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李战军 的博客

 
 
 

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上海轨道交通和房地产【原】  

2007-05-24 13:01:06|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海城市地面公共轨道交通在上个世纪早期已经产生,但直到上世纪80年代,上海的城市公共交通问题逐步积累,成为困扰上海城市发展的突出矛盾,迫使上海下定决心建立与地下轨道交通为主的新型城市轨道交通网络。上海发展轨道交通是在借鉴国内外的经验,突破试验段的技术障碍,采用新的融投资方式的基础上发展起来的。

上海地铁轨道交通是在1990年1月开始建设的。相比英国伦敦的世界第一条城市地下轨道交通已经晚了127年,相比我国北京的地下轨道交通也晚了20多年。起步虽晚,但起点较高,发展较快,给上海城市发展带来了巨大的推动作用,也促进了上海房地产的快速发展,改变了上海市民的出行方式。

一、上海开发建设轨道交通的初衷

1、人口增多、市域面积扩大

1990年上海常住人口总数已经超过1200万,市区规模不断扩大,一些郊县区域直接划入了中心城区,上海开始进入快速城市化的时期。城市大量人口迫切需要疏解到新的开发区域,减轻中心城市压力。

2、市政及地面交通设施落后

上海市区地面道路的狭窄、城市机动车保有量增长迅速、单位面积的人口高度密集,造成人均交通用地面积较低、市中心区域的公交车流密度较高,给市民工作和生活带来了不便。原有的地面公共交通难以承担大容量和快速化的要求。尽管上海在80年代开始建设城市高架,但仍不能满足日益增长的交通流量。

3、落后的交通方式造成城市交通高能耗、高污染。

上海公共交通中的电车由于受到输配电和电线支架占地的困扰,长期上海公共交通是以汽油车和柴油车为主,发动机陈旧更新慢,能耗大,废气和噪音难以消除。

实践证明,在上海这个如此高度密集的大城市里,单靠地面公交解决交通问题是远远不够的。城市轨道交通的建设将是解决上海城市交通问题的根本出路。上海规划以地面发展交通为基础,地面高架交通为骨干,地下轨道交通为网络,从根本上改变上海公共交通的落后状况,从而最终形成以轨道交通为主体、地面公交为辅助的换乘便捷的立体化城市公共交通新格局。

二、世界主要中心城市都有发展轨道交通的历史经验

上海城市定位为国际化的大都市,要成为国际上的经济、金融、贸易和航运中心,势必学习世界主要中心城市的发展公共交通的手段和方式。

1、世界主要城市轨道交通简况

世界上最早的地铁于1863年在英国伦敦建成,其干线长度为6公里,由于当时电动机车尚未问世,机车牵引仍用蒸汽机车。当年就运载乘客950多万次。伦敦的轨道交通线路经过发展已经呈放射状布置,地铁共有9条线,总长500千米,共273个车站,目前可日运300万人次,能够解决40%的出行人员的需要。

美国纽约地铁总长1142千米,是世界上最长的城市地铁,在市中心区是地下,出了市中心区就上地面。纽约地铁拥有25条线路,设立468个车站,每日客运量约为400万。美国的旧金山地铁是当今世界上最现代化的地铁,地铁运行时速高达128公里,为世界地铁速度之最。

法国巴黎拥有1000万人口,巴黎的轨道交通工具包括地铁、轻轨铁路和高速列车,轨道交通承担巴黎公共交通70 %的运量。巴黎有地铁14 条,共计200多千米,年客运量12亿人次。

莫斯科地铁全长300公里,9条线路共有150个车站,每天运送乘客达900多万人次。

日本东京大都市圈现有280多千米地铁线,铁路近3000千米,轨道交通构成了城市公共交通的骨架体系,特别是在连接市区与郊区及远郊区的放射线方向上,更是占据主导地位。轨道交通系统每天运送旅客3000多万人次,担当了东京全部客运量的86%。

香港地铁自1979年开通以来,已经发展成有7条线路、全长91公里的铁路系统网络,系统共有53个车站,其中14个为转车站,每日载客量200万人次。

新加坡地铁又叫大众捷运系统,始建于1988年。目前地铁线路总长约91公里,有49个车站,新加坡人口才420万左右,而每天搭乘地铁的人次要超过百万。

随着世界范围内的城市化进程,世界各国的城市区域都在逐渐扩大。采用立体化的轨道交通来解决日益恶化的城市交通问题目前正被许多世界上的大城市所采用,并逐步形成了目前以地下铁道为主体,多种轨道交通类型并存的现代城市轨道交通新格局。

