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李战军 的博客

 
 
 

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中国房地产供求特点和价格特点  

2007-05-24 15:25:56|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1、供给特点
要素供给充分。我国房地产要素供给基本不存在短缺问题,除土地供给受房地产宏观调控影响,购置面积和开发面积近年来绝对量有所下降以外(但相对过去仍保持高位运行),开发资金和钢材、木材、水泥、人才的供给都是充分的。需要指出的是包括土地在内的所有生产要素的内在价值都处在上升阶段。

要素供给价格上升。房地产开发资金需求量很大,但由于资金供给渠道单一和宏观调控的影响,为解决资金链的问题,开发商需求商业银行贷款之外的更多渠道,但通过这些渠道获得的资金利息成本很高,由此又推动了开发成本。金融管理落后,金融产品缺乏已成为制约房地产发展的主要因素和关键所在。另外,生产资源要素和人才要素也是不断上升的,特别是土地要素。

供给面临需求挑战。房地产宏观调控之所以在价格调控上收效不大,主要原因是我国房地产正处于成长期,需求旺盛。购房主要是购买期房,而现房购买大都只能在存量房市场上。即便出现空置房,但与现房总量相比,还是微不足道。更何况造成空置房的原因主要是配套不到位和位置偏远。如果继续严格控制房地产开发土地供应总量,很容易出现开工量、竣工量和成交量的比例失调,因供不应求而出现的价格上涨。

供给总量在地域上不平衡。从全国看,2005年东部地区的土地开发面积和土地购置面积占据着全国的一半左右,房地产投资占据着全国的66%,房地产开发资金占用量占据着全国的71%以上,这与东部地区人口总量和经济发展程度密不可分。但是,中西部地区的上升幅度当前高于东部地区,呈现较好的发展态势。

商品住房供给结构存在阶段性问题。全国住房制度改革以后,相应配套的住房保障制度没有同步跟上,经济适用房和廉租房的开发和分配明显不足,几乎将中国老百姓解决住房问题都赶入到房地产市场当中。商品住房大房型比重较大。能够适应低收入者的商品住房,在空间分布上主要集中在城市边缘地带。

供给地域由中心城区向城郊和农村地区转移。由于产业结构的调整,现代服务业所需用房向各个城市的中心城区聚积,而人口向外疏散转移。伴随着城市化的进程加快,大中城市的商品房供应由原先的中心城区占据大比重,逐步变为原先的郊区和农村地带成为商品房供应的主要承载地。

存量商品房供给比重逐步提高。上海在前两年商品住宅存量房的市场交易量几乎接近增量房的交易量,后因二手房交易费税政策的变化,导致这两年差距又有所拉开,但存量房交易比重趋势越来越大已经成为不争的事实。全国商品房的供给在整个市场中表现将会延续上海的市场现象,即存量房的市场供给比重将会越来越大。在个人住房消费贷款上,对存量房交易的贷款比重会逐步扩大。

非住宅商品房供给比重逐步提高。也是由于城市功能和产业结构的变化,还由于房地产宏观调控的重点在商品住宅,非住宅商品房供给比重在一些大中城市已经明显上升。这一趋势还将波及到中小城市。

2、需求特点
需求旺盛。由于我国城市居民住房长期消费水平低下,随着我国经济的发展和老百姓收入的提高,购买和租赁商品房已成为我国老白姓的最主要的消费领域。由于我国的高储蓄率和宏观经济中的资金资产流动性过剩,可供投资的出路不多,在社会保障还不完善的情况下,购买商品房还是我国老百姓的最重要投资领域。

需求结构呈现刚性状态。中国对商品房的需求旺盛不是中短期的现象,而是中长期的现象。主要原因是对商品房需求具有刚性支撑,而这种刚性支撑不是短时期里能够消除的。譬如,中国城市化导入了大量原先的农村人口,城市改善性需求呈梯度上升状态。城市功能优化和产业结构调整产生了大量的动拆迁需求,少数大城市和中心城市又承担着大量国内其它城市和国外的自住和投资需求。

