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我国房地产高速发展的成因和作用  

2007-09-27 16:01:00|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、中国经济快速稳步发展是房地产发展的基础条件

我国房地产业高速发展是和我国经济超常规、长周期、高速度发展分不开的。过去十年,由于国家对经济的宏观调控和东亚金融危机影响,前五年GDP增速连续微降,后五年增幅又逐年上升,2006年达到10.5%的新高点。经济的增长使地方财力和老百姓的可支配收入也呈现相应增长。
国家处于城市化和工业化发展的浪潮之中,各地通过竞争性的抓机遇抢发展,使得几乎所有城镇的城市定位、城市功能和城市形态都发生了巨大变化;中国老百姓通过逐次提高的排浪式消费,将消费需求推广到汽车和住房领域。老百姓的住房水平改善之快、之好、之广状况空前。城市发展和老百姓改善生活条件的两股洪流形成了我国房地产发展的大好局面。

二、土地及住房制度改革为房地产发展提供了体制保障

在计划经济年代里,土地是无偿划拨供应,土地资源的稀缺和浪费共同存在,土地价值无法反映在国家资产财富中;住房是由政府和单位无偿分配并实行福利性租金,大批的城市居民分不到房子,大批的城市居民住在连简单再生产都无法维持的小房和破房当中,住房问题成为各地爆炸性的社会问题。
始于上世纪八十年代的我国土地制度改革和住房制度改革,其核心就是将土地和住房问题的解决推到商品化、市场化道路上去。国家除财政资金投入外,允许单位自筹资金、民营资本、境外资本、个人资金、金融资本、公积金、信托基金、土地批租收益、债券和股票市场资金等投入房地产业,从根本上解决了发展财力不足的问题。国家和地方政府通过土地批租的收益和房产税源的增收,获取了各地房地产和城市建设的持续性发展的引擎。譬如上海市上世纪最后十年的土地批租收益共计约一千亿元,为上海城市发展“一年一个样、三年大变样”提供了经济支撑。整个国家的土地资源价值和商品房价值都随着改革的推进而逐步提高。
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三、旺盛的市场需求是我国房地产发展的动力源泉

由于摈弃了土地无偿划拨和房产无偿福利分配的国家或单位资源行政性配置的体制,土地和房产的真实价值从此可以在市场上得到充分体现;也由于土地资源、投入资金和建筑材料的市场配置,使得房地产发展的市场供给问题一扫短缺局面。但真正决定我国房地产发展的还是社会和群众个体从旧体制束缚下释放出来的对商品房旺盛的市场有效需求。
我国城市居民人均居住水平在世界上并不高,存在着居住面积不断提高的客观要求;我国每年至少有两千万农民工沉淀在城市,他们最基本的要求是在城市具有生存发展的空间;由于经济往来的密切性和产业结构的变化,中国每一个城市都存在着因短期流动人口激增而产生对商品房需求量的增加。2004年底建设部颁布《全面建设小康社会居住目标》,提出我国“2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米。平均每套住宅标准在120平方米左右,达到户均一套、人均一间的总体目标。”我国城市的商品住宅总量具体到某一城市可能产生空置过剩,但就全国中长期而言,我国城市住房需求还会保持强势。当到2020年中国城市化水平达到60% 时,至少将有2.6亿农民从农村迁入城市。

四、房地产是现代社会财富构成的重要内容

据统计,美国的不动产价值约占国民总财富的3/4(土地占23.2% ,建筑物占50% ,其它财富占26.8% )。英国房地产价值约占国民总财富的73.2% 。
房地产业在世界许多国家和地区都是支柱产业,占GDP的比重在10% 以上。美国房地产增加值占GDP的比重1987-2000年都维持在11-12% 的水平。其中加利福尼亚州房地产增加值高达2090亿美元,占当地生产总值比重为15.5% (2000年)。上世纪九十年代中后期,房地产增加值占当地生产总值比重日本为10% 、中国台湾为11% 、中国香港为19% 、韩国为8% 。上海房地产增加值占GDP比重2005年为7.3% 。由此可见,房地产在国民经济发展总规模中的重要地位。
在我国通过土地和住房制度改革之前,城市居民的家庭财产主要表现为生活消费用品、工资收入以及银行储蓄。而在这之后,凡是拥有产权住房的我国城市居民,其家庭财富大幅上升,其最主要的构成已成为不动产。这是我国老百姓分享到经济社会发展红利的具体成果,也是人民群众支持改革开放政策的重要经济利益基础。

