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李战军 的博客

 
 
 

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中国房地产产业和市场明天会更好——答《SHANGHAI EONOMIST》杂志记者的提问  

2008-02-01 16:35:42|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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问题一:您认为2007年中国房价为何持续上涨?
答:房价上涨原因之一是中国经济继续保持着高增长的态势。这种高增长在2007年出现了物价上涨,通货膨胀、利息和税费增加、股市大涨和流动性货币过剩等新现象。中国的消费品和投资品价格都在上扬,但实物性、投资性的资产价格上涨更快。作为兼具投资性和消费性的商品房屋,在这种背景下其价格势必上涨。
房价上涨原因之二是奥运会和世博会的临近。历史经验表明像奥运会这样的世界性赛事对举办国和举办城市的经济发展都具有强劲的推动力。北京的奥运会对北京的房价拉动力很大,北京的房价又对全国房价的拉动力很大。北京大量建造奥运场馆带动了一系列相关产业发展,如建筑、物流、航空、商务、旅游业等等,这就形成了经济发展动力。而上海为了举办世博会,则大量进行了公共交通轨道建设。两个城市都产生了大量的动迁户,商品房屋需求量增大。
房价上涨原因之三是中国正处在城市化过程中。早先城市人口只占总人口为15%左右,改革开放后中国进入了城市化的过程,主要表现在农村人口进入城市打工并居住和不同城市间的人口迁徙。上海现在每年净增城市人口约32万,中国每年大约有三千万农村人口进入城市定居,中国城市化率大约在45%。而国家的战略则是要求到2020年,中国城市化率达到60%。中国各个城市都保持着对商品房屋的持久性旺盛需求。
房价上涨原因之四是房地产宏观调控的政策措施失当。比如严格控制土地供应导致土地供给不足,强制推行“70/90”政策导致在建项目规模萎缩,加息加税提高税率的做法使中低收入者买房更加困难,征收清算累进式的土地增值税影响了产业资金的正常流动。实践证明五年时间的房地产宏观调控的结果是房价非但没有稳定,反而有了较大涨幅,由房价原先只是北京和上海的问题,演变成全国一、二、三线城市的房价的普遍上涨。
总之,如果以上原因不能消除的话,2008年中国房价仍然会继续有所上升。
 
问题二:您认为当前中国房地产市场情况如何?
答:中国房地产市场总体上看是比较健康的,但是社会舆论却觉得需要对房地产市场进行宏观政策调控,政府主流人士也认为需要调控。打个比方,现在很多青年或中年女士其实是非常健康的,但她们自认为有病,主要是体重过大需要减肥,她们不断地吃减肥药,其效果如何我想大家是公认的。
中国的房地产业在最近二十年中,对经济和社会发展的贡献非常大。它表现在房地产业已经成为中国各地支柱产业,它带动了五十多个相关产业一起发展。同时它也给中国政府带来了大量税收。最近二十年是中国人民改善居住质量又好又快的二十年,超过了历史任何时期。中国房地产业还使中国每个城市形态和产业功能都发生了巨大的变化。
中国房地产市场形成了一级土地交易市场、二级增量房交易市场和三级存量房交易市场。三个市场是良性互动的。随着法律规章的健全和市场监管的强化,中国房地产市场交易秩序总体上是公平的、法制化的。通过土地和住房制度改革,原来不值钱的划拨土地,变成了更为体现其内在价值的市场交易价格。原先匮乏的无偿分配、无偿使用的住宅,变为通过货币交易的商品住宅,总体上满足了中国老百姓的住房需求。国家的土地资源价值得到了保值、升值和实现。
虽说中国房地产市场总体健康,但是也有问题存在。最主要的问题是面对旺盛的住房需求,住房价格上涨较快,使得相当一部分人无法承受。但这只是发展中的问题,不能因为房价上涨过快,就否认已经成功进行的土地和住房制度改革,也不能因此认为我们房地产市场总体上是不健康的。发展中的问题,必须用改革和发展的办法去解决。
 
问题三:对于中国政府就稳定房地产市场所采取的一系列举措,您的看法如何?
答:有些措施是正确的,有些是不妥当的。
政府正确的措施包括明确了建立中国式的住房保障制度的政策指向,以低收入者为保障对象,并通过廉租房的形式予以解决。另外在房地产价格上涨过快的过程中,中国政府始终给予高度重视,并采取了一系列的措施。这种关注民生的态度也是受到赞赏的。
政府不妥当的措施包括通过加息和加税的办法来抑制住房需求,从而达到房价下跌的目的总体上是不成功的,反而造成了中低收入者买房更为困难;还包括把房价上涨过快归结于境外资本流入,从而提出限制外资政策;也包括为了建设廉租房,政府出资并不多,反而动用了公积金的管理增值部分。公积金的增值部分在法律上是属于每个公积金缴交者个人的。
 
问题四:您认为房地产价格持续上涨对于老百姓乃至中国经济会产生何种影响?
答:中国房地产价格持续上涨是在中国经济持续高速发展的大背景下的产物,是由于中国的老百姓和企业对商品房一直保持着旺盛的市场有效需求的结果,也是由于中国的土地和商品房日益显现稀缺性所决定的。
中国房地产价格的持续上涨肯定造成了一部分老百姓买得起房(大部分是靠银行信贷支撑的),一部分老百姓买不起房。但是世界上没有哪一个城市,没有哪一个国家能够形成一个所有公民都买得起房的房地产市场。追求所有中国老百姓都能够买得起房,实际上是一种空想社会主义,也不符合我国现在所处的社会主义初级阶段。
尽管现在很多老百姓买不起商品住宅,但在过去二十年时间里,却是中国老百姓改变居住条件最快最好的二十年。在中国五千年的历史上,从来没有像今天中国的老百姓能够拥有这么多高品质的产权商品住宅。中国城市中的危房简屋是在成片地被拆平改造,中国城市基本上没有再产生新的危房简屋居住区。
中国房地产发展和房地产价格上涨,带动了五十多个相关产业的发展,使中国经济有了长久的支柱产业,同时政府从房地产业获得了大量的费税,从而有能力对低收入家庭的住房保障问题实现财政转移性支付。在今天中国流动性货币过剩和物价上涨的背景情况下,扩大内需性的住房消费,对解决中国当今的经济问题有着特殊意义。
 