中高端需求拉动中低端需求。中国房地产市场形成以后,一直是中高端房地产产品需求引领着区域房地产市场的发展。中高端房地产产品已成为区域房地产市场的先锋乃至主流。中高端商品房生存周期长,标志性作用大,对城市的形态发展具有定型作用。反观中低端商品房则生存周期端,市场淘汰率高,物业管理收费到位率低。

外来需求比重逐步提高。因为我国处于城市化和工业化的浪潮之中,从我国的直辖市到县级市,再到农村地区的重点镇,外来人口住房需求比重一直处在上升状态。这种现象尽管存在地域环境承受力的问题,但对我国来说总体上是一种社会进步,好处比弊端多。

购房需求大于租赁需求。办公楼和商铺因管理和利益的问题,投资者大都作为经营性战略资产长期持有。特别是那些高档办公楼和商业中心。但就商品住宅而言,鉴于中国老百姓的消费偏好,只要有购买能力,还是选择购房。即便现在缺乏购买能力,也希望在条件成熟时买下属于自己的商品住房。选择租赁住房的往往是常住流动人口。

东部房地产需求将长期占据主导地位。因为经济实力的问题,我国东部房地产的需求将长期引领全国房地产的需求。从管理理念、产品创新、新材料运用、价格水平、需求总量等方面都是如此。中部地区由于人口甚多,其房地产的需求比重将会显著上升。但西部地区在需求比重上难有提高。

3、价格特点
短期价格难以下跌。我国商品房价格短期内难以下跌,主要原因一是需求旺盛,二是房地产生产要素价格上升,三是我国房地产宏观调控中的行政性措施中有一半具有抬升商品房价格的作用,而经济性的措施绝大部分都具有抬升商品房价格的作用。而经济适用房、廉租房的开发建设需要一个生产周期,短期内难以起到平抑价格的作用。

长期价格还会上升。我国因土地制度改革和住房制度改革而形成的房地产市场不过短短的二十年时间,和世界上成熟的房地产市场相比,我国房地产市场还处于一个成长时期。我国目前的商品房价格与自己的纵向历史相比确实是高的。但与世界上许多经济发达的国家和地区相比价格并不高。我国城市职工的收入水平和商品房价格相比,今天的收入房价比并不比十多年前来得高。在九十年代初期,凭工薪收入也是买不起当时的商品房,只不过那个时候存在双轨制,很大一部分城市居民按房改方案用较低的价格买下了自住公房。而现在基本上不存在这种双轨制。那个时候我国还没有进入大规模的城市化阶段,要买房人主要是有户籍的职工。而今天想在城市买房的有大量的常住流动人口和农村务工者。再考虑到我国经济正处于一个高速发展的长周期过程中的因素,我国商品房价格长期上升是一个符合经济规律的正常现象。

价格水平呈现梯度。这种梯度主要表现在:大城市-中等城市-小城市;办公楼商铺-住宅-工业厂房;东部-中部-西部。这种梯度表现是符合世界上绝大多数国家房地产价格水平波动状况的。正是有这种水平梯度,我国的商品房价格才有了相互间的带动和推动,率先和跟进,支撑和后退。

价格构成比重处在变动之中。我国商品房价格进入新世纪以后,土地价格因素比重一直在扩大;在房地产宏观调控过程中,费税因素比重也有所抬升;工程建按造价、管理成本和财务成本近十多年来相对稳定,尽管绝对量也有所上升(财务成本在九十年代后半期比较高),但比重还是有所下降;利润基本上是一个机会结构构成。成功的开发商和开发项目获得了高额的风险利润。但另有一大批开发商和开发项目陷入了财务陷阱、法律纠纷和破产倒闭。成功和垮台的开发企业加在一起,行业利润未必就是中国最高的。我国土地批租大多是毛地批租,实情是地方政府拿了开发商的钱搞动迁和配套,很多时候是政府不能按时交地,或者是不能及时通过规划,或者是相应配套滞后于项目开发,导致开发周期延长。开发商囤地牟利现象是存在的,但获利的主要手段并不是囤地。
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