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李战军 的博客

 
 
 

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房地产调控中的错误根源及其表现  

2007-08-07 16:43:32|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、对房地产市场和房价的形势判断过于严重
当时国务院用明传电报的形式指出,房地产价格问题可能演变成危及我国经济全局稳定的重大问题,要对各地领导干部实行问责制。一些人不去分析导致房价上涨的经济原因,满眼都是泛滥成灾的投机现象和开发商偷税、漏税、牟取暴利的不良形象。认为囤地现象普遍性的存在,土地供过于求是客观存在。一些所谓的专家拿香港现象吓唬中国的老百姓,断言我们正在历史性的见证房价大跌,北京、上海房价跌去个30-50%都是正常的,把中国房地产产业中的所谓泡沫吹的神乎其神。
而真实的情况是我国房地产业近二十年的发展总体是健康的,整个行业不存在资金、土地和原材料的短缺,整个房地产业的市场需求是旺盛的。不存在着像发展中国家那种的贫民窟和历史上曾经有过的住房尖锐矛盾,老百姓解决住房正处在又好又快的黄金时期,尽管目前还存在着值得改进和完善的巨大空间。
 
二、调控的运作机制和决策过程是粗糙的
一批干部本身从家门到校门再到机关门,根本没有从事过房地产开发历史经验,缺乏深入调查研究的基本态度和能力,不与地方政府和房地产业界进行充分的协商,也不会在小范围内实行试点、实验,不断给最高层领导支歪招、怪招。但他们胆子却不小,能压制不同意见,不经过严格的立法程序便匆忙发布政策法规。
迷信行政手段,主张“政策市”。政策特点是半夜突袭式、立马实施式、强扭狠砸式、一步到位式、追溯清算式等。作为大国的经济政策,不能给企业和投资者造成政策风险。政策应该是公开透明的、预警的和可落实操作的。半夜突袭使投资者没有任何心理准备,立马执行使得各方面没有工作准备的时间,强扭狠砸缺乏应有的渐进性、台阶性、弹性、和柔性。一步到位是一种硬着陆的处理办法,追溯清算不是符合法制的举动,任何政策只适合于政策颁布后的情况,而不能要求政策颁布前的经济行为受到新政策制约。
 
三、部门间缺乏协调、协同,维护特殊集团的利益
       我们看到是人民银行——银监会、财政部——税务总局、国家发改委——国资委三条线之间的博弈。一谈房地产调控,各条线都是推诿自己的责任,回避自己的风险,扩大自己的利益,加重着老百姓的负担。乘着组合拳,大家都来搭车。譬如,中央各部要求参予地方土地批租的收益,财政部要求全部进入国库,建设部设想用于经济适用房建设,国土资源部提议用于失地农民利益补偿。全然不考虑会不会由于中央的参予,是否会各地的土地批租价格能够保持稳定。面对着当前的市场形势,中国人民银行上海总部的最新报告认为,房地产价格波动风险全部集中在银行业。全然不顾基本事实,当价格向下波动时,风险主要是由房地产的开发商和商品住房的购买者承担的。国务院的会议竟要求,公积金净收益用于廉租房建设。根本没有考虑按照《物权法》的要求,这种净收益是应该分摊到公积金每个缴交者的个人帐户上的。
 
四、政策决策部门根据主观判断向市场和公众发出误导性的信息
任何政策都是双刃剑,任何政策都是因时、因地、因环境的,任何政策的成败都要经受实践的检验。我们的房地产宏观调控,自始至终都被政府与媒体制造的 “行政干预必定导致房价走低”的舆论所包围,也被在“市场作用不灵的情况下必须进行行政调控”的论调所左右。政府的干预能力和干预预期被神话了,“不靠市场靠市长”的扭曲心态和心理被强化了。导致相当一批的家庭一次次的错过了恰当的购房机会。犹豫—观望—恐慌—抢购—房价暴涨的演变过程,催生出政府公信力的下降。
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