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李战军 的博客

 
 
 

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广州一个月的房价下降算不得房价真正下跌  

2007-05-24 15:39:17|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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俗话说,内行看门道,外行看热闹。

广州市长张广宁先生今年年初声言广州中小型房价一定会降,并劝阻市民不要急于买房。接着出台了“广七条”力控房价。

4月15日媒体报道广州三月份十个区一手房住宅价格都出现大幅回落,环比下降700元,中小户型均价更是环比下降878元。媒体打出的标题是“广州新房价跳水”。

针对上述现象本人有下列看法:

一、上海2006年全年四个季度商品住宅均价都下跌,是被国家统计局全国70个大中城市统计后公布的结论。这是全国都知道的一条旧闻。但到了今年,上海的商品住宅到底是涨了还是跌了,依然是媒体和老百姓争执的一个热点问题。真实的情况之一是按照统计计算,上海商品住宅的均价就是下跌。真实情况之二是上海市各个板块的商品住宅均价都保持了价格平稳或价格缓涨,各个板块住宅均价都没有下跌。

为什么会出现这种互相抵触的经济现象呢,主要原因是原先上海的商品住宅供应和成交的主战场在中心城区,而现在上海的商品住宅供应和成交的约70%却在外环线到郊环线一带的地区。空间格局发生了变化,导致统计均价是下跌的,而各个板块价格都是平稳或上涨的。还有一个原因是如果把重大工程配套商品住宅纳入均价统计范围,上海的商品住宅均价是下降的。如果把重大工程配套商品住宅不纳入均价统计范围,上海商品住宅均价则是上升的。

二、每一个城市的商品住宅价格都是呈现波动状态的。如果某一个月经济适用房、重大工程配套用房上市量多一点,而高价位的商品住宅成交量少一点,自然会造成当月商品住宅均价的下跌。反之,如果某一个月经济适用房、重大工程配套用房上市量少一点,而高价位的商品住宅成交量多一点,则会造成当月商品住宅均价的上升。广州商品住宅均价能不能维持住三月份的情况,而后几个月里面继续维持这一态势,还需要接受市场的检验,而不能现在就下定论。

三、最近几个月股市大涨,基金称雄,在中国一线城市都出现了储蓄减少、购房意愿不强、大量民间资金转入股市的现象。甚至一些居民将住房抵押获得贷款转而进入股市操作。这种现象在广州也不能避免。因此在这种背景下断言广州商品住宅均价大幅下跌是浮躁的、轻率的。

四、报道中还有一段话希望内行们给予充分咀嚼:三月份广州“天河、越秀、荔湾等均价较高区域成交量有所下降,而花都等均价较低区域成交量大幅上涨,区域均价高的成交比例下降对全市均价有所拉低。主要原因是购买高价位的换房一族和投资中小户型高价位公寓的人士都将钱转入股市。”如果读懂了这段语言,那么完全有理由对广州市房价是否真正下跌可以持观望态度。
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