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李战军 的博客

 
 
 

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我国房地产调控政策走向  

2007-05-24 13:37:14|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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回答明年我国和上海房地产的走势问题,在当前与其去研究分析房地产市场的各种数据,还真不如研究房地产政策决策部门和政策制定者们对房地产市场形势的判断认识。尽管这些有决定政策权力的部门和人士在认识上还不能完全统一,但仍然能够从中发现端倪,理出头绪:

继续实行土地严格控制的政策。这主要表现在对过去违纪违规占用的土地进行清理,严格建设用地的分解指标,继续禁止别墅用地的批租。此项政策对市场的影响表现在土地价格会继续走高,从而影响房价难降。国土资源部多次认为土地政策调整不会影响房价,是不符合市场实际的。

严格执行“70/90”住房开发政策。这主要表现在那些还没有拿出“十一五住房建设规划”的城市,必须向上级和社会有个交代。所有批出的住宅土地都要按照政策规定办事。此项政策的执行将受到市场的极大考验,实际上不具备长期执行的条件。

出台保障性住房强制性政策。如果起步涵盖范围过大,其夭折的可能性也越大,地方政府的财力也不可能承受比重过高的住房保障要求的支出。经济适用房的建设和分配会受到极大考验,尤其是在北京、上海、深圳、广州这样的一线城市。经济适用房正在受到越来越多的诟病批评,而廉租房将会成为各地对低收入者最重要和最主要的保障形式。

征收物业税。该税是决策者们的后续选择性政策,市场对此已经具有一定接收准备和心理承受能力。物业税在当前条件下受冲击最大的是中低收入者,增加了他们物业持有成本,除非对这一阶层实行减免,相反对中高收入者来说不会产生重大影响。物业税对房价具有抬升作用,对进行房屋投机者具有抑制作用。

征收二手房转让土地增值税。该税种已在北京开征。如果全面开征,那么在二手房交易环节当中,存在印花税、营业税、个税、土地增值税,加上未能可能出台的物业税,将大大增加我国居民的购买或持有居住房的税赋。

提高房地产的开发和消费贷款利率。这与国家货币政策、利率政策、汇率政策密切相关。难以出台只对房地产开发和消费贷款的专项利率标准。由于美元疲软,我国短期内继续提高利率,空间不是很大。国家主要是采取增加银行准备金率和发行中长期债券、基金等形式收缩银根。

在连续两年组合拳式密集出台房地产调控政策的背景下,更多的是需要检验政策的效能效率,而不是再打政策组合拳。现在是宏观调控压缩了房地产市场需求,但市场供给也相应出现变化。土地供应量少了,房地产开发商采取收缩性、观望性的开发策略,需求和供给呈现动态平衡,房价实在难以可能出现大幅下跌,除非采取过激的非市场经济行为。
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