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李战军 的博客

 
 
 

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中国房地产业高速发展的基本成因  

2007-05-24 15:26:57|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1、中国经济快速稳步发展是房地产发展的基础条件
我国房地产业高速发展是和我国经济超常规、长周期、高速度发展分不开的。过去十年,由于国家对经济的宏观调控和东亚金融危机影响,前五年GDP增速连续微降,后五年增幅又逐年上升,到了今年将达到10.5%的新高点。经济的增长使地方财力和老百姓的可支配收入也呈现相应增长。

国家处于城市化和工业化发展的浪潮之中,各地通过竞争性的抓机遇抢发展,使得几乎所有城镇的城市定位、城市功能和城市形态都发生了巨大变化;中国老百姓通过一波又一波的逐次提高的排浪式消费,将消费需求推广到汽车和住房领域,老百姓的住房水平改善之快、之好、之广状况空前。城市发展和老百姓改善生活条件的两股洪流形成了我国房地产大发展的大好局面。

2、土地及住房制度改革为房地产发展提供了体制保障
在计划经济年代里,土地是无偿划拨供应,土地资源的稀缺和浪费共同存在,土地价值无法反映在国家资产财富中;住房是由政府和单位无偿分配并实行福利性租金,大批的城市居民分不到房子,大批的城市居民住在连简单再生产都无法维持的小房和破房当中,住房问题成为各地爆炸性的社会问题。

始于上世纪八十年代的我国土地制度改革和住房制度改革,其核心就是将土地和住房问题的解决推到商品化、市场化道路上去。国家除财政资金投入外,允许单位自筹资金、民营资本、境外资本、个人资金、金融资本、公积金、信托基金、土地批租收益、债券和股票市场资金等投入房地产业,从根本上解决了发展财力不足的问题。国家和地方政府通过土地批租的收益和房产税源的增收,获取了各地房地产和城市建设的持续性发展的引擎。譬如上海市上世纪最后十年的土地批租收益共计约一千亿元,为上海城市发展“一年一个样、三年大变样”提供了经济支撑。整个国家的土地资源价值和商品房价值都随着改革的推进而逐步提高。

3、旺盛的市场需求是我国房地产发展的动力源泉
由于摈弃了土地无偿划拨和房产无偿福利分配的国家或单位资源行政性配置的体制,土地和房产的真实价值从此可以在市场上得到充分体现;也由于土地资源、投入资金和建筑材料的市场配置,使得房地产发展的市场供给问题一扫短缺局面。但真正决定我国房地产发展的还是社会和群众个体从旧体制束缚下释放出来的对商品房旺盛的市场有效需求。

我国城市居民人均居住水平在世界上并不高,存在着居住面积不断提高的客观要求;我国每年至少有两千万农民工涌入城市,他们最基本的要求是在城市具有生存发展的空间;由于经济往来的密切性和产业结构的变化,中国每一个城市都存在着因短期流动人口激增而产生对商品房需求量的增加。2004年底建设部颁布《全面建设小康社会居住目标》,提出我国“2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米。平均每套住宅标准在120平方米左右,达到户均一套、人均一间的总体目标。”我国城市的商品住宅总量具体到某一城市可能产生空置过剩,但就全国中长期而言,我国城市住房需求还会保持强势。当到2020年中国城市化水平达到55-60%时,将有2.6亿农民从农村迁入城市。

2005年我国土地购置面积为382平方公里,土地开发面积为207平方公里,商品房销售面积为5.58亿平方米(相当于上海市现在的全市房屋保有总量)。但客观形势是土地依然是总体供给不足,开发建设总量短缺,自住改善型需求不易得到满足。我国产业结构从以第二产业为主转向以第三产业为主的发展态势,决定了办公楼、商铺、宾馆、会展、旅游等房产类型具有旺盛的市场需求。这一切共同决定了我国房地产市场发展良好的长期走向。
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