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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

试点和推行征收物业税目前我国根本不具备条件  

2008-03-24 10:45:51|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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过去两年,关于征收物业税的舆论呼声十分强烈,国家建设部和税务总局已在个别城市进行试点。最近建设部又就“推进房地产税制改革和推行物业税”专门致函各地征求意见。在我看来,无论是来自民间的建议,还是出自主管部门的试点推行,他们基本上不了解征收物业税的复杂性和艰巨性,在当前的条件下,根本不具备实施的客观条件。其理由如下:
 
一、将征收物业税作为调控房价的出发点,仅是一种主观幼稚愿望和短视行为。
我们的一些同志以为通过加息、提高税率、增加税种就能抑制房价的过快上涨,甚至能够使房价下跌。在过去的五年房地产调控过程中,实践已经证明在商品住宅需求旺盛,而供给又相对不足的情况下,任何加息加税的办法,都通过卖方到买方的传导机制,导致了商品住宅价格的上涨。打着让中国更多老百姓住得上房、租得上房和买得起房旗号的房地产调控的政策,在推行过程中,老百姓无论是租房还是买房都更加困难。
 
二、我国的房地产税收由于叠加效应已经形成重税,不利于我国老百姓财产性收入的增加和存量商品房的市场供应。
现在的房地产相关税收已经有印花税、契税、营业税、所得税和土地增值税等,这些税已经呈现税率不断提高的政策倾向,叠加在一起税赋已经很高了。拿商品住宅流通交易现行税赋为例,就是放在世界范围内做横向比较都属重税。近年来国家在房地产税收总量的增幅上,已经大大超过我国GDP和城乡劳动者收入的增长幅度。建设小康社会,增加我国老百姓的财产性收入都是中国共产党全国大会上形成的基本共识。而现行房地产税赋和我国发展目标并非完全衔接。对商品住宅流通环节不断加大税赋,减缓了存量商品住宅的流通量,不利于在增量商品房不足情况下的市场供求关系的平衡。税赋过重存在政府与民争利的问题,容易导致产业萎缩,就业减少。
 
三、现行房地产各种税收的合理性是存在疑问和争议的。
商品住宅契税是在我国解放初期限制私人拥有住宅、限制房屋作为商品进行流通,实行资本主义工商业改造为背景条件下的产物,而目前的社会主义市场经济体制和我国改革开放环境,已和当初有了根本性的变化。当前商品住宅流通环节的一些征税目标税基是相同的,存在着一个税基多重征税的现象。就多数老百姓购买住房而言,主要是基于住房条件的改善为目的,而不是以商业经营为目的,向出售自己产权房屋的老百姓征收营业税,实质上是向根本不具有登记企业法人的、也不具有商业营业性质的老百姓征收不当税种。即便是老百姓出租自己的产权房屋,也是以弥补家庭收入不足,提高家庭生活支付能力和生活水平为主要目标。相当一部分老百姓出租自己的产权房屋,是以租赁收入抵付按揭贷款。老百姓现有产权房屋市场价值的提升,既有城市大环境和市场条件的改变为条件,也有动用自己的货币资产包括维修基金实行房屋装修、维护和改造的原因,不能一概而论,轻易扩大征税基数。
 
四、物业税征收需要有明晰而复杂的客观标准,而这种标准的依据和制定现在都缺失。
征收物业税,就必须有税基标准,它包括城市(区域)的基准地价和建筑物重置价格。而这种税基标准又必须以税基评估为前提、为依据。国际通行惯例是国家定规则,社会和市场评估机构具体实施,行政部门进行监管;其标准是以房屋重置价格为基础,一般低于市场价格的15%-30%;评估标准又必须是动态的,几年做一次调整;评估标准是公开、透明、规范、易操作;总体上是降低综合税率,突出单一税种的功效。
我国现行情况是评估队伍素质不高,评估机构很少,评估机构权威性较低,评估依据随意性较大,评估结果存在认定分歧。无论是国家还是地方,现在都还没有建立完整的权威的房地产税基评估体制机制。谁都知道所有商品房屋都是非均质性的,都是一房一价的,因此如果以商品房屋的市场均价作为税基标准,合理公平吗?我国现在的产权房屋税基标准的评估、房屋拆迁补偿标准的评估和银行商品住宅抵押的评估都还处在探索初建的过程中,在这种背景下贸然出台物业税至少是不严肃的,也是力不从心的。
 
五、物业税试点和推行都必须有一个好的工作流程,而这种流程现在是缺失的。
在房地产宏观调控过程中,我们看到了单一国务院部委的政策文件,也看到了多部委联合颁布的政策文件,唯独没有看到国务院法制办的身影和声音。按照我国现行政府法规颁布的工作流程,无论是国务院的法制办还是地方政府的法制办都应该发挥十分积极和重要的作用,从法规的总体规划、轻重缓急时序、调查研究、起草立案、论证听证到颁布实施,本身都有一个严格规范的流程,都纳入政府和人大的法制部门的工作流程,期间充满着上下左右的反复协调、严密论证和认真修订。
物业税作为一个事关全国的新税种,必须进入全国人大常委会和法工委的工作程序。在没有看到相关政府部门将物业税条例送审国家最高立法机构并通过的情况下,就在全国各地进行试点乃至要推行强征,这符合我国法律法规流转程序么?
 
