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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

“上海业主状告业委会第一案”中我当被告  

2008-02-02 13:19:00|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我成为业委会主任。2006年5月,在多年没有建立起业主委员会之后,我通过选举被银泰花园330户居民选为小区业主委员会委员。业主委员会开会的时候,又被放到“主任”的位置。
小区住宅需要维修。我们小区2000年开始入住,到现在业主的商品房屋已经使用了八年了。由于当时建筑施工上和随后物业管理上的问题,小区居民的商品住房存在着水箱失修、墙面渗水、公用部位脏乱差和安保措施不到位等问题。小区住宅客观上需要动用居民的维修基金进行维修、养护和改造。小区绝大部分的居民也都要求业主委员会启动这项工作,使小区的住房质量和价值保值都能上一个新的台阶。
“幢”和“三分之二”是关键。小区业委会的基本职责就是保护好、用好居民的维修基金。小高层住宅维修改造是按“幢”而不是按“单元”门洞进行的,所以按照政府规定,业委会是按照整幢楼的居民户数进行征求意见的。由于赞同票远超过了政府法规规定的三分之二以上多数,因此责成银泰小区物业管理公司具体负责小高层的维修、养护和改造的实施工作。这项工作本来就是物业管理公司的基本职责。
少数居民有意见。但是小区少部分居民持反对意见,这里面一种是根本上反对动用维修基金,一种是对维修改造的具体项目、内容存在自己的个性看法,还有一种是认为自己的知情权、监督权受到侵害。
只能采用少数服从多数的民主办法。业委会在实际工作中,深深感到在这么一件具体问题上,根本不可能做到每一户都满意,都赞同。要按照每一户的意见办事的话,实际上改造维修工作根本无法进行,只能用少数服从多数的民主办法和法规所赋予的职权范围去果断办事。让大多数业主的利益得到维护,让大多数业主基本满意,只能是小区业主委员会工作的初衷和检验工作好坏的标准。
我一人应付第一轮诉讼。小高层居民周祖遂、施洪涛等8户居民上诉浦东新区人民法院,状告业主委员会侵权,要求撤销或修改业委会对小高层改造施工的侵权决议。1月24日上午,浦东新区法院金桥法庭开庭审理了此案。我作为被告,以业主委员会主任的身份走上法庭。考虑到聘用律师需要花钱,而钱最终又要由全体小区业主分担,因此我是作为被告方一人应诉的。我不希望这一事件占用到其它6位业主委员会成员的时间和精力,更何况开庭主要是核对事实和采集证据。我相信在业主委员会认为关键的时刻,我们7个人都会走上法庭,承当起我们应付的法律责任,我们无所愧疚,更不后悔。因为我们是用业余时间工作,我们从未使用过业主的一分钱作为自己工作的补偿,我们是自愿承担起小区业主委员会成员的职责,愿意为小区居民办实事,做好事,我们的工作是客观摆在那儿的。
令我没有想到的是,在金桥法庭开庭的当天和第二天,“新民晚报”、“东方早报”和“新闻晨报”三家报刊都以重要版面,报道了“上海业主状告业委会第一案”,我和周祖遂先生一时间都成了上海滩的“小闻人”。
我的回答。在法庭上,法官主要质询我们是依据什么决定动用维修基金实行小高层住宅的维修、更新和改造的。我回答是根据上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议于2004年8月19日通过的《上海市住宅物业管理规定》第四章三十五条“单幢房屋的共用部分,其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或专项维修、更新、改造的,应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意”。还有就是根据银泰花园小区的《业主公约》和《议事规则》赋予业委会的职权办事的。