问题五:众多房地产中介公司近期纷纷倒闭,而与此同时,一些公司却选择了逆市扩张,您认为原因何在?
答:中国房地产中介企业的倒闭和扩张都反映了中国房地产流通市场竞争的激烈性和市场的成熟度。中国房地产是对外开放最早最大的产业,境外资本、国有资本、民营资本都在房地产产业上进行着公开公平的竞争。因此任何具有充分竞争性的产业,企业的倒闭和企业的产生及扩张,都是产业和市场发展的正常现象。中国房地产市场的开放性和竞争性在存量房交易市场上表现得最为充分,在增量房交易市场则表现得稍微逊色,但在土地交易市场上则存在着较多的问题。
 
问题六:为何如今租房和买房价格相差如此之大?
答:沿用国际上的房价租金比来衡量今天中国房地产市场上的问题有多么严重,这是犯了教条主义和经验主义的错误。其它国家的房价租金比只能是研究中国房价租金比的参考因素。中国房价和租金在一段时间里、在少数城市存在着较大的差距,是客观事实。但多数城市房价租金比还是处在比较合理的区间。中国个别城市的房价租金比差距过大,这是因为房屋的投资者和房屋的租赁者在中国完全是两个收入阶层的人士。中国房屋的租金水平取决于市场供应和需求者的支付能力,相对而言,中国城市可供出租的房屋较多,而租赁户的支付水平又相对较低。中国房屋的价格水平则取决于土地的稀缺性和供应量,还取决于稀缺性地段或区域的房屋供应量。中国老百姓的投资渠道并不多,但中国的商品房是现阶段非常好的保值升值工具。中国商品房价格的高昂表明投资性需求的旺盛。
 
问题七:在宏观调控风暴越刮越紧的今天,一些中国地产商正把目光投向海外市场,纷纷在海外投资,您的看法如何?
答:中国地产商把目光投向海外市场是中国房地产企业发展历史的必然结果,在未来还会有更多的中国地产商投资海外房地产市场,这种动态和趋势也是得到中国政府的鼓励的。其实中国地产商把资本投向海外,相对于中国其他产业既不早面也不广,还有着巨大的发展空间。中国地产商进行海外投资,房地产的宏观调控并不是主要原因,主要原因是中国房地产企业的发展规模和融资实力今天达到了向海外进军的内在条件。
 
问题八:相信您对于普通老百姓对于目前房价的看法因该也是比较了解,您觉得他们是怎么看待这一问题的?为何他们有这样的看法?
答:中国老百姓对目前房价的看法实际上是不一样的,存在着多元化的认识和理解,当然所有的看法都是有着各个人或家庭的经济利益基础的。有的老百姓认为中国的房价现阶段并不高,远期价格水平可能更高,目前的房价可以承受,可以购买;有的老百姓认为在不长的时间里价格上涨过快,和中国的世博会、奥运会有关,也和中国经济的高速发展有关,也和市场上商品房屋供给不足有关,也和中国流动性货币过剩有关,这是不以人的意志为转移的市场现象;有的老百姓则抱怨价格上涨大大超过工薪收入的上涨,造成买房的能力越来越差;有的老百姓因为听信了一些所谓专家的市场预测,持币等待价格的下跌,他们一次次地失望了;有的老百姓则希望政府在对低收入阶层的住房保障上采取切实可行的行动,为低收入者多办点实事。
 
问题九:您觉得政府在稳定房地产市场这一问题上应采取何种举措?
答:我觉得政府在稳定房地产市场这一问题上,在过去的四年中,很多政策措施都是不够妥当的,政策措施的效果也不好。我以为应该放弃“中国房地产宏观调控”这一政策主导思路,改为“积极建设中国住房保障体制”。是政府没有充分承担起中国住房保障的责任,财政转移支付太少,应对措施太晚太迟。我认为像“限外”、“7090”、“加税加息”、“严格控制土地供应”等政策措施应该予以纠偏,“一刀切”似的政策贯彻要求也是应该予以改正的。
 
问题十:您觉得投资中国房地产市场有何风险?
答:任何投资都是有风险的,因此投资中国的房地产当然存在着市场风险。但是中国房地产市场风险相对于中国其他产业来讲,投资风险并不高。这是因为中国房地产具有着巨大的市场需求,投资中国房地产还可以得到金融机构的融资,中国房地产是一种实物资产,而非虚拟资产。中国老百姓对中国房地产的市场风险是有充足的估计和承受能力的,但中国老百姓不希望看到由于政府工作的失误而形成的政策风险。
 
问题十一:作为一名房地产研究专家,您觉得中国的房地产市场今后发展趋势如何?
答:我对中国房地产今后健康发展的趋势保持充分的信心。这是因为中国房地产产业的生产要素的供应是可以充分得到,中国房地产产业的产品是具有巨大的市场长期有效需求的。中国房地产产业总体上是健康的,即便有些问题也还是可以得到更正解决的。随着政策法规的逐步完善和市场管理的逐步到位,中国房地产产业和房地产市场明天将会更好。
 
 
 
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