五、房地产业与许多国民经济重要产业存在巨大关联

房地产业与国民经济的其它相关产业是相互依存、互相制约的,一方面制造业、建筑业和建材业的发展为房地产提供了必不可少的保障;另一方面房地产业的发展也拉动了相关产业的发展。有关研究表明,房地产业与国民经济的45个行业显著相关,房地产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业之中处于平均水平之上。
据投入产出模型测算,每100亿元的房地产业投资(或称之为销售100亿元住宅的产出),可以诱发国民经济各部门的产出286亿元,其中诱发建筑业产出90.76亿元。
以美国为例,建筑业每年消费冶金产品的16% 以上,水泥、玻璃、砖瓦的70% ,木材的40% ,油漆的50% 。我国用于建筑工程的材料消耗,钢材约占其总消耗的25% ,木材占40% ,水泥、玻璃占70% ,塑料制品占25% 。
房地产业的发展离不开金融业的支撑,而房地产业则又是金融业借贷资本的最大出路。目前上海房地产消费贷款占据个人消费贷款总量的92% ,是金融业的发展支持了我国老百姓的购房能力。我国公民储蓄率在全世界排在前列,高储蓄率是影响我国扩大内需的重要因素。而扩大内需是平衡我国投资和消费、外贸和内贸,减少外汇储备急遽增长的唯一途径。

六、房地产业在我国国民经济中的支柱地位正在逐步显现

中国房地产业在我国国民经济当中越来越发挥重大作用:房地产增加值占全国GDP的比重呈现加速上升的态势;房地产税收在我国财政收入中的比重,也随着我国税制调整而逐步增大;房地产业所吸收的就业人口和房地产业所带动相关产业的就业人口也处在一种不断扩大的过程中;产业溢出的社会效益十分明显,正改变着我国国民的生存环境和生活方式。2006年我国房地产增加值已突破万亿。

七、住房保障制度是调节国民收入再分配的重要手段

在现代经济中,由于经济环境、个人能力和机遇的差异性,存在着国民收入分配的不平衡,直接影响到经济和社会的稳定发展。由此,无论是在经济发达国家还是发展中国家,都建立了不同程度的住房保障制度。通过税收、财政转移支付、银行优惠利率、工资中的住房补贴等经济手段,向中低收入者提供廉价房和廉租房,从而保障住房的相对公平和社会稳定。住房保障的实物基础就是房地产业的稳定发展。
我国在计划经济条件下,住房建设受到国家和企业财力的限制,长期造成了住房短缺的社会困惑,也由于实行的是福利性租金的保障制度,租金回收连简单再生产都不能维持。国家经济实行转型以后,国家财力、企业单位财力、个人财力三者相结合,产生了诸如公积金、解困房、经济适用房、廉租房、购房租房贴息、旧房改造等多层次、多样化的住房保障形式,有效化解了住房社会矛盾。在城市化和工业化的浪潮中,各个城市都没有出现世界发展中国家普遍存在的贫民窟现象。

八、房地产业是地方经济的支柱产业

房地产业在计划经济时代不可能成为区域经济的支柱产业,更多体现的是地方财力消耗,不能通过自身的发展实现良性循环,从而也不能有效的拉动地方其它产业的发展。而现在由于通过商品化、市场化的发展道路,产业具备了可持续扩大发展的基础条件。房屋产权拥有者能够实现财富累积,实现自住和投资收益的双重功效;产业投资主体能够获得丰厚的回报,以便继续扩大投入;房地产的增加值在区域GDP中逐渐占据重要比重,地方政府能够从土地批租和房地产产业链中获得重大财力补充。
我国大部分城市房地产业的增加值占GDP的比重已处在5-10% 区间。随着房地产业的发展今后这一比重可稳定在10% 左右。房地产业税收占城市税收比重当前还缺乏足够的统计资料,但其贡献绝不是一个小数。各个城市土地批租收益绝对量不等,但都成为城市建设和老百姓改善住房条件的重要经济来源。境外经济发达国家和地区房地产提供的财政收入一般占政府财政税收的10—40% 。

九、房地产具有改变城市形态、提升城市功能的作用

我国城市发展的基本经验是首先给城市进行发展定位,其次是进行城市的空间布局规划,最后是在规划主导下实行房地产开发。最近十年,我国的各个城市都基本实现了脱胎换骨般的城市重塑。城市形态今非昔比,旧貌换新颜。城市功能更加富有竞争性,产业结构不断升级。重要原因就是房地产业为城市建设提供了发展资金和发展载体。
房地产业的产品具有不动产和非均质性的特征,在地方经济中具有财富累积、改变城市形态和功能、增加地方税源的重要作用。土地批租收益和房地产税收在地方政府中的财政预算内外的比重存在着逐年提高的普遍性趋势,成为中国城市建设和发展的重要资金动力源。

十、房地产业发展改变了城市居民的生活方式和财富构成

中国各个城市的居住水平与过去已经发生了量和质的巨大变化。原本几家合用的厨房卫生已成为独套专用,原本低层的楼房已变为带有电梯的高层建筑,原本停放自行车的空间已扩大为自备汽车的泊位,原本开放式的住宅区已成为高绿化率的且具有保安管理的安全小区。产权住宅进入家庭以后,已成为中国老百姓家庭财富的最主要构成。相关商业、交通、教卫、绿地的配套,不但改变了老百姓的生活环境,更将城市经济活力辐射到社区和住区。
 
(写于2007年5月)
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