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李战军 的博客

 
 
 

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我国房地产调控三个阶段的不同反应  

2007-08-07 09:01:35|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第一阶段:总体上一片称赞、支持。反对的声音被有效压制。因为谁反对就是反对和谐社会,反对中国的老百姓,反对国务院的英明决策,就是替富人说话。
第二阶段:出现三种意见,第一种是调控效果明显,不再需要出台政策了;第二种意见是效果虽然明显,但还不稳定,需要巩固调控成果;第三种意见是认为调控成效甚微,基本不到位。
第三阶段:房地产调控政策需要反思和房价将继续上涨,成为主流看法。
到现在,绝大多数人已经看清我国的房地产调控是不成功的。无论反对房地产宏观调控的利益集团,还是支持房地产宏观调控的利益集团,都将这种不成功的责任归结到政府身上。前者要求改弦更张,调整思路,后者要求将原先的调控思路继续严格贯彻下去,不惜对赌市场。
现在房地产市场的实际情况是:
1、原先仅为上海和长三角局部地区的商品房价格问题,已演变成为全国性各个城市房价普遍上涨,并存在加速上涨的可能,二三线城市的房价也已经快速跟上。
2、老百姓调控后比调控前买房更困难,要拿出更多的钱来,买不起房子的人更多了,但买的起房子的人也更多了,总之价格很高,需求也旺。
3、房地产的全国性宏观调控已演变成对房地产企业、房地产微观产品和房地产消费者个人的调控。
4、存量房交易由于五年之内再转让要纳税的问题,使得交易量出现萎缩。以上海为例2004年为2727万平方米,2005年为1972万平方米,2006年为1707万平方米。
5、由于增量房开发建设有个70/90的政策杠杠和土地供应的严控,导致我国商品住宅的开发建设规模在一些地区出现萎缩,和市场上的成交量不相匹配。
6、一些政策执行的科学性和可操作性不强。如对开发企业的土地增值税,累进性的征收和清算性的征收至今没有开展,全国对90平方米以下商品住宅的开发投资只有总量的17%,远远达到未来70%的要求。
7、相关土地的调控政策其结果都是反向的。如土地招拍挂、取消土地成片开发、禁批别墅用地,都推动了房价的快速上升。
总之,在我国各种推动房价的因素当中,现行的房地产调控政策本身也是推动我国房价上涨的重要因素,这是政策决策人和政策拥护者们始料不及的。
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