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李战军 的博客

 
 
 

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房地产宏观调控政策理念依据是错误的  

2008-03-04 12:45:59|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从2003年屈指算起,我国房地产宏观调控已有五年时间了。
在这五年过程中,总体健康的房地产产业被宏观政策实行打压,大体规范的房地产市场交易秩序被整治,为国家、为城市、为老百姓做出巨大贡献的房地产企业不断被课以重税和被妖魔化,非常成功的上一轮我国土地制度和住房制度改革被轻易的抹黑。
在这五年过程中,一系列如“自住房”、“炒房团”、“限外”、“房奴”、“拐点”、“政策市”、“公共产品”、“三座大山”等基本概念及内涵充斥着我们的媒体,浸润着我们年轻人的思想。类似文化大革命前期的那种仇官、仇商、仇富、仇外、仇知识技能专业明星的思潮泛起。破坏了依靠改革开放凝聚起来的我国和谐社会。
在这五年过程中,房地产宏观调控从政策制定人那儿看是非常不理想的。一个高层不满意、地方政府不满意、开发商不满意、老百姓不满意的调控政策,还有什么必要继续下去?房地产调控决策层只管决策,只管提高利息税收、开征新税,不管落地执行,不支付本应是政府财力支撑的保障住房建设资金或补贴,更不去做政策效应的评估检讨,只是一味去推行在实践中已经被证明是行不通的某些调控政策。
深入探究可以发现,支撑我们房地产宏观调控政策的一系列的理念依据,是存在问题的。各位网友可以评判,我用引号圈定的内容究竟是错误的还是正确的,是杜撰臆造的还是基本正确的。
1、“建立起人人都能买得起房的房地产市场”。
这种政策理念依据看不到世界范围内哪怕是工业发达国家的任何城市都建立不起人人都买得起商品住宅的房地产市场;看不到在我国什么时候都建立不起来人人都能买得起房的房地产市场;看不到买不起商品住宅其实是人生某一阶段的正常合理现象,有的人终其一身都可能无力买房;看不到中外空想社会主义的历史实践对社会发展和人生价值的巨大破坏作用。
2、“要尽力扩大我国住房保障的覆盖面”。
这种政策理念依据看不到过去二十年是我国老百姓改善居住条件又好又快的历史黄金时期;看不到解决我国住房保障必须走一条由小到大、由少到多、由量到质的阶梯型发展道路;看不到我国土地和住房制度改革尽管存在缺陷,但毕竟是中国最为成功的经济制度改革;看不到任何提高和扩大我国住房保障覆盖面的要求,都必须和政府财力相适应,都必须和我国社会主义初级阶段相适应,都必须和我国社会主义市场经济发展现状相适应;看不到将中等收入阶层扩充为我国住房保障的重点,是对低收入阶层作为我国住房保障重点的一种政策扭曲。
3、“主要依托中央政府来推行房地产宏观调控”。
这种政策理念依据看不到房地产是不动产的基本特点,其消费市场总体上是本地市场,它不能够像货币、股票、期货、石油、电力及一般商品那样进行流动;看不到房地产的宏观调控作用总是次要的,而土地和房屋的区域中观调控才是主要的基本事实;看不到我国房地产市场总体上不能是一种政策市。
4、“主要依靠行政手段、政策规定而不是经济和法律手段”。
这种政策理念依据看不到建立我国社会主义市场经济过程中不能够用理念、道德、舆论、思潮和行政政策来直接解决经济和社会发展问题;看不到我们至今还没有摆脱经济发展中央集权、经济衰退中央分权的历史怪圈;看不到主要依靠使用经济和法律手段,对我国经济进行规范调控应是我们的主要课题和基本方向。
5、“我国保障住房的建设资金应该来源于地方政府筹集和全国公积金缴交者”。
