注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

新颁《上海住房建设规划》还存在问题  

2008-07-22 16:24:54|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
由上海市房屋土地资源管理局制定的《上海住宅建设规划》(2008-2012年),本月中旬向全社会公布了征求意见稿。阅读下来,感到还是存在着不少问题。
一、编制依据缺少土地和住房制度改革的相关文件。
这一规划所编制的依据除了《上海土地利用总体规划》和《上海城市总体规划》稍早一点外,其它都是2005年以后房地产调控以后的一些政策性文件。客观讲这些政策依据存在不少理论和实践的问题,反映的是阶段性的认识和措施。上海的这一规划缺少房地产改革和发展的总体战略思路做依据,上世纪九十年代一些很好的政策文件被搁置在一边。如土地制度和住房制度改革的相关文件。
二、提出建立健全“两大体系”缺乏明确的关联度定位。
规划提出要建立健全“诚信、规范、透明、法制”的房地产市场体系和“分层次、多渠道”的住房保障体系。这两个体系是一种什么关系?可以理解为是两个独立平行的双轨制体系,也可以理解为在房地产市场大体系中包含着既与大体系相对封闭独立、又与大体系沟通衔接的住房保障小体系。双轨制体系和大包小体系虽然都有市场体系和保障体系,但前者是对改革的倒退和背叛,而后者则是对改革的推进和深化。
三、规划的基本内容只是解决中低收入者的住房保障问题。
商品房的问题交由市场和企业去解决,住房保障的问题交由政府去承担,将各自的职能和边界划分清楚,这是正确的思路。但一个城市的五年住宅建设“规划”,只讲中低收入者住房保障的问题,不讲商品住房的发展问题,是顾了小头,丢了大头,则是不对的。因为这一规划不仅仅是针对政府工作的,它也是要针对上海市房地产业和住宅市场的。现实中存在着任意扩大住房保障覆盖面,丝毫不考虑政府财力承受能力的危险倾向;存在着任意扩大住房保障的结构比重,去冲击危害来之不易的商品房和商品住宅市场好形势的危险倾向。上海市的这一“规划”实质上是上海市今后五年政策性保障住房的“规划”。
四、这是一份跟风、唯上、不为实、交差性的时政性规划。
规划要求上海“以全面建设节能省地型住宅为抓手”。上海市住宅对土地的高强度利用和省地型特点,在全中国、全世界都是位列前矛的。上海中心城区住宅容积率高,绿地和停车泊位配套差,楼宇之间间距小,行驶在高架上满目都是混凝土墙,热岛效益高。上海的高层住宅、小高层住宅、六层楼多层住宅和别墅住宅基本上都是省地型的住宅。真不明白“规划”还要求上海将省地型住宅作为抓手,这是一句典型的脱离实际的套话。
“规划”要求“上海重点发展廉租住房、经济适用住房,切实保障中低收入困难家庭住房的基本居住条件”、“大力发展中小套型、中低价位普通商品住房,不断适应不同层次、不同收入市民的梯度消费需求”。如果单从字面上理解,人们会弄不明白“重点发展”和“大力发展”住房的内容,怎么就能够适应上海市不同层次、不同收入市民的梯度消费需求了。上海市中收入家庭或人数量到底有多少?上海低收入家庭或人数量到底有多少?上海市是依据什么样的客观收入标准,又是如何具体划分高、中、低三类家庭的?“规划”都没有讲清楚。这是典型的上海式捣浆糊:全上海有三类收入家庭或人,他们分别是多少?不知道!他们具体到哪些家庭或哪些人?不知道!上海是用自己能够完成的廉租房、经济适用房和重大工程配套用房的供给数量,而不是按照真实的需求数量去完成今后五年的住房保障任务。
“规划”要求“中低价位、中小套型住房建设用地比重占年度住房建设用地总量的70%以上”、“新审批项目套型建筑面积在90平方米以下的住宅占总量的70%以上” 。客观讲,上海的确有90平方米以下小套型住房的市场需求,但比例只有23-25%。要把市场的有效需求比例从23-25%提高到70%,其依据是什么?我们只能说其依据是建设部的要求。建设部的依据是什么?到现在谁也没有看到建设部的真实依据。整个市场的住宅供应结构中70%是90平方米以下的,这是我们追求的合理住房供应结构吗?这一合理的供应结构是否又是和市场真实有效需求结构相一致呢?为什么建设部一刀切的推行70/90政策,却又不去承担这一市场经济风险的责任呢?我在全国一些地方考察以后发现,全国最接近70/90供给和需求结构的只能是上海市。如果上海市都做不到,全国其它城市又怎么能够做到?为什么至今在房地产调控问题上假话空话那么多,真话实话那么少。
五、没有上海财政局认同支持的住房建设规划,又怎么能够在资金上予以保障。
这份“上海住宅建设规划”,要求“今后五年新开工住房建筑面积9300万平方米,其中经济适用房、廉租房和配套商品房各占2000万平方米”;“竣工住宅面积约1亿平方米,经济适用房、廉租房及配套商品房等保障性住房3500万平方米”。简单计算我们就能知道,今后五年在新开工住房总量中,市场性商品房比重是57%;保障性商品房比重是43%;在竣工住宅总量中,市场性商品房比重是65%;保障性商品房比重是35%。前面还提到上海的中低价位、中小套型建设用地比重要求占年度住房建设用地总量的70%以上。这几个比例虽然是定了,但是我们还是搞不明白这几个比例如何做到同时都能落实,而不会出现跷跷板现象?毕竟我们没有看到多因素交叉的平衡表。这么高的政府计划调节度和保障性比例,是否会产生市场性商品房的严重匮乏而导致价格暴涨?
且不说保障性商品住房的比重那么高的合理性何在,单就保障性商品住房的建设资金预算和资金来源就叫人看了心中感到没保障。因为在“规划”第五章“政策措施”和第六章“保障机制”中,都没有明确上海市地方财力在这项光荣而伟大的任务中将承担多少。如果不够上海市的企业(包括房地产企业)和上海市的各类基金又能投入多少?没有资金来源和财力渠道的住房建设规划,又有多大可信度呢?实在不愿意看到上海市廉租房的建设资金大多是由公积金管理增值部分来完成的局面。如果是那样,将是政府做决策,上海市的老百姓来买单。
六、规范市场秩序,加强市场监管是对民不对官。
上海市房地产市场交易秩序表面看问题在二三级市场,现在重点整顿的也是二三级市场。好像我们的市场交易秩序就是资金监管,一房两售,中介不诚实,门店裹钱跑,程序不规范等老生常谈的问题。实际上上海房地产市场需要规范的重点和全国都是一样的,那就是土地交易一级市场中的不规范问题。花木地块招拍挂暂停、新江湾城铁狮门低价拿地、小陆家嘴上海中心地块权益重组都是不规范的典型,都是相关政府部门的杰作。
规划提出“完善房地产统计和信息披露制度”。我以为提的不错,就是长期做不到。凡是搞上海市房地产研究的人员都知道,上海市房地产市场信息长期就是滞后、不完整、不准确、主管部门控制密而不发,房地产信息企业胆大乱发,新闻媒体找不到政府官员却到处找所谓“专家学者”谈看法。
  评论这张
 
阅读(48)| 评论(3)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017