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李战军 的博客

 
 
 

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对房地产开发商“囤地”的指责是不真实的  

2007-05-24 15:38:33|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在妖魔化我国房地产开发商的众多不实指责中,批评开发商蓄意“囤地”,以便牟取高额利润,是其中的一项重要内容。提出这种批评的国家有关机构的工作人员和媒体从业人员,基本上没有从事过房地产开发,也没有很好地学习和研究房地产开发的过程。这种批评总体上是不真实的。

所有的房地产开发商,都是希望一手交钱,一手拿地。这种拿地不是指一纸批租协议,而是指拿到可以马上进行投资开发的“净地”。在可供马上动工开发的土地上,绝大多数开发商都不愿意拖延开发时间,哪怕明知拖后开发有可能获得更高的投资回报率。确有极少数房地产开发商用囤地的手段拖延开发时间,但这种现象绝对是少数而不是主流。

开发商签订土地批租协议以后,表面“囤地”三、五年的现象非常普遍,有的时间甚至更长。造成这种情况的原因一是政府拿了开发商的买地钱,迟迟不能按时完成动拆迁,实现“净地”交付;二是政府对开发土地的规划指标经常因领导人的变化而发生改变,规划方案迟迟不能落实,无法实现开发动工;三是开发地块的基础设施配套条件迟迟不能到位,如缺水缺电导致开发无法进行,即便开发了也无法竣工验收,交付使用。

也有的开发商为了表明自己的经济实力和社会的知名度,在公开资料中说自己在什么地方圈了几百、上千亩土地,在多个地方做了多少亩的土地储备。而真实的情况是这种说法是不准确的。有实力的开发商往往和地方政府签订一个成片开发的土地批租协议。但这个协议是分期的,开发商交的、地方政府收的都是首期开发的土地款项。后面几期的土地款项开发商没有交,地方政府也没有收。地方政府也的确承诺你首期开发成功了,后续土地再分期让你开发,你交一期开发土地的款项,我给你一期面积的开发土地。随着经营性土地招拍挂制度的推行,很多开发商并不能够完全保证能拿到后续开发的土地,因为你要和其他开发商共同投标竞标,结果难料。客观事实是那种成片开发土地交给一个开发商进行的局面在房地产调控过程中已不复存在。

综上所述,对开发商“囤地”的指责,首先是指责者本身对“囤地”现象的不了解,其次这种虚无指责对开发商是不公平的,最后这种指责有意识地回避了对政府职责作用不到位的批评。
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