这种政策理念依据看不到政府是我国住房保障制度的责任主体,是我国保障住房建设资金的主要承担者;看不到廉租房和经济适用房的开发主体和资金供应主体应该是各级政府;看不到动用全国公积金管理增值部分资金用于各地廉租房的建设,是对“公积金管理条例”的误解,是对“物权法”的违背。
6、“房地产市场问题的根源和责任在地方政府、房地产开发商、境外企业和资本、炒房团和投资行为”。
这种政策理念依据看不到城市建设和土地批租的职能责任本来就在地方政府;看不到我国城市化和城市居民改善居住条件的两股潮流形成了对商品住宅的旺盛需求;看不到境外机构和个人资本投资中国房地产业带来的资金、理念、管理和水平上的长期正面作用;看不到宪法是保护老百姓购买商品和商品房权力的,“打击投机倒把”的左倾思维应该被摒弃。
7、“通过压缩住房需求从而导致房价下跌或稳定”。
这种政策理念依据看不到世界经济商品史上不存在通过行政性打压的办法从而使某种商品由需求旺盛、价格高昂转入到需求萎缩、价格走低的先例;看不到商品经济市场总是用扩大供给的办法,通过商品供求平衡来达到价格稳定的无数先例;看不到我国低水平的住房条件和刚刚发展起来的房地产市场,其旺盛需求是行政手段根本无法压缩的。
8、“采取提高利息、提高税率、开征新税、提高首付比例的办法去打击住房投机和投资”。
这种政策理念依据看不到我国扩大内需是解决我国内外贸易不平衡、流动性货币过剩、通货膨胀、投资渠道不多而储蓄过多等诸多现存经济弊病的有效办法;看不到提高利息和税收的办法都是和我国扩大市场有效需求,拓宽老百姓投资渠道,增加老百姓财产性收入相背离的;看不到在我国商品房市场需求旺盛的条件下,凡是提高利率、提高税收的做法,都可以通过上家对下家、卖方对买方的传导机制,将利税负担转移给新的购房者的;看不到提高利税、开征新税、提高首付比例的实践结果都是抬升了我国商品房价格
 9、“用严格控制土地供应的办法,加强土地集约利用和对房价的控制”。
这种政策理念依据看不到我国人口战略和城市发展战略是要到2020年城市化率达到60%以上;看不到我国城市化和工业化的发展空间都是占用农村空间而非城市空间;看不到我国每年都有数亿农村人口在城市工作,每年都有三千万以上农村人口到城市定居;看不到我国实际上是守不住18亿亩耕地底线的,我们在控制底线的过程中也是只讲土地数量而不问土地质量的;看不到我国严格控制土地供应的做法直接导致了很多城市房地产在建规模的萎缩,新开工和竣工验收的商品房数量在很多地方已经低于商品房市场消化数量,土地和商品房屋供给不足已经成为导致房价上涨的主推力。
10、“小房型就能解决中低收入者的居住问题”。
这种政策理念依据看不到中国的任何一个城市都做不到新增商品住宅供应量中70%是90平方米以下,这是因为没有这种数量的市场有效需求;看不到小房型商品住宅充其量只是总价低而单价未必也是低的基本现实;看不到小房型商品住宅未必就是廉租房、经济租用房、经济适用房、限价房;看不到“70/90”政策已从产业宏观调控演变为企业和产品的微观调控,即便在我国计划经济时代也不存在这种全国一刀切的指令性计划。
11、“批而未建土地是由于开发商捂盘惜售造成的”。
这种政策理念依据看不到我国土地批租总体上是毛地批租的基本现实,政府是拿着开发商的批租钱进行动迁的,开发商批地拿钱和可供开发净地到手是存在巨大的时间差的;看不到房地产开发商总体上都是要求一手付钱,一手拿地,从而马上进入开发程序的,因为只有如此,资金周转才快,利润才多;看不到房地产产品开发是一个远高于工业品和农产品生产周期的长周期生产行为,批地规模总量总是大于而不可能等于在建土地规模总量是房地产开发的基本规律;看不到动迁原因、规划原因、配套原因、政府同意原因、财力原因才是造成土地批而未建的最主要因素。
 
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