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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

对我国房地产宏观调控的建设性意见  

2007-11-05 00:17:54|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在博客网络上很多朋友反对我的看法,也有不少朋友支持我的观点。最近有的朋友指出我的博客内容对当前我国房地产宏观调控的批评较多,而建设性的意见不足,希望能够看到我在这方面的新内容。

其实我对房地产宏观调控很多批评性意见,只要稍微留心,还是能够从中看到大量的建设性意见。简单的批评,情绪化的批评都是容易的,而建设性意见的确是困难的。今天我将这些意见简单梳理一下,提供给网络上的朋友们。

一、将“房地产宏观调控”改为“建设我国住房保障体系”。

以打压房价为目标的房地产宏观调控在过去的四年里,已经显示了政策的失当和作用的反向。政治观点左中右和经济收入高中低的人都对房地产调控及其政策表示了失望、不满甚至嘲讽。现实情况是今天老百姓买房比四年前更加困难,需要拿出更多的资金来。今天的房价上涨的幅度比四年前更加快速,地域范围已扩展至全国的一二三线城市。

建议我们的政府和报纸媒体不要再提“房地产宏观调控”了,一时转不过弯来可以逐步淡化。对中国房地产价格的调控本来就不是我国宏观经济调控的核心内容,比房地产价格更为重要的我国宏观经济调控内容还多着呢。建议用“积极推动我国住房制度和土地制度改革”或“建设我国住房保障体系”来取代“房地产宏观调控”这一并不科学的说法。

二、用城市劳动就业和社会保障换取农村土地,突破“十八亿亩耕地”红线。

一方面我国进入工业化和城市化的浪潮,其发展空间都是原来的农村土地,相当大一部分就是耕地,而现在严格控制国家和城市的建设用地发展规模,这是逆工业化和城市化的。另一方面每年数以亿计的农民工进入城市劳动就业,其中每年至少有两千万以上的农村人口落户城市,但农村的宅基地和住宅基本未少,甚至还有所扩大。农村农田由386170部队(妇女、儿童和老人)耕作,农村的土地包括农业耕地远未能完成经营组织体制变革和规模化生产。

在最近的三、五年里,如果我国继续严格坚持十八亿亩耕地的底限,那么每年耕地减少必须控制在600万亩(约4000平方公里)以内,平均每个省每年只能有18万亩(约120平方公里)的农转非土地指标。这一控制总量和分解指标是无法满足客观实际需要的。有的人误以为中国每年耕地减少都是房地产业惹的祸,而实际上单以2006年全国房地产土地购置面积368平方公里为例,房地产土地购置面积仅占全国每年减少耕地的十分之一都不到。

市场上的情况现在是这样:土地越控制,土地价格越高,从而导致房价也越高,结果导致更多的老百姓承受不起高昂的房价。这种循环因果关系是因为城镇人口对住房的需求太大太旺,从历史的角度看,十八亿亩耕地的红线早晚都必须突破,或者说只能被突破。这种突破是以每年数以千万计的农村人口进入城镇就业和生活为条件的,这种突破是建立在现有城镇化的提高,城镇国家建设用地规模扩大的基础上,这种突破是因为我国劳动人民的居住水平还有大幅度提升的空间。

现在是到了城市和工业开发区用劳动就业和社会保障换取农村土地包括农村耕地的时候了,应建立这种土地置换、身份改变、培训先行、就业转型、社保覆盖、城市和农村土地动态平衡的新机制、新体制。这是用改革来解决发展中的问题。

三、撤销劳动人事、社保、医保和住改等部门,整合为国家社会保障部和各地的社会保障局。

现在就业技能培训、劳动力市场、劳动工伤死亡、残疾保障、失业救济、养老保险、医疗保险、住房保障等事项管理管辖,这些直接关系到我国老百姓基本就业、基本福利保障、小康社会、和谐社会的“人本”大事,是农村和城市分割,是农民和职工分割,是劳动、医药、住房等行政部门分割,是中央地方分割,是公务员和企事业职工分割,是不同所有制分割。其结果弊端不断滋长,国家经济发展的优势不能体现,社会矛盾和社会稳定问题日益突出。

国家可以将上述职能工作从现有的职能部门当中剥离出来,通通放入一个行政管理机构中去,集中国家的财力和社会各界的捐助(社会慈善事业不纳入进来),依托国家战略方针、法律法规和特殊政策(相对于现在的政策),全力为全中国的老百姓办实事、办好事。从管理体制上逐步解决我国老百姓的根本大事。

四、坚决不允许行政机关和企事业单位建房卖房,大力鼓励单位建造出租房。

我国从中央到地方的各级行政机关,还有各种所有制的企事业单位,很多都具有自己建房的

土地资源和资金实力。过去那种福利性建房分房的举措已经被历史所抛弃,被政策所禁止。

但这些单位还是能利用自己的资源支配能力,通过各种名目如经济适用房、人才引进、大学毕业生安排等办法,进行不经过市场途径的土地资源建房,在垄断范围内对自己所用的特殊人才人士进行象征性收费或低价格出售的住宅分配。其结果都大大地违反、冲击了我们现行的土地制度和住房制度改革,加剧了社会的不公平。这些现象应该予以坚决制止,绝不允许走方向正确的改革回头路。

今年1-8月我国商品住宅的竣工量大约只有1.8亿平方米,而市场销售量却高达3.9亿平方米,由于错误的房地产宏观调控政策导致的供求关系严重失衡现象已经在全国蔓延开来。如果这一趋势不迅速地加以扭转,我国房价将被错误的政策因素进一步推高,这是政策决策者和广大老百姓都不太愿意看到的结局。要解决这一矛盾,除了加大土地供应量,撤销某些导致房价上涨的政策条款以外,还需要大力鼓励全国各地的行政机关和企事业单位充分利用自己的土地资源和资金实力,大力建设国家所有或企业单位所有的产权商品住宅房,主要向本单位的职工进行可周转性的住宅出租。

这一办法并不违反我国现行的土地制度和住房改革制度的政策。过去没有这么做,是因为对法律法规和政策的理解有偏差,也和我们的房屋主管部门的决策眼力和行政能力直接有关。现在鼓励这么做,可以有效地增加社会建房资源和能力,可以大幅度缓解商品住房供需失衡的矛盾,可以让更多的公务员和职工享受到有补贴的出租房屋。我们的法律法规需要进一步地明确,鼓励行政机关和企事业单位拥有自己的产权商品住宅,享受一定的费税优惠待遇,可以长期作为资产持有,可以进行经营和管理运作,但明确此类住房不得违法向个人出售。
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