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李战军 的博客

 
 
 

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国家房地产宏观调控政策效果评析  

2007-05-24 15:26:28|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1、总体评价
综观2003年到2007年1月的房地产宏观调控全国情况,总体来说房地产的投资增幅、商品房市场供应增幅、商品房价格增幅和土地供应量都有了明显的下降,房地产市场交易秩序得到进一步的规范。

但以北京、大连、深圳、广州为代表的全国绝大部分城市的商品房价格仍处于上涨过程之中。

鉴于房地产开发周期的因素,商品住宅的供应结构调整和经济适用房、廉租房的建设分配的政策效果还不明显,有待市场检验,也有待在较长时间里才能显示。

土地一级市场的交易仍然存在着大量的行政性资源分配和不规范操作的现象,也有待努力克服。

房地产调控各项政策的最终落实不是短时期内能够解决的。我国房地产的宏观调控重点应该从价格阶段转到结构阶段,最终还是要落实到建立我国住房保障机制和体制的阶段上来。

2006年12月召开的中央经济工作会议,已经把经济增长、就业、物价、国际收支平衡四大宏观调控目标中的促进国际收支平衡放在了突出位置,成为稳定国家宏观经济的最主要任务。而要从根本上解决国际收支不平衡的问题,除了要加快转变外贸增长方式以外,最重要出路是解决国内需求不振的问题(2006年我国前三季度消费对经济增长的贡献率仅为35.7%,而投资对经济增长的贡献率则高达49.9%)。要用扩大国内需求的办法解决投资和消费比例的失衡,解决内需和外需的失衡,解决对外贸易的巨额顺差,解决外汇储备的过猛增长。

由此判断,房地产调控问题并不是我国宏观经济调控最重要最突出的问题,只不过是涉及到民生和社会稳定的分支性热点问题。不宜将房地产调控问题扩大化、严重化,甚至政治化。必须看到近二十年来是我国国民居住水平改善最好最快的二十年,也是我国城乡形态和产业功能重塑的二十年。要防止不顾及国力、财力而任意扩大住房保障面倾向的出现。保持房地产的健康稳定发展,对扩大我国国内需求起着支撑性的作用。

2、决策机制
房地产宏观调控决策主要在国务院及其各部委。最先由央行开始,后来土地资源部、建设部、财政部、国家发改委、监察部渐次递进参与。总牵头是国务院办公会议。各省市和房地产行业协会基本没有参与,甚至没有协商沟通,主要承担决策执行责任。各部委之间在房地产调控决策过程中早期存在不协调,各自决策的问题。后期协同性较好。

我国中央政府和地方政府在房地产管理职能上没有划分清晰的、分层次的范围和职责,这是造成房地产两级政府出现博弈的体制原因。房地产的不动产特点决定了任何房地产的调控本质上都应属于城市房地产调控和区域房地产调控。

3、调控手段
从2003年起,中央政府连续四年都对房地产行业和市场做出宏观调控政策。这些调控政策手段有的是以国务院名义牵头颁发的,有的是以国家部委办的名义直接公布的。这些政策最近两年又是以组合拳的形式在短时间里密集推行的。

调控手段有的是行政性的,有的是经济性的,也有的是法律性的。行政性手段最直接,短期效果最明显;经济性手段作用最大,但要通过中长期才能发挥调控效果;法律性手段最为薄弱。调控手段的实施存在立法法规流程上的疑问。

调控手段的实施基本上是自上而下的。调控手段的力度中央和地方明显存在差异,各地力度也存在差异。

各项调控政策一部分可操作性很强,一部分可操作性不强,存在争议和疑问,给执行造成一定的困难,主要是准备时间太短。实施细则的制定颁布明显跟不上实施原则的制定颁布。

4、调控范围
涉及全国房地产产业、行业(企业)、市场。

涉及房地产产业链的规划设计、土地转让、外资进入、房产开发、房产交易、金融配套和财务费税。

涉及房地产投资、房地产价格、房地产结构和房地产市场秩序。

毫无疑问,四年的房地产宏观调控是全覆盖的,已不存在重大方面的遗漏。

我国房地产宏观调控应该严格限制在产业领域和经济领域,而不应该轻易跨入到道德领域和政治层面。不能将对房地产的社会需要等同于房地产市场的有效需求。

5、调控重点
先期是房地产贷款和土地供应(2003、2004年);中期是房地产价格(2005年);后期是房地产商品住宅结构(2006年);近期是房地产企业收益(2007年1月)。我国房地产宏观调控重点的阶段性特点明显。

在房地产宏观调控过程中,似乎调控的主线目标和效果判断标准是房地产价格。这给房地产宏观调控自身带来难以解脱的重负,也容易使调控走入误区。

我国房地产宏观调控的重点最根本的是建立我国住房保障制度。遗憾的是在这方面进展缓慢,认识不一致,责任被推卸,研究缺乏数据依据,还未能看到较为明晰连贯、长期稳定的调控框架。经济适用房开发建设存在巨大争议,也在土地供应、资金保障、开发责任、覆盖规模和分配回收办法等具体方面缺乏对策。


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