2、当前世界大城市轨道交通发展的经验特点

类型多样化发展。目前国际上技术比较成熟、已经上线运营的城市轨道交通有地铁、市郊铁路、轻轨、单轨、导轨、线性电机牵引的轨道交通及有轨电车7种。其中市郊铁路、地铁、轻轨和有轨电车应用最广泛,线性电机牵引系统最有发展前途。

布局网络化发展。纽约、伦敦、巴黎、莫斯科、东京等轨道交通较为发达的城市,基本已形成一定的轨道交通规模和网络,可以延伸到城市的各个方向。呈辐射状分布的城市轨道交通系统已成为这些现代化大都市的重要干线交通,不仅缓解了城市交通的拥挤状况,而且绿色环保,在城市的社会活动、经济活动中发挥着不可替代的重要作用。

资金来源多元化。目前世界上多数国家由中央政府、地方政府和轨道交通受益部门共同投资建设城市轨道交通系统。例如日本地铁建设采用补助金制度。德国通过交通财政资助法每年向购油者加收10%的税收作为城市交通建设资金。巴黎的法规规定,城市交通设施基本建设,中央政府投资40.5%,其余的由地方政府和有关部门投资。

三、国家战略为轨道交通建设提供难得机遇

发展城市轨道交通是对城市投融资体制的考验,是对城市运营能力的测评,也是建设技术创新的结果。上世纪八、九十年代交替之际,国家从我国改革开放的大局出发,对上海实行新的财税体制,赋予上海更多的经济自主权,特别是开发浦东、振兴上海成为国家战略之后,上海的经济和社会发展得到了全面提升,也为上海的轨道交通建设提供了现实可能。

1、整个城市总体经济实力提高

上海城市因改革和开放,大大提高了城市的总体经济实力,具备了建设地铁的财力基础。各行各业也具备了因地铁建设而带来的暂时性的经营损失。市民也愿意响应政府的号召,舍小家为大家,腾出空间建车站。

2、融投资体制和管理体制改革使轨道交通建设落到了实处

采用市、区两级政府共同投资的模式,组建新型的投资企业和管理企业,接收外国政府和国外银行的长期贷款和技术支撑,同时吸收社会投资,走的是一条“投资—资本—资产—资金—投资……”之路,使上海的地铁建设从开始就具备了超常规可持续发展的动力机制和动力源。开发至今源源不断,建设设备逐步到位,开发线路有序推进,管理能力不断提高。在探索中,上海打破了原先由地铁建设总公司一家承担建设运营的体制,确立了投资、建设、运营、监管“四分开”的原则,并在轨道交通的建设和运营领域引入新的竞争者。

3、技术创新使轨道交通建设规模扩大、速度提高

上海轨道交通一开始就采用了国际上先进的盾构掘进技术。1963年当时上海隧道工程公司结合上海软土地层研制了1台直径4.2m的手掘式盾构机。1980年上海市进行了地铁1号线试验段施工,研制了一台直径6.41m的刀盘式盾构掘进机,后改为网格挤压型盾构掘进机。1990年上海地铁1号线工程全线开工,采用的是土压平衡盾构掘进机。

四、上海轨道交通建设的历史现状和未来规划

上海轨道交通建设是在市场需求和规划指导下逐步推进的,除了4号线黄浦江董家渡区位因复杂地质条件造成塌方延误工期以外,总体上一路顺利,将“规划-融投资-动迁-建设-运营”有机串连,先是交付一条线路再推进第二条线路,以后基本上是多条线路同时开工,逐条线路交付运营。

1、发展过程

1990年1月19日上海地铁1号线正式开工建设,于95年4月10日全线建成通车,实现了上海地下轨道交通“零”的突破。

2002年随着轨道交通1、2、3号线的建成通车,运营线路总长度达到65公里,客运量达3.57亿人次,日均97.9万人次。

目前上海已初步形成了一个立体化的城市交通网络,拥有轨道交通1至5号线五条线路和一条磁悬浮线路,至2005年末,全市轨道交通营运线路长度达到148公里,轨道交通客运量5.94亿人次,比上年增长23.8%。

