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一年反思之二:房地产市场存在五大问题  

2007-12-23 11:44:55|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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具体到房地产领域,2007年存在着五大问题:
1、土地和商品房供应出现严重短缺。由于房地产调控政策前几年要求的是严格控制土地供应,导致现在整个中国房地产市场严重的出现了土地供应不足的窘境。由于推行70/90政策,而政府又不承担任何的市场风险和经济责任,从而导致了我国商品房在建规模和竣工量急遽萎缩。单凭政策导致的市场供求失衡这一点,就能够在未来的几年里使中国的土地和房屋资产价格不断走高。
2、商品房价格普遍加速上扬。全国和上海的房地产市场是在今年一、二季度交替之时开始明显上扬。随后的情况是每个月的上涨幅度都比前一月大,加速状态维持了半年之久。十一月、十二月一些地区商品房价格涨幅有所回落,但依然是高位上涨。导致商品房价格上涨的原因越来越多的人已经看清,房地产业自身的问题是次要的,决定性因素还是我国的宏观调控政策和宏观经济形势。
3、土地招拍挂严重推高我国土地价格。在土地协议批租的年代里,我们看到的是土地价格相对缓慢的上升,土地成本在房地产开发总成本当中的比重也相对稳定。我们为了反对官商勾结,为了创造公平、公开的土地转让市场,国土资源部在过去的几年严格推行土地招拍挂。实践的结果是只要实行招拍挂,土地价格就大涨,区域土地单位价格的水平就不断的被突破,中心城区的优质地块就不断产生当地的标王、地王。招拍挂这种土地交易的方式是推动我国土地价格暴涨的基本原因之一。在土地招拍挂的过程中,官商内部协商依然存在,透明、公开也是形式多于实质,地价倒是实实在在的出现了飞跃。地价在商品房成本总构成中的比重越来越高。
4、房地产宏观调控政策越来越难以落实。被少数人捧为今年政府调控杀手锏的“提高第二套房按揭的首付比例和利息”,其实并非房地产调控“新政”,而是“旧政”。业内人士早有共识,我国这轮房地产宏观调控始自2003年4月央行下发的“121”号文件。在那份《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确规定,对购买高档商品房、别墅和第二套以上(含第二套)商品房的借款人,适当提高首付比例,不再执行优惠住房利率规定。四年来根本就没有执行的一条“旧政”,拿到2007年末“炒现饭”,结果还出现了没有执行统一标准、没有实施细则、没有认定机构、任由各家银行自行理解的房地产调控笑话。制定政策的人只管发布不管执行,执行政策的人没有标准和流程;制定政策的人不懂房地产,懂房地产的人不参与政策制定;制定政策可以不先行试点、试验,执行政策讲一套程式化的认认真真走过场;至于政策的效果和对政策的评估,制定政策的人和执行政策的人都可以不负责的。联想到今年年初税务总局的“土地增值税清算累进”政策,建设部死活不松口的“70/90”政策,自以为维护了国家经济安全并能够有效压低房地产市场“投机”和房价的“限外政策”,多少年来在实际执行过程中总是变味走形的“经济适用房政策”,还有侵犯公积金缴交者权益并违反物权法的 “廉租房建设资金来源政策”等,其实都是执行不下去、只有理念不能落地、犯有常识性错误的调控政策。
5、老百姓买房越来越困难。打着让更多的中国老百姓买得起房、租得起房、住得上房旗帜的房地产宏观调控,四年的历史实践结果是中国老百姓现在买房、租房要比四年前拿出更多的钱,上缴更多的税,经历更多的审查和程序,接受更多的政策风险。是我们的行政体制、政策本身和舆论媒体导致老百姓迷恋行政权力的作用,轻视市场的机制和力量,期待调控政策的发挥,用利益感情取代经济规律,用个人需要替换市场有效需求。其实和老百姓买房越来越困难这个中国真实一样,还有一个中国真实就是越来越多的老百姓在金融支撑下能够买得起房。政府需要承担起自己的责任,将有限的财力集中使用到保障低收入者的住房身上,而不要随意的扩大政府政策的住房保障面。住房保障面越扩大,真正需要解决住房的低收入者和低水平居住者的阶层,其住房问题越难解决。
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