都好于去年,市场成交量高于去年,市场总体向供需平衡方向优化发展。上海市场目前基本处于供求平衡状态,依然存在巨大的市场需求和发展潜力。

在三大环线区域中,外郊环作为市场供应成交主力,供需缺口也比较大,2006年1-11月新增供应量为1480万平方米左右,而成交量为1271万平方米左右,供应缺口达到200多万平方米,该区域房地产项目面临较大的去化压力。

内环内和内外环区域市场供求状况较为平衡,市场表现良好。

在19个区县中,南汇和松江两区供应量较大,成交量相对不足,市场供需矛盾较为突出。1-11月份,南汇累计供求缺口达到137万平方米,接近其同期成交量;松江供应量超出107万平方米,也将近同期成交量的50%左右,这两个区县未来去化压力较大,市场风险较为突出。其他区县在本年度供求状况较为良好,基本平衡。

二、价格走势

去年和今年的宏观调控造成了上海商品房成交均价在六千到一万元之间的宽幅振荡,但总体振幅趋缓,呈现横盘整理,但今年的成交均价运行位置要高于去年。成交均价走势图出现两个“W”筑底图形,前一个“W”波动较大,位置也低,后一个“W”波动较小,位置也相对高。表明上海市商品房价格总体上还是稳定小幅上升的。

三、商品住宅和配套商品住宅

上海市配套商品住宅的供应量在全市商品住宅总量中的比重2005年超过35%,今年在20%以下。目前配套商品住宅对上海房地产市场的作用,主要是使面临世博会和地铁建设而形成的繁重动拆迁安置任务得以完成,同时压低了上海市商品住宅和商品房的市场均价。

但我们要防止出现两个误区,一是用重大工程配套商品住宅取代经济适用房。两者功能尽管有相同之处,但两者使用方向是完全不同的;二是用商品房和商品住宅均价代表上海房地产市场的真实价格。真正反映上海市房产市场价格的应该是商品住宅平均价格指数、分区域房价指数、不同类型商品房和商品住宅的中位性房价指数,应该由房价指数体系和综合房价指数代表上海房地产市场的真实价格水平和走势。

四、办公楼市场

上海办公楼供给低于成交的局面在本世纪已经连续了五年,并一直保持着供不应求的态势,到今年首次供应量超过了成交量。从2004年开始,上海办公楼市场新增供应量和成交量出现高位运行态势,带来销售市场的火爆,办公楼租赁市场租金也不断攀升。

上海销售性办公楼市场规模较小,每月市场新增供应量仅为15万平方米左右,不足住宅市场的1/10,因此易受个案上市的影响而出现突增突降的现象。此外,市场供应量正逐渐由传统的中心城区向远郊区县扩散,其供应量和供应比重都有扩大的趋势。

中心城区办公市场成交量一直占全市总量的绝对比重。而远郊区县尽管供应量有上升的趋势,但成交量并没有出现同步的增加,可见,在缺乏足够产业支撑的情况下,远郊区域的办公楼项目存在较大的去化压力。

全市及中心城区办公楼均价走势较为平稳,远郊区县均价波动较大。同时,远郊区县办公楼均价整体上具有上升的趋势。

五、商铺市场

商铺市场在经历了2004年的旺销之后,陷入了比较尴尬的局面。供应量充足而成交量却逐步走低,导致供求关系呈现供过于求的态势。

上海商铺市场每月成交量基本稳定在10-20万平方米左右,而新增供应量则由于个案的影响波动较大。2006年以来,上海商铺市场新增供应量出现猛增,连续数月超过了30万平方米的增量,而每月成交量最高也不过20万平方米,导致市场去化压力较大。

中心城区商铺市场表现较为良好,除个别月份供应量由于个案影响偏高外,市场基本都处于供求基本平衡的态势,近两个来市场成交量还屡屡超过新增供应量,表明市场的良性发展。

而远郊区县商铺市场则明显表现为供过于求的态势,尤其是今年以来,月度市场新增供应量均在高位运行,而成交量虽略有增长,但与新增供应量仍有较大的差距。远郊区县的商铺市场苦乐不均,一些有着明确的产业定位和完善的招商管理的专业市场销售形势看好,而那些定位不清管理混乱的专业市场以及仍缺乏人气的社区商铺则面临较大的销售压力。

除2005年10月份由于个案影响价格超高外,商铺市场均价整体走势较为平稳,自2005年以来涨幅较小。中心城区表现较好,而远郊区县成交价格基本没有太大的变化。

六、房地产投资及其增长状况

上海全社会固定资产投资总额和房地产开发投资均一直保持积极上升的势头。但房地产开发投资增幅趋缓,在全社会固定资产投资总额中的比重也在下降。表明两者的结构关系趋向优化。
  评论这张
 
阅读(68)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017