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李战军 的博客

 
 
 

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一年反思之一:房地产调控政策出现四大调整  

2007-12-22 12:23:20|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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针对上述我国房地产调控当中的各种问题,国家经济决策和主管部门在2007年还是对房地产调控的思路和政策依然作出了四项调整:
1、土地供应由严格控制调整为加大、加快土地供应。加快、加大土地供应是市场有效需求的呼唤,是稳定土地和商品房市场价格的需要肘。特别是加快、加大经济适用房、小房型房和廉租房的土地供应,已成为政府住房部门的共识和决策。尽管这一政策的调整为时已晚,但总比固执己见、对赌市场要好的多。严控土地供应派的人士,虚拟的认为开发商在大量囤地,理论的认为只要清理已批未建土地,就能够为市场有效提供大量开发用地。他们的缺陷是书读得多了,上面待的久了,不了解相关利益人之间的掣肘关系,基本不了解土地开发的流程和问题实质。
2、将调控的重点由关注房价调整为建立中国住房保障体制。在我国一度形成一种虚幻的假象,好像我国宏观经济调控的主要内容就是房地产调控,好像我国宏观经济调控的成效就是看房地产的价格是不是能够稳定或下跌。其实房地产宏观调控并不是我国宏观经济调控的重点内容,商品房价格只不过是涉及我国民生的一项分支性的问题。将支流当主流,将小节当大节,势必将应该抓住的主要问题抛在了一边。我国房地产宏观调控本来就应该是将重点放在建立中国的住房保障体制上来,这是远比调控房价更长远,更深层,更困难,更深得人心的一项战略性措施。
3、将住房保障的重点由经济适用房调整为廉租房,由中低收入者调整为低收入者。我国经济适用房的主要问题是适用覆盖对象太宽,分配购买标准和考察标准不清,不能够实现退出回流机制,资金缺口不落实等。一些地方打着经济适用房建设的旗帜,实质上是满足公务员阶层(包括依附于行政机构的各种事业单位人员)住房需要的手段。将政府有限的财力集中使用到低收入者的住房保障上,建立廉租房投资回收或实物回收的机制(否则将出现永久填不满的财务黑洞),是一项方向正确、措施可靠的德政。唯一存在的重大缺陷是未经协商同意,擅自侵犯公积金缴交者的管理增值所得权益。
4、将房地产调控政策由一刀切调整为要求各地因地制宜。实际上房地产市场都是区域性的市场,这是因为房地产的产品都是不动产。由此决定房地产调控实际上只有区域市场的调控,而没有全国性的调控。要求各地根据自己的经济发展水平,老百姓的收入提高水平和住房消费的传统偏好,有针对性的、多种样式的去解决城市住房问题,这样只会使我们各地的住房保障体系建立起来更快、更好。本来我国城市规划、投资和建设主要的责任主体是地方政府而不是中央政府。各地商品房建设包括住房建设存在问题,其解决问题的职能理所当然的应该在地方,而不在中央。如果中央和地方两级行政机构不去划分各自在房地产产业、行业和市场的管理职能和权限,只会产生地方和中央的博弈,只能表明我们的执政能力还不够高。
 
 
 
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