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李战军 的博客

 
 
 

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当前中国房地产市场的突出问题  

2007-11-14 14:37:09|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一年真快,又到了2007年的岁末了。因此最近看到的数据和预测就显得特别多。

从2003年起,我国的房地产宏观调控转眼快五年了。房地产调控政策决策是否科学,政策内容是否对路,调控效果是否明显,五年的实践已经给了最好的回答。

有必要对房地产市场今年的表现做一番小结。

一、土地供应、在建规模、竣工总量呈现萎缩,导致整个市场严重的供不应求。

今年四月份上海市房地产协会发言人指出,“上海住宅市场供求比在1.5:1左右,供求关系处于相对平稳状态,完全可以满足购房者需求。”这位发言人还指出,当时上海全市在建住宅施工面积保持在近6000万平方米的水平。我在获知这一情况后断言如果情况属实,上海房地产市场将出现供不应求的局面。半年来的事实证明,上海的土地供应和在建规模都不能满足市场需求。

非但上海如此,全国的情况似乎更为严峻。今年1-8月全国市场商品房销售3.9亿平方米,而同期商品房竣工仅为1.7亿平方米。这种供求失衡的严重程度已超出政府决策者和一批严肃专家学者的估计。

二、商品房价格处于全国性的快速增长期,犹如星火燎原,难以抑制。

如果说2005年春天,国务院首次以政策组合拳的方式对我国房地产市场进行严厉调控,但当时房价脱序的主要是以上海为首的长三角地区,全国其它地方的房价还基本上处在一个波澜不惊的稳定时期。但此后北京、深圳、广州、大连、呼和浩特等城市房价开始快速抬升。到了今年,全国从南到北,从东到西,是全面涨价。包括一手房售价涨,二手房售价也涨;新房租金上涨,存量房租金也上涨;商品住宅价格上涨,商铺和办公楼等价格也上涨;房屋价格上涨,土地价格上涨得更快。

上海从今年二季度开始,商品房价格实行补涨,这个补涨是相对于全国其它板块的房价而言。市场稍稍发力,就轻而易举地实现了内环线3万、中环线2万、外环线1万的价格突破。中房上海价格综合指数今年2月份涨跌幅还是0,到了5月份指数上涨变了36,7月份上涨了52,8月份上涨了70,9月份上涨了83,10月份上涨了119。总体情况是快速上涨和加速上涨。

三、土地招拍挂转让导致地价标王频现,直接推动房价。

中国的地价上涨,有三个快速波动时期。第一个时期是上海、深圳在全国率先实行土地协议批租转让后,中国的土地从划拨转入了买卖,从不值钱开始值钱了。第二个时期是全国住房制度改革取消了福利性分房后,中国土地的真实价值在全国范围内开始显现,其稀缺性开始突出,第三个时期是全国经营性土地转让实行招拍挂以后,03年、04年是起步,06年、07年是作用显现。国土资源部多次声称地价对房价影响不大,是没有事实来佐证的。倒是房价地价互相推动、共同作用房地产价格上涨,是中国房地产市场的基本特点。

在今年哪个城市搞土地招拍挂,哪个城市就出现地价标王,就闪现历史总量天价,就实现土地价格的重大突破。土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大,继续呈现加速提升趋势。的确我们到了反思土地招拍挂政策和具体做法的时候了。上海最近改多轮次现场竞标为一次性密封价格竞标,是开了一个好头,其效果还有待观察。

四、中低收入者购买商品住房更加困难。

打着让更多的老百姓买得起房、租得起房的房地产宏观调控,其结果是2007年比2004年买房更加困难:购房利息高了,购房税费多了,付款总价大涨了,买不起房的人扩大了(当然买得起房的人也更多了)。国家主管部门公布的10月份全国70城市房屋销售价格同比上涨9.5%,环比上涨1.6%(新建商品住宅销售价格同比上涨10.6%;二手房销售价格同比上涨8.7%)一个上下左右各个阶层都不满意的政策,一个实践效果全是背道而驰的调控,实在看不出还有什么继续的必要。

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