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李战军 的博客

 
 
 

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廉租房的政策落地还有很长道路要走  

2008-02-25 11:05:31|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2007年我国房地产宏观调控过程中,最重要的事件是国家和地方共同明确建立以廉租住房制度为重点,多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。这是非常难得的我国住房保障制度的历史性进步。
有了一个不错的政策,仅仅公布宣示是远远不够的。毕竟政策的好坏是要通过政策落地后的实际作用来评价的。在贯彻执行廉租房政策的过程中,毕竟还是有很多政策模糊点的存在,势将防碍政策功效的实现。
模糊点之一:廉租房建设是不是我国当前住房保障的工作重点。
我国住房保障制度的形式内容应该是多样性的,以适应不同收入水平家庭和不同地区的具体情况。这种多样性才能使住房保障制度具有空间覆盖的广泛性和时间覆盖的长效性。不同形式内容的住房保障办法实际上是互补的。
但是多样性是不能代替或排斥某一时间阶段上的重点性。廉租房在我国市场经济条件下虽然早有萌芽,但在全国性的推广毕竟还是新事物。把它和解决城市低收入家庭住房困难直接联系,更是第一次明确。因此,有必要在廉租房政策推行的初始阶段,集中精力和财力,将住房保障的工作重点就放在廉租房政策的落实上,首先去解决城市低收入家庭的住房困难问题。
令人担忧的是廉租房政策刚要去落实,社会舆论就反映夹心层很受伤害,政策决策部门就提出要解决中等收入家庭的住房问题,政策重点就从廉租房向经济适用房、限价房、经济租用房扩散开来。我国住房保障工作如果不是去聚焦而是继续散焦,廉租房是没有办法做好的,城市中最困难的低收入家庭解决住房问题将变得越发困难,各地政府根本不具有覆盖城市60~80%总人口住房保障的财力。没有重点就没有政策。没有政策重点的政策是低效率的政策。
模糊点之二:廉租房建设的资金来源主渠道可不可以建立在公积金增值收益上。
廉租房推行和建设的责任主体是政府,而不是开发商,更不是我国城市的公积金缴交者。如果决策部门只管去做决策,自己不拿主导资金和承担主要责任,而将政策买单的责任简单地推给地方政府、开发商和老百姓,那么这种政策的可持续性是有疑问的。
我国的住房公积金制度本质上并不是强调公平的住房保障制度,而是一种培育和提高城市市民自住其力的机制体制,本质上是奖勤罚懒,强调保护和尊重个人或家庭的劳动所得权益,鼓励劳动收益的合法消费。由于公积金都在每个劳动者个人帐户的名下,其权益受到法律保护,那种批评公积金只有富人用的,穷人用不上的指责是对公积金制度的误解。
现在将公积金管理产生的增值部分用于廉租房的投资建设,实际上是违背《物权法》的。公积金管理产生的增值部分只能用于公积金的风险备付、公积金管理费用和分摊给每一个公积金交缴者帐户中。
一个违背《物权法》的政策决策内容,如果决意执行,将产生“民法”和“行政法”领域的诉讼。
模糊点之三:廉租房的分配使用有没有动态的刚性标准和退出循环机制。廉租房的分配标准只能是因各地的实际情况而有所不同。但是各地在某一阶段必须建立刚性的廉租房分配使用标准,唯有此才能有效杜绝廉租房分配使用方面的腐败。当然,每隔一到几年这种标准都需要进行调整,
在初始阶段,这种分配标准应该比较严格,以保证城市当中收入和住房最困难的那部分人,能够在较短时间内实现住房解困。然后再将标准放宽,逐步解决次困难人群的住房问题。
廉租房和经济租赁房坚决不能沿续计划经济年代那种永久性租房的传统做法。所有的租赁户必须和政府的相关部门签订有期限的、当经济条件好转后必须强制性退出的租赁合同。如果租赁房屋没有退出机制,必将形成政府一直处于不断拿钱、不断建设和不断分配的深不见底的黑洞之中,一直处于永远不能从根本上解决经济困难家庭的住房问题的窘境。
只有建立退出机制并能够良性循环的廉租房和经济租赁房,才能够是可持续性的。
模糊点之四:廉租房的管理维修能不能维持简单再生产。上海市到2008年年底廉租住房受益家庭将达到5万户。现实的问题是廉租房租金并不能够保证廉租房维持简单再生产,即廉租房租金及其物业管理费用并不能够满足廉租房的保安保洁、维修、更新和管理的实际需要。
上海市现有廉租房是收取租金和物业管理费的,但却是上海各类商品房收取到位比例最低的。这种情况已经严重影响到上海廉租房的生存与发展。上海现有廉租房已出现转租牟利的个别现象,也有极个别的享受住房补贴的家庭,将住房补贴用于非常不应该的地方。这是一种非常不利于廉租房健康发展的坏现象。
针对上述情况政府必须有新的追加投资的规划和财力,才能维持廉租房屋延续性的正常使用。
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