六、物业税的试点和推行都必须有一个好的工作方法,而这种工作方法还没有统一。
干什么事,推行什么样的政策,征收什么样的税种,都必须有标准、有流程、有方法,否则就是乱来胡搞。即便将来进行物业税征收的试点和推行,也应该有下列的方法:
讲究时序。先做房地产税制改革,再推行物业税;先探讨标准,再送人大审批;先立法,再试点;先试点,再逐步推行;先征高档房屋,再征普通房屋;先征多套房屋,再征一套房屋;具备条件了再全面铺开。
讲究差异和区别。征税基础标准要合理,不能眉毛胡子都征税,要剔除不合理、不科学的税基。
产权房屋都要征。住宅、商铺、办公楼、厂房等征收物业税,可有先后,但原则上都要征收。现在的商铺、办公楼、厂房等产权房屋基本上是以企业投资为主,但也不乏个人投资。既然个人投资住宅也要征,个人投资其它品种的产权房屋也要征。既然对个人实施产权房屋的物业税征收,也要对企业法人包括国有企业实施产权房屋的物业税征收。
由少到多,由点到面。包括经济适用房、限价房、重大工程配套用房和房改房,只要是产权商品住宅都得征。
低税率,宽税基。不宜造成房地产市场和价格的大幅波动。
法定物业税税基评估每隔若干年,动态评估确定一次。
 
七、物业税征收标的并未剔除土地价格。
我国土地是公有制,是国家所有,而世界上征收物业税的国家基本上都是土地私有制的。物业税是一种外来引入的税种,不考虑土地所有权的各国差异,强征物业税缺乏合理的基本条件。老百姓拥有的产权住宅,在购买时已经向国家缴纳了70年的土地批租费用(先由开发商缴纳,后转移分摊到每一个出售的商品房屋中),只有房屋土地的使用权,并不具备土地的所有权。而在我国拟推行的物业税的税基中是包括了土地的市场价格,凭什么国家产权的土地,国家已经征收了土地批租费用,还要再向老百姓征收包含土地价格的物业税?国家向自己拥有所有权的土地征税,在法理上讲不通,转向仅仅拥有一定年限土地使用权的老百姓征收物业税,在法理上更是乱来,因为中国老百姓并不像外国那样拥有土地私有产权。
 
八、征收物业税缺乏对我国老百姓拥有产权房屋现象的总体评价
我国老百姓总体上拥有产权房屋的时间并不长,就大多数老百姓而言,现在买房卖房,究竟主体上是为了改善自己的住房条件,还是主体上是为了进行商品房屋的投资乃至投机,这是一个必须讲清楚、弄明白的总体背景基础,这是一个大是大非的问题。过去的二十年,是我国老百姓改善居住条件是华夏历史上又好有快的黄金二十年,还是一个存在巨大社会住房不公平,存在土地和住房制度改革严重失败和重大缺陷的历史时期,这也是一个大是大非的基本评价。我国各个城市是旧貌变新颜,越来越多的老百姓拥有了自己的产权住房,基本上都有了与自己的工作年限和收入水平相适应的房屋居住(不管是购住、租住还是借住),还是旧房、危房、简屋和棚户到处充斥,各个阶层的老百姓都缺少房屋居住,大多数人都没有买过房,都买不起房,将来也没有能力买房(不管是房改房、经济适用房还是商品房),这也是一个大是大非的基本评价。如果用这种基本评价来看我们现行的房地产各种调控政策,我想多数人都会有一个全新的不同于现在社会思潮的结论。
 
九、作为财产持有的房屋物业税和商品房屋流通过程中的税收,两者征收难度和成本是非常不一样的。
在流通环节中向商品房屋征税,相对容易的多,简便的多。这是因为凡是购买房屋的人都需要切实保障自己的产权财产的利益,而这种保障只有在房地产交易过程中通过缴纳相应税费才能获得国家通过政府颁发的产权证书,获得国家意志的认可和法律文书的凭证。而物业税作为一种财产税,征收起来的难度和成本则非同小可,这里有一个法定房屋评估机构对全国城市老百姓所有房屋的价格评估,有一个物业税征税基数的一家一户的送达和一家一户的认同。而没有这种认同是根本无法执行的。为了这种房屋财产的认同,可以设想产权房屋的拥有人,法定的社会评估机构,政府的征税机构将会出现一个多么复杂、长期和艰巨的博弈过程。现在我国公务员的财产公示都那么的困难,现在我国劳动者的收入征税主动申报都那么的困难,要对全国拥有产权房屋的家庭实行物业税征收,可以设想又会是一种什么样的景象。好的理念如果没有好的路径办法,好的理念只能是停留在书本上、报纸上、网络上和口碑中,永远是难以落地的空想。
 
十、高度重视物业税征收的难度和影响。
征收物业税将会对我国的宪法、物权法和税法带来重大影响。一些法律法规都要进行调整修改,完善补充。
征收物业税难度非常大,风险也非常大,不能简单草率从事。否则会影响到社会的稳定和房地产市场的健康发展,影响到政府的执政能力和政策的权威性。
 
 
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