2006年随着6、7、8、9四条线路建设的全面展开,上海轨道交通建设将计划实现“234”目标,即确保2条延伸线年内通车,2007年建成的3条线贯通,2009年新的4条线全面开工。上海轨道交通的建设已经进入一个全新的阶段。

预计到2010年,上海将初步形成一体化现代化的交通网络,建成11条线路,运营里程达到400公里以上。轨道交通线日均客流量达到600万人次,占全市客流总量的比重将由目前的10%左右上升到40%左右。从而形成上海轨道交通网络新形态,届时,上海轨道交通网络将有4线换乘枢纽站1个,3线换乘枢纽站15个。这些换乘枢纽站以解决中长距离乘客出行为目标,与浦东、虹桥两大国际机场相通,与上海铁路南站、西站、北站和高速铁路站四大铁路站以及徐家汇、芷新两大长途汽车站相连,并直接与徐家汇、花木、真如、五角场等4个城市副中心和静安寺、中山公园、铁路南站、不夜城地区、浦东陆家嘴金融区等几十个大型交通集散点连接。
2、已建成营运的线路简况

轨道交通1号线:目前总长度33公里,投资额65.53亿元。共有25个车站,可在人民广场站与2号线换乘,在上海火车站与3号线换乘,在上海体育馆站与4号线换乘,在莘庄站与5号线换乘。

站点依次为:莘庄-外环路-莲花路-锦江乐园-上海南站-漕宝路-上海体育馆-徐家汇-衡山路-常熟路-陕西南路-黄陂南路-人民广场-新闸路-汉中路-上海火车站-中山北路-延长路-上海马戏城-汶水路-彭浦新村-共康路-通河新村-呼兰路-共富新村

1号线北延伸二期(共富新村-富锦路),共设3站及一个车辆段,预计将于2007年通车。

轨道交通2号线:1996年开工,1999年10月建成试通车。目前全长19公里,投资额约120亿元,共设13个车站。可在人民广场站与1号线换乘,在中山公园站与3号线换乘,在东方路站与地铁4号线、6号线和9号线换乘,在龙阳路站与磁浮线路换乘。

轨道交通2号线一期工程西起中山公园至浦东张江,站点依次为:中山公园-江苏路-静安寺-石门一路-人民广场-河南中路-陆家嘴-东昌路-东方路-杨高南路-世纪公园-龙阳路-张江高科

2号线西延伸段(中山公园-临空园区)全长6.2公里,共设4个站点及北翟路车辆段,预计2006年年底建成通车。2号线远景规划西至虹桥机场,东至浦东国际机场。

轨道交通3号线:1997年5月开工,2000年建成通车。目前全长24.97公里,其中地面线3.6公里,高架线21.37公里。总投资约86亿元,共设19个站点,可在上海火车站、上海南站与1号线、4号线换乘,在中山公园站与2号线换乘。

站点依次为:上海南站-石龙路-龙漕路-漕溪路-宜山路-虹桥路-延安西路-中山公园-金沙江路-曹杨路-镇坪路-中潭路-上海火车站-宝山路-东宝兴路-虹口足球场-赤峰路-汶水东路-江湾镇

3号线北延伸段目前建设中,全长近14公里,共设10个车站及1个车辆段。

轨道交通4号线:2000年开工,2005年12月建成通车。目前全长33.7公里,总投资约130亿元,除涉及4个站点的修复段外,线路呈“环C字型”,共设26个站点。部分站点与3号线共用,在上海火车站、上海体育馆与1号线换乘,在中山公园、东方路可与2号线换乘。未来所有进入中心城区的轨道交通线路都可与4号线实现换乘。

站点依次为大木桥路-东安路-上海体育场-上海体育馆-宜山路-虹桥路-延安西路-中山公园-金沙江路-曹杨路-镇坪路-中潭路-上海火车站-宝山路-海伦路-临平路-大连路-杨树浦路-浦东大道-东方路-浦电路-蓝村路站-塘桥-南浦大桥-西藏南路-鲁班路(塘桥-鲁班路为修复段,预计2007年完工)

