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2006上海房地产数据实情评述(一)  

2007-07-30 10:50:26|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、2006年上海土地招投标情况
上海土地供应量近几年是逐年下降的,用于住宅的土地供应也是逐年递减的。协议出让土地面积大幅递减,通过招牌挂进行的土地批租却大幅度上升。土地出让总价款和纯收益也在锐减过程中。
土地批租对开发商的实力要求大幅提高,一幅地块少则几十万元,多则几个亿甚至几十个亿,一般中小开发商已没有能力在上海拿到土地了。
上海2007年房地产价格开始回升,和过去几年土地供应特别是商品住宅土地供应递减不无关系。由于国土资源部今年率先调整宏观调控思路,改严格控制土地为增加土地供应量,可以预见上海在今年和今后一段时间,土地供应特别是商品住宅土地供应会有所增加。
来自于上海市人民政府发展研究中心和统计局的数据存在差异,同是土地转让,后者要比前者大的多。主要原因是前者是招牌挂的土地转让总量,后者是包含招牌挂的全市所有转让土地总量。从市统计局的数据可以发现,在上海市土地转让可建面积总量中,住宅可建面积不到20%。
2006年土地招投标情况

项目名称
数量(幅)
土地面积(公顷)
可建建筑面积(万平方米)
推出土地出让公告
99
721.4
 
实际成交
93
656.6
1008.15
其中
住宅
25
300.65
371.6
综合(商住办)
14
156.8
286.86
纯商办
50
128.5
259.69
工业(仓储、物流)
4
70.65
90
资料来源:上海市人民政府发展研究中心2007年《上海经济年鉴》袖珍本

2006年土地使用权出让情况

出让地块(幅)
2611
出让面积(万平方米)
7680.13
    区
7424.17
    县
255.96
可建面积(万平方米)
8398.51
   住宅
1987.06
   商业服务
295.07
   工矿仓储
5940.81
   其它
175.57

资料来源:上海市人民政府统计局《上海统计2007年鉴》
 
二、2006年上海房地产市场调控情况
新建商品房价格指数全年同比涨幅为-3.2%,存量住宅交易价格指数同比涨幅为2.3%,新增供应与需求比例为1.03:1,上海房地产市场调控的措施和效果都是全国最好的。由于人所共知的原因,这样的调控效果也未必能受到表扬。今年初,上海就有房地产经济学家认为,就上海而言,房地产调控已经到位。紧接着却遭到了建设部某位专家的委婉批评,上海至少在四个方面还不行。既然不表扬,不鼓励,那么上海2007年的房价跟随全国各个城市的房价往上涨,实在是再合理不过的。
上海内环内新建商品住宅销售面积仅占总量的11%,这是上海商品住宅价格在2006年处于全国70个城市的末尾的主要因素。
上海境外机构个人和外省市机构个人在上海购买新建商品住房达到总量的23%,表明上海房地产市场是一个面向全国和海外的开放型市场,而不是一个完全的本地市场,两外机构和人士在上海的购房往往都是购买中高端商品房,因此,从购买价格总量来看,他们的贡献度还要高。
 
项目名称
单位
数值
新建商品住宅销售面积
万平方米
2554
其中:配套商品住房面积
万平方米
549
区域结构成交面积占比
内环内
11
内外环间
32
外环外
57
套型结构成交面积占比
90平方米以下
20
140平方米以上
24
价格结构成交面积占比
单价7000元以下
52
单价10000元以上
24
境外机构、个人购房占比
6
外省市购房占比
17
新建商品住房价格指数同比增幅
-3.2
存量住房交易价格指数同比涨幅
2.3
成交面积
万平方米
1375
批准新建商品住房预售面积
万平方米
2136
新增供应与需求比例
 
1.03:1
网上可售量
万平方米
1064
总供应量与成交比例
 
1.54:1
网上可售的市场化普通住房面积
万平方米
541
   资料来源:上海市人民政府发展研究中心2007年《上海经济年鉴》袖珍本
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