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李战军 的博客

 
 
 

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房地产调控主要政策是盲动的失当的  

2008-07-07 13:41:27|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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现时推行的房地产调控政策在实际贯彻过程中,正在呈现短期化、难以执行和反向效果的特点,这对我国房地产业的健康发展总体上是不利的。一些政策缺乏深入细致的调查研究,缺乏上下一致的讨论共识。有的政策和其它的一些法规政策还相抵触。
1、提高税率利率,开征新税种
以为通过提高利息、税率、首付比例和开征新税就能够有效抑制社会需求,从而导致商品房价格的稳定和下跌。实际上,这种办法对一个总体上还是供不应求的商品是无效的,通过交易环节和价格传导机制,受损害的总是新进入市场的购房者。
2、提高首付比例和贷款利率
此项政策实际上是在2003年央行文件上的拷贝重申,表明在2003年到2007年的时间段里,该政策实际没有贯彻执行到位。购买第二套房的界定上也出现了混乱,缺乏认定主体和手段。老百姓改善居住条件在购买时序上和第二套房的界定存在冲突。此项政策对中高收入阶层影响不大,对低收入阶层却能够形成购房障碍。
3、上市募集资金不得用于购置土地
房地产企业使用在资本市场上募集的资金不能用于购地,属于微观调控,其合理性成疑,因为申报上市时都有了明确的资金用途方向。在此规定下,房地产企业运用腾挪手段,依然可以解决购地资金短缺的问题。
4、闲置土地收回纳入政府土地储备
我国土地转让多数情况是毛地批租而非净地批租。政府拿了土地批租的资金后,由于不能按期完成动拆迁,由于政府规划实行了调整,由于项目地块缺乏道路、电力、上下水等市政大配套,还由于项目地块陷入了复杂的法律纠纷,也有一些投资者原本就没有经济实力而通过关系和胆量盲目拿到了土地。这些等等因素都造成了土地批而未建的现实。闲置土地纳入政府土地储备一定要区分原因,弄清责任。
5、 90平米以下套型须占供应量70%
全国每个城市都不具有那么高的市场有效需求构成,各地政府也都不承担70/90市场不能去化的经济责任。90平米以下房子是总价低,并不一定单价也低。70/90政策是导致我国房地产开工面积、开发规模和竣工面积萎缩的因素之一。
6、向房地产企业征收累进制土地增值税
实际上税务部门无法追溯企业8年时间之久的应收土地增值税,也无法按照累进税制征收。强征累计性土地增值税将打破企业正常经营的资金链,激化开发商和税务部门之间的博弈。实际上目前各地只能按照低比例数值实行预征。
7、公积金增值部分用于廉租房建设
公积金管理增值部分属于全体公积金缴交者,应在先行扣除公积金风险备付和运营管理成本后,将剩余分摊到每个缴交者的个人帐户。不能不和公积金缴交者事先进行商议,也不能擅自用公权侵犯私权,违背了刚颁布不久的《物权法》。
8、严控土地供应、禁供别墅用地
在我国工业化和城市化的过程中,城市的发展只能占用原先的农村和农业空间。从国家到2020年城市化人口要占到60%的战略规划看,从目前我国城市化进程每年的速率是1.2%,每年转移人口1500万人(其中2/3是进入粤、京、沪、浙、江、闽六省市)看,18亿亩耕地最终是难以守住的。即便守住也是有数量而缺乏质量。禁止供应别墅用地只能是阶段性的临时措施。实际上别墅已成为我国价格上涨幅度最高、平均单价最高、总价最高的商品居住物业。
9、严控房地产开发和消费贷款规模
房地产开发和消费贷款客观上是我国银行业的最优质贷款业务。在我国银行资产规模高速膨胀和流动性货币过剩背景下,银行贷款总体上是按照市场要求进行优化配置的。房地产业融资成本的提高,最终都会转移到消费者身上。
10、在九省市设立国家土地监察局
这种国家机构的扩编设置和我国行政机构编制改革的总体方向并不完全一致。如果中央各部门都要在地方设立直属的地方监察局,既造成中央政府部门的膨胀,也会消弱地方同类职能部门的管理责任和职能。
11、对工业用地实行招拍挂
貌似推行公开、透明、公正的土地转让原则,实际效果是抬高了工业地价,促进了工业用地的土地投机。按常理工业用地转让应该是与工业具体项目相结合的。
12、专项整治房地产交易市场秩序
只整顿二级增量、三级存量房地产市场的交易秩序,不整治一级土地交易市场的交易秩序,这是整顿市场秩序的重点和方向的偏差。我国房地产交易市场秩序最为紊乱并缺乏制约的就是一级土地交易市场。
13、行业协会不能进行价格协调
去年国家发改委紧急通知“经营者或者行业组织不得以会议纪要协调价格、价格联盟等形式串通定价和联合定价”。而我国行业协会组建和改革的基本职能,便是要求行业自律和价格协调。
上述情况并不是问题的全部,无须再一一列举近五年来房地产调控政策的缺陷和适当之处,也没有必要一旦遇到正常合理的市场波动现象就采取慌张失序的对策。历史上的经验我们可以借鉴,但不要去相信过去的历史会简单重现。应该更为关心的是我国解决住房问题的今后道路是否会继续坚持改革和开放,是否会继续坚持以市场化、商品化为主的道路,是否会坚持推行让中国老百姓财产性收入更多增加的方针。
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