轨道交通5号线:2000年8月8日开工,于2003年11月试运营。

目前全长17公里,共设11个车站,在莘庄站可与1号线换乘。

站点依次为:莘庄-莘城-银都路-颛桥-北桥-剑川路-东川路-金平路-华宁路-文井路-天星路

轨道交通5号线南延伸一期为东川路站到奉贤,远期将抵达金山。
上海磁浮线:2001年3月开工,于2004年建成并投入运营,投

资额为89亿元。全长30公里,西起上海轨道交通2号线龙阳路站,东至浦东国际机场,设计最高运行时速430公里,单向运行时间7分20秒。营运时间从早上7点到晚上21点。远期规划将穿越上海中心城区和杭州市相连。

3、正在建设中的线路情况

轨道交通6号线:全线地处浦东新区范围,预计2007年底建成开

通,投资额为111.7亿元。全长33公里,其中高架线12公里,地下线21公里,共有28个车站,地下车站19个,高架车站9个。有6座车站与其他8条轨道线路相交换乘。

站点依次为:港城路-花山路-航津路-外高桥保税区-洲海路-五洲大道-东靖路-巨峰路-五莲路-博兴路-金桥路-云山路-德平路-北洋泾路-民生路-渊深体育中心-世纪大道-浦电路-蓝村路-儿童医学中心-临沂新村-高科西路-东明路-高青路-华夏西路-上南路-灵岩南路-济阳路
轨道交通7号线:预计2009年底建成开通,投资额为172.9亿元。

全长35公里,共有28个车站,地下车站27个,地上车站1个,有11座车站与其他9条轨道线路相交换乘,由于途经世博园,有5座车站可直接服务世博会。

站点依次为:锦秋路-上海大学-南陈路-上大路-大场-沪太路-行知路-大华三路-新村路-岚皋路-镇坪路-长寿路-昌平路-静安寺-常熟路-肇嘉浜路-东安路-浦江南浦-浦江耀华-长清路-耀华路-云台路-高科西路-杨高南路-锦绣路-沪南路-龙阳路-芳甸路

轨道交通8号线:一期工程预计2007年底开通,全长22.4公里,

全部为地下线。共有地下车站21个,有8座车站与其他8条轨道线路相交换乘,耀华路站可直接服务世博会。

站点依次为:市光路-嫩江路-翔殷路-黄兴公园-延吉中路-黄兴路-江浦路-鞍山新村-四平路-曲阳路-虹口足球场-西藏北路-中兴路-曲阜路-人民广场-大世界-老西门-陆家浜路-西藏南路-周家渡-耀华路

轨道交通9号线:一期工程预计2008年开通,全长29.14公里,

共有车站12个,具有线路长,站间距大、速度快等特点。一期将连接松江新城和徐家汇城市副中心,二期工程初期延伸至浦东民生路,三期延伸至浦东东靖路,四期将延伸至崇明,最终成为横贯上海东西的最长轨道交通线。

站点依次为:松江新城-松江大学城-洞泾-佘山-泗泾-九亭-中春路-七宝-星中路-合川路-漕河泾开发区-桂林路

4、规划中的线路情况

轨道交通10号线:一期规划为七宝高速铁路客运站-新江湾城站,二期规划为新江湾城-外高桥保税区,目前已开始部分路段的工程招标。

轨道交通11号线:规划长度为120公里,一期规划主线为嘉定新城-浦东三林,支线在西北段上连接上海国际赛车场和安亭汽车城,二期规划为浦东三林-南汇临港新城,目前也已开始部分路段的工程招标。

轨道交通12号线:规划为虹梅路漕河泾科技园区-浦东的金桥出口加工区,目前正在进行环境影响公众调查评价。

轨道交通13号线:规划为丰庄-浦东华夏西路,目前正在进行环境影响公众调查评价。

轨道交通14、15、16、17、18号线:为远景规划,目前尚未确定具体走向,预计在2010-2020年间全部建设完成。其中14号线规划为环西二大道-金桥;15号线规划为上海西站-环南二大道;16号线规划为祁连山路-虹口公园;17号线规划上海西站-军工路;18号线规划为长江西路-华夏中路。

