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2006上海房地产数据实情评述(三)  

2007-08-01 09:34:07|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、房地产价格指数
上海市人民政府统计局编撰的上海房地产价格指数,市场和社会影响力并不是很大,但其编制的方法、提取的数据、研究的结果都是极具参考的。它可以回答各种对上海房屋价格问题的质疑。
我们的房地产全国性的宏观调控往往依据的是直观的平均价格数据,这是调控工作的重大败笔。房地产的最大特点是非均质性。研究房地产的价格必须把不能进行简单比较的各种类型不同区域的房屋价格,经过梳理、归并、换算成可以进行比较的价格指数。房地产价格的调控只能依据价格指数,而不能依据直观的平均价格。
当然,上海房地产的价格指数依然存在着不断改进的空间和市场要求。上海房地产的价格指数也应该形成自己独特的地方性体系。价格指数不但要为政府和房地产开发商服务,更要为上海的房屋消费者服务。
以2000年价格为100进行编制的上海价格指数
 
2001
2002
2003
2004
2005
2006
房屋销售价格指数
104.4
112.0
134.5
155.9
171.1
168.9
房屋租赁价格指数
104.9
103.9
106.
111.9
115.9
120.6
土地交易价格指数
97.2
103.3
118.9
143.1
153.0
154.8
资料来源:上海市人民政府统计局《上海统计2007年鉴》
 
以上年价格为100进行编制的上海价格指数
 
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
房屋销售价格指数
98.6
104.4
107.3
120.1
115.9
109.7
98.7
房屋租赁价格指数
95.8
104.9
99.0
102.1
105.5
103.6
104.0
土地交易价格指数
91.9
97.2
106.3
115.1
120.3
106.9
101.2
资料来源:上海市人民政府统计局《上海统计2007年鉴》
 
二、上海存量房交易情况
上海在2004年存量房的交易量几乎要赶上增量房的交易量,但由于房地产的宏观调控政策,出了那么的税赋利息予以压制,导致存量房的交易连续两年下滑。存量房交易和增量房交易的差距重新扩大。很多房屋持有人为了避开五年的税赋期限,将房屋转让予以滞后,这种局面直接影响到市场的供给,从而导致市场房屋的价格上涨。我希望上海存量房交易量早一点赶上增量房的交易量,到那时,房屋交易的市场价格主要是由存量房来决定的,而不是像现在由增量房来决定的。那个时候的上海房地产市场将更加成熟,更加稳定。
存量房交易情况
 
2004
2005
2006
成交套数(套)
303291
189896
184194
成交面积(万平方米)
2726.70
1971.50
1706.81
其中:住宅
2222.24
1608.20
1375.22
办公楼
117.12
88.10
67.35
商业营业用房
121.39
78.0
46.53
资料来源:上海市人民政府统计局《上海统计2007年鉴》
 
三、2006年房地产开发企业房屋建筑面积和造价
从数据上看,房屋施工面积将近1.1亿平方米,是能够满足上海市房屋销售的后续供应量的。但实际上上海市由于各种原因,一些在建工程是停工的,今年由于地方政府的调控,上海住宅的在建面积不过6500万平方米左右,如果不再增加,近忧没有远虑还是存在的。
一些报刊舆论一直要求开发商公布开发成本,并以开发成本和实际售价的差额指责价格虚高。其实只要留意各地的统计年鉴,房屋建造成本都是公开的,不存在着谁刻意隐瞒的问题。在市场经济条件下,开发成本毫无疑问影响着产品的市场价格,但市场价格还受供求关系的影响。单一楼盘的价格虚高,应该是指比同一区域、同一时期、同质产品的楼盘价格高很多。只要是在充分竞争环境下产生的市场价格,应该讲都具有合理性。只有在垄断环境下产生的市场价格,一般才具有非合理性。
2006年上海房屋施工面积和造价情况
房屋施工面积(万平方米)
10938.75
住宅
7988.73
竣工房屋平均造价(元/平方米)
3089
住宅
2963
别墅、高档公寓
5198
办公楼
6593
商业营业用房
3432
其它
2546
资料来源:上海市人民政府统计局《上海统计2007年鉴》
四、2006年商品房销售情况
    上海在房地产宏观调控背景下,一年销售3000万平方米的商品房,其中住宅销售2600万平方米,这是多么大的一个消费市场。其中别墅、高档公寓占到销售总量的1/5,可见这个市场的魅力是多么巨大。你可以买不起房,但你不能说其他人也与你一样买不起;你现在买不起房,不等于说你过去或者未来你同样买不起房;市场不会因为你买不起房,而按照买不起房的人的意愿去跌价。努力工作吧,祝贺你身边买的起房的人,因为它是富裕起来的中国人。只要你努力,购买一套适合你居住的房屋还不至于比登天还难。
2006年上海商品房销售情况
商品房销售面积(万平方米)
3025.4
住宅
2615.49
别墅、高档公寓
498.56
办公楼
139.05
商业营业用房
188.51
其它
82.35
商品房销售额(亿元)
2177.08
住宅
1841.04
别墅、高档公寓
540.19
办公楼
167.95
商业营业用房
122.13
其它
45.96
资料来源:上海市人民政府统计局《上海统计2007年鉴》
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