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李战军 的博客

 
 
 

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汶川地震后的置业思考  

2008-06-08 13:14:47|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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汶川大地震造成的中远期的影响正在逐步显现出来,其中它对房地产市场和老百姓购房置业的影响表现犹甚。地震本身震不死多少人,地震导致的房倒屋塌是造成巨大伤亡的直接成因。
而房屋财产在改革开放以后,已渐渐成为我国老百姓家庭财产最重要的构成。在房地产市场上购房置业也成为老百姓一生当中数额最大的投资行为。因此汶川地震必然带给房地产市场若干影响,同时也给老百姓投资置业带来若干思考。
房地产市场观望情绪浓重,成交量低迷是当前我国各地房地产市场的短期特点。汶川地震之前各地已经有所表现,地震之后这一状况得到进一步的蔓延和持续。人们开始更多地考虑准备购买的物业房产的结构如何,抗震性能怎样。从过去的关心市场的价格因素,到今天关注产品的技术质量问题,应该讲这是一种实质性的进步。开发商销售房屋,要更多地向消费者介绍水泥标号、钢筋直径、地基深度、房屋结构、轻质建材、抗震设防标准等。
而在四川灾区,今后一段房地产市场将肯定是低迷的,成交量和价格都会受到市场严格的检验。这是因为:大量毁坏的房子需要在政府主导下进行重建,大量未倒的房子需要进行检验评估以决定是推倒还是强固,大量在建的房屋也需要重新审查建筑设计和施工质量,大量未建的房屋可能面临着提升防震级别的规划设计要求。这些都需要时间,这些也都需要得到老百姓的市场认同。
在今天条件下,购房置业时可以关注下列因素:
一、本地房地产市场是属于调整期还是属于快速上升期。一般而言,处于调整期的市场买方处于强势,房屋挑选余地大,价格可以讨价还价,销售服务比较周到。只要判断不是萧条期,就可以把这段时间视作购房窗口期。
二、意向购买的房屋的抗震能力和抗其他灾害能力强不强。
首先是看它的设计标准,是几级设防,是几级施工单位建设;
其次是看选址,背靠陡峭、石头风化、地质松软的大山,面向堤防标准低下的河海,正对带来巨大震动和噪音的承载重型卡车的道路,都是存在隐患的;
最后是看它的结构一般点式结构还是板式结构,是垂直于地震断裂带还是平行于地震断裂带,是框架结构还是砖混结构,是整体浇筑还是预制板搭建,是小开窗还是大开窗。一般而言,前者抗震性能要好于后者。
三、购买存量房屋(俗称二手房)需特别注意其承重墙和地基的完整性。现在不少居民在购房后仅凭自己的喜好便对房屋进行改建型装修,有的深挖地基以提高空间,有的拆墙破墙以扩大通透面积,完全不考虑房屋结构的安全性,不仅对自家房屋也对整幢楼房长期使用带来巨大危害。购买这种房屋或者购买有这种房屋的楼宇,购房者一定要予以特别的小心。
四、提高不动产的财产观念和避险意识。我国社会总体处于计划经济向商品经济转型的大过渡时期。老百姓的很多意识可能还停留在原先的体制。比如,早已住进了私家产权的商品房,但不重视物业管理,总想以最低的缴费获得更高的服务,不愿意动用维修基金对居住多年的房子进行维护保质保值性的改造装修。再比如,缺乏保险观念和保险投入,遇到灾害猝不及防,损失巨大,只能依靠政府和社会慈善救助。购房置业时应该增加一块保险投资。
五、推动我国的商品房屋防灾避险扶持性的政策法规体系建设。汶川地震凸现了我国缺乏私人产权商品住宅,在遇到自然灾害和战争时,缺乏实用性、适用性的政策法规,更别说是成体系的了。因此出现了若干紧急性、临时性、区域性的部门条规以应对当前的这一突发事件。金融银行部门率先提出了减免、核销、呆账处理、不进入失信纪录和扶持性的若干务实操作的政策规定,虽有极大的安抚安定作用,但毕竟不是稳定、可靠、长久的法律。
房屋倒了,几十年的土地使用权如何体现,如何保障就是一个问题。续缴的按揭贷款可以中止,但也不能完全造就一个自然风险受损完全由国家政府承担独包的死福利,这也是一个问题。家破人亡,留存的财产怎样实行继承、转移,主体是谁,这恐怕也难以回避。灾后建起的长久性安置房屋,是免费住还是福利性的租住,还是可供居住着购买,到时候也要予以解决。等等,还有很多的问题需要政策和法律给予回答。但推动政策和法律的建设,我们每一个老百姓都要关心和参与。
 
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