五、轨道交通建设对上海城市和房地产发展的巨大作用

上海轨道交通已建成部分正在发挥着巨大运能,正在淡化着城市中心和城市边缘地区的差异,缩小了城市不同地区的时空差距。在建部分将为世博会的召开提供便利,使上海轨道交通网络功能真正显现。

1、对城市发展具有调整结构和消除城乡两元结构的作用

上海轨道交通的建设对于减轻城市空气污染、缓解交通拥挤、加快人口流动、提高通勤速度,提高公共运输供给能力和效率,完善大城市立体交通系统都起到了很好的作用。轨道交通在客运方面容量大,准点快捷、安全舒适,人均占用道路少,根据不同路段的地面交通和土地供应状况,从地面、高架、地下三种通行方式中选择一种,体现了节约用地和集约用地。

轨道交通在修建城市轨道交通设施和消除城市结构性缺陷的过程中,可以为城市扩大投资和消费需求、创造更多的就业机会、获得更快的经济增长。城市结构的升级还能更多地吸纳农村剩余劳动力,对于消除上海城乡两元结构、推动城市化发挥明显作用。

上海目前也以构建枢纽型、功能性、网络化基础设施和立体化交通网络建设为核心,加速推进城市基础设施的现代化建设,1991——2004年,全市用于城市基础设施建设的投资累计达到5471.38亿元,平均每年增长25.7%,占同期固定资产投资的比重为23.4%。而在城市交通规划和建设方面,上海应该将“优先发展公共交通、适度控制小汽车交通”作为发展重点。在优先发展公共交通中,突出轨道交通的优先地位是提升上海综合交通发展水平的要点,也为进一步改善上海投资环境、扩大对外开放、增强城市综合功能创造了有利条件。

2、对房地产市场具有提升和稳定的作用

上海轨道交通的迅速发展,有效地带动周边的房地产的开发和交易,对实现中心城区的旧城改造和郊区的房地产开发带来无限生机。

上海轨道交通对地价的提升作用最为明显,而地价的上涨直接推升房价。实践中是地铁规划推出、线路动工、线路开通交付使用的三大环节,都使地价、房价出现跃升。地铁周边的商品房是最受上海市民和投资者欢迎的房屋。

根据调查研究,地铁对周边经济的带动,其最佳的辐射范围应该是在地铁站口半径一公里以内的区域。比如在莘庄区域,自地铁一号线1993年投入使用的前后3年里,地铁周边1公里范围内商品住宅价格提升了2倍。

轨道交通的建设缩短了上海偏远地区与市中心的行程距离,不仅加快了偏远区域的开发建设,也带动了上海人口由市中心向偏远区域的流动,从而刺激了该区域房地产市场的消费,使得这些区域成为上海房地产市场发展的新热点。轨道交通对沿线房地产的拉动作用是对市郊的影响大于市区。当初上海地铁一号线通车,沿线梅陇、莘庄等地房产热销,房价迅速形成独立板块;地铁二号线通车,世纪公园、龙阳路、张江等地区被迅速带动,成为购房炙手可热区域;明珠线通车后,江湾镇、黄兴绿地等受益匪浅,交通便利度提高,吸引了大量中心城区居民前往。

轨道交通对于租赁市场激活的作用更加明显。租赁物业与轨道交通站点的距离成为了衡量租赁物业租金水平的标准。一般距离轨道交通站点步行在10分钟之内的物业楼盘,其租金受轨道交通的影响十分明显。

轨道交通对于房地产不仅具有升值作用,而且对房产的价值还能起到一个稳定保值的作用。在房地产出现周期性波动的时候,周边物业都能表现出较强的抗跌能力。

上海轨道交通建设在带动沿线区域的开发后,还带动了该区域特别是偏远地区房产的大量开发,在一定时期内起到平抑上海整体市场的价格,从而继续保持上海房地产市场的稳定。

3、对上海商业发展具有增加总量、调整布局和改变业态的作用

上海传统的商业布局过去主要集中在少数几条主要的商业街。而随着轨道交通的开发建设,一大批新的商业圈开始形成。

商业圈就是指在一定区域内,以商场或商业区为中心,向周围扩展形成辐射力,对顾客吸引所形成的一定的区域范围。现代商业圈不仅指商业街区,还包括由商务酒店、写字楼、休闲娱乐、大量商务配套以及其他配套设施等组成的商务集聚区域。

