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李战军 的博客

 
 
 

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如果属实,上海住宅房价将存在上涨推力  

2007-05-24 15:42:57|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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4月底,上海市房地产行业协会负责人公开表示,上海住宅市场供求比例在1.5比1左右,供求关系处于相对平稳状态,完全可以满足购房者需求。
这位发言人还指出从后续供应看全市目前在建住宅施工面积保持相当的规模:近6000万平方米,这也比去年同期有所增长。
为了形象说明问题,这位负责人指出从网上可售住宅加上新上市住宅与住宅成交量比较,也就是通常所称的供求比来看,大体是1.5比1。也就是说,如果有10万户家庭想买房,现在市场上就有15万套的房源供选择。
我认为,如果上海市在建住宅施工面积还不到6000万平方米的话,上海市未来两三年内,如果不迅速采取增加住宅供地和扩大住宅在建规模的话,上海住宅的房价将可能面临进一步上涨的内在压力。上海房地产行业协会负责人的公开表示,其用意完全可以理解,但对内行人来讲难免产生深深的担忧。
理由是:
一.上海市住宅在建规模和一年的住宅成交量大体上应该是3比1到4比1。3是一个底线也是一个低限,低于3将造成供不应求的局面。4是一个高限,高于4将造成市场供过于求。这个比值是由上海商品住宅的开发周期决定的。也就是说上海市场上的商品住宅从规划、决策、动拆迁,到施工、配套、交付使用,大体上就是一个3年到4年的周期。
二.上海易居房地产研究院统计的数据是2006年上海批准上市销售的商品住宅2201万平方米,实际成交的商品住宅是2148万平方米。上海市房屋土地资源管理局副局长庞元,在今年3月26日的一次会议上表示上海2006年商品住宅成交量为2554万平方米(其中包括500多万平方米的重大工程配套商品房)。庞元还认为上海网上房地产即时供应量1000万平方米是一个界限,低于这条线就应该想到防止市场反弹问题。不管是易居的数据还是庞元副局长提供的数据,上海2006年全年成交的商品住宅都在2100万平方米以上。如果按照商品住宅在建规模数量和年度市场成交规模数量为3比1到4比1的经验值来看,合理的上海商品住宅在建规模动态看,的确应该保持6300万到1亿平方米之间的一个在建规模。假定年销售2500万平方米商品住宅,较为理想的在建商品住宅规模比值是3.5,即在建规模应该在8700万平方米。
三.上海市场上商品住宅主体销售的是期房,现房销售也是有的但比例较小。一些远郊住宅现房因交通、商业配套等问题,的确存在着现房滞销的问题。这些因配套而形成滞销的房子,有的时候还真算不上是市场有效供给。
综合上述情况,如果上海商品住宅在建总规模满足不了6000万平方米,即时网上房地产的供应量低于1000万平方米的话,都有可能造成上海市房地产供求失衡的问题,从而导致房价因市场供求的原因而上升。这是需要我们保持高度警惕的。
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