法庭上出现小风波。法官在质询周祖遂先生的时候,发现他所提供的一份加盖业主委员会公章的“公示决议”和我所提供的同一内容的“公示决议”是在笔迹和时间上都不对。在法官的追问下,周祖遂先生承认这份“公示决议”是他通过电子相机和自己填写内容技术合成的,并非小区业委会的“公示决议”原件复印件。小区居民张某某作为周祖遂先生的支持者到庭旁听。由于旁听者必须遵守法庭纪律,并不得在法庭上随意发言。张某某由于违反法庭的纪律,在开庭过程当中被法官“请出”法庭。
法庭在第一轮审判中未做出宣判,此案将延后继续审理。
周祖遂先生是一位什么样的人。周祖遂是银泰小区一户小高层居民,早已过了退休年龄。长期打着民主党派人士的旗号干扰小区物业的管理和小区业主委员会的正常工作,破坏小区团结和谐,是派出所、居民委员会和新区花木房办都知晓的上访告状专业户。他多次给浦东新区领导写信,向新区有关部门告状,反映业委会和物业公司的所谓问题。
银泰小区的党员和居民代表曾经专门到周祖遂党派所在地反映情况,得到他们的理解。他本人也在民主党派内部受到批评教育。
银泰小区自2000年入住以后,正是由于周祖遂等少数业主寻找各种借口,长期不交物业管理费用、有的甚至不交维修基金,严重侵害了全体业主的基本利益。一段时间他以赶走物业管理公司为己任。小区业主委员会成立以后,又将矛头指向业委会,俨然以“第二业主委员会”自居。
银泰小区业主委员会成立以后,我们所决定的任何事情几乎都遭到周祖遂的阻挠反对,他本人多次以小字报和匿名信的方式,在小区内张贴散布。
周祖遂先生以前拖欠物业管理费,后来补缴了。但他目前已经有24个月未交物业管理费。小区内还有一个住户是周祖遂先生的直系亲属,其家庭从2003年2月至2004年7月未交物业管理费,2004年8月至2004年12月由房客代交了同期的物业管理费,从2005年至今又有36个月未交物业管理费了。
还需要说明的和周祖遂一起起诉业主委员会并亲自出庭的另一位业主名叫施洪涛(作为原告的8户业主当中,只有周祖遂和施洪涛两位到庭),从2003年7月份至今未交物业管理费用。
希望得到居委会、物业管理公司、花木房办和浦东新区房产署更为明确的支持。业委会、居委会、物业公司和派出所是上海基层社区的四驾马车,他们的工作好坏和互相之间是否团结协调,直接关系到社区、小区的稳定安宁和祥合和谐。银泰业委会的成立直接得到了居委会、物业管理公司和派出所的支持帮助,花木房办在银泰业主委员会工作中,一直给予工作指导和长期关注。在2007年年末花木街道业主委员会培训工作大会上,我还受新区房产署的委托,在全体大会上,向其它小区的业主委员介绍了银泰花园征询居民意见、动用维修基金、实行小区小高层维修、更新和改造的基本做法,受到了兄弟小区业主委员会委员们的鼓励和赞赏。我衷心希望在银泰花园业主委员会被起诉的过程中,得到他们更为明确的支持和帮助。
思考和启示。在“和谐社会”理念的指导下,社区和居住小区的稳定祥和成为政府和社区工作的基本要求。如何面对少数居民的投诉、上访和告状,已成为政府领导和社区居民一件相当棘手的日常工作。官僚批示,一味迁就,花钱买太平,部门间推诿,矛盾上交和下责,实践证明只能使我们的社会小问题集聚起来,形成更多的新问题,造成矛盾的尖锐化。“上海业主状告业委会第一案”反映了我们的司法资源被乱占,我们社区工作第一线人员的人力、财力和物力被无谓空耗。
在法制和民主社会的建设过程中,如何协调多数人和少数人的意见,如何处理不同收入阶层、不同利益集团的矛盾,如何兼顾市民权利和社会公共权利的关系,如何摆平短期局部问题和长期全局问题工作的差异,已成为执政能力、化解危机能力、长治久安能力的试金石。作为一个市民,我看到市人大、市政协的提案泛滥和低质化,提案的多少变为党派政绩的衡量标准。那么多的提案给政府工作造成了极大的压力和行政资源的浪费,那么多的提案又有几个真正能促进社会发展和民生问题的解决。
 
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