在今后5年里,上海每年将有50公里的轨道交通线路投入运行,这成为全面推进上海轨道交通商业的最大契机。目前交通枢纽型商业因其汇聚众多交通线路、并结合地铁的复合立体交通网络的特点正成为上海商业新的热点。在上海“十一五”规划纲要中,也首次明确披露了上海将在未来五年大力发展交通枢纽型商业。

关于交通枢纽型商业,包括三种概念。一是轨道交通枢纽型商业中心,主要指公共交通的枢纽干道发生变化后产生的新兴商业中心。作为大型轨道交通枢纽中心,五角场在“十一五”商业规划中已经被明确定为“城市商业中心”。而此前一直表现较平淡的中山公园地区,也将得益于轨道交通规划,定位为区域枢纽型商业中心;二是门户型商业中心,主要指进出上海的交通门户的商业配套设施建设;三是建设与快速交通干道配套的通路型商业,包括汽车旅馆、经济型旅馆以及与交通有关的服务设施,比如交通出口要道、停车场的商业设施、匝道口商业等。根据上海道路交通网的规划,上海轨道交通沿中环线将设置交通综合换乘枢纽17处,以这些换乘枢纽为重点,对江湾——五角场、武宁路——真北路等区域正抓紧制定商业配套规划。同时,对建设中的东方路——张扬路、上海南站等交通枢纽将完善商业配套计划;此外,根据郊区商业发展的要求,在松江新城、嘉定新城、临港新城等与大型枢纽邻近的区域,做好交通与周边商业的整体规划。
在交通枢纽站的地面项目上,超大型“巨无霸”购物中心将成为“主打”业态。从业态上看,购物中心、大型百货店将成为交通枢纽站、中央商务区站、商业中心站地面商圈的核心业态。而在站点内部,将以设置快速型的商业服务业为主,体现专营专卖特色。此外,大型居民区站点、新城中心站点的地面商圈会以商业街区为主体,设置大卖场、超市、便利店、各类专业及生活服务业,在站点内部,同样将以设置快速型的商业服务业为主,体现专营专卖特色;重要旅游区站点以设置旅游纪念品为主,地面商圈发展宾馆、假日旅馆、地方特色产品,餐饮、休闲娱乐服务。根据规划到2010年上海将出现十大轨道交通枢纽型商业集聚地:上海新客站、上海南站、静安寺、常熟路、徐家汇、上海体育馆、人民广场、虹口体育馆、东方路、东安路。这十大新增轨道交通枢纽型商业集聚地。交通枢纽型商业将成为特色性商业或区域性商业的导向和指南,将成为上海新一轮财富的集聚地。

上海为了完善轨道交通商业规划,将加强已建轨道交通项目的相关配套设施。如在人民广场和徐家汇这些轨道交通枢纽,加强与地面商圈的贯通和连接,提升该区域的商业档次与能级。目前人民广场区域正在规划建设高档商业圈,其中包括15万平方米的新世界摩尔和20万平方米的百联中心城。而徐家汇换乘枢纽虽然已拥有港汇广场、美罗城、太平洋百货等商业配套,但随着规划中的大宇广场的重新启动,将进一步增强这个区域的商业设施。火车站轨道交通枢纽区域也要加强与地面商圈的贯通与连接,满足市民购物、餐饮和休闲的需要。 轨道交通枢纽由于交汇站点产生的换乘人流直接影响到周边商业零售业的发展,随着人流、车流的集聚,商机也随着集聚。一些高级办公楼、大型商业设施、各类配套设施临轨道交通枢纽站点而建,形成大商业圈的概念,商务、商业的共同繁荣以及不断集聚的人气也促进了轨道交通枢纽这些地段地价和商业物业经营回报的上涨。 受南站即将建成的利好,今年南站周边商铺成交异常活跃,商铺租金比南站轻轨恢复运营前涨了约有1000元/月,而且表现出非常抢手的态势。目前一套120平方米以上的门面房,租价已升至15000元/月,且无议价空间。

随着上海将交通与商业结合开发,轨道交通枢纽商业区成为一个发展的重点,轨道交通将与核心商业圈紧密结合,共同发展,带动上海商业走向一个新的高度。

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