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李战军 的博客

 
 
 

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房地产业和房地产市场打赢五次“反围剿”(二)  

2008-08-20 18:04:18|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 第一次“围剿”和“反围剿”:时间20036-8月。事件:人民银行121号文和国务院8号文对中国房地产业评价差别巨大。

当年的中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》就拉响了房地产宏观调控的先声。该通知要求“房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金不能低于开发项目总投资的30%”;“对土地储备机构发放的贷款额度不得超过所收购土地评估价格的70%,贷款期限最长不能超过两年”;“不准向房地产开发企业发放用于缴交企业土地出让金的贷款;对购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的借款人,按照同期、同档次贷款利率执行,并适当提高首付款比例”。央行的政策措施来源于中国新一轮房地产牛市启动之后需要率先抑制房地产过热的认识。

央行的文件在房地产业界在当时引发了巨大的震动和争议。非常及时两个月之后的8月份,国务院颁发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。肯定了我国住房制度改革的成就,“住房消费有效启动,居民住房条件有了较大改善”;明确了房地产业“已经成为国民经济的支柱产业”,“对于全面建设小康社会,加快社会主义现代化具有十分重要的意义”;“明确房地产市场发展的指导思想”,即“坚持住房市场化的基本方向,发挥市场在资源配置中的基础作用”;“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加强信贷支持力度”。

在非常短的时间里,国务院对我国房地产改革、产业、市场和行业的情况作出了非常正确的概括,极大的鼓舞了我国房地产业坚持走健康发展的道路。很可惜这种对房地产业和房地产市场的正确判断在2005年以后被极大的弱化了。

第二次“围剿”和“反围剿”:时间20053-5月。事件:上海市商品住宅价格六个月非理性飙升。

2003年四季度和2004年一季度,以上海为代表的长三角地区的房价呈现爆发性增长趋势,房地产结构失衡问题凸出,市场秩序出现紊乱,一批学者表示严重关切。

326国务院办公厅以明传电报的形式紧急发出《关于切实稳定住房价格的通知》,指出“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善,影响金融安全和社会稳定,甚至影响整个国民经济的健康运行”;“如果不及时加以控制或处理不当,有可能演变为全局性的问题”;“把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容”;“对住房价格上涨过快、控制措施不力、造成当地房地产市场大起大落、影响经济稳定运行和社会发展的地区,要追究有关责任人的责任”;“采取经济和法律等多种手段,有针对性地从供求两方面进行双向调控,切实把过高的住房价格降下来”。 200559国务院办公厅批发国务院七部委《关于做好稳定住房价格工作意见》,史称七部委“国八条”。

上述文件第一次将住房价格上涨过快与金融安全、社会稳定、国民经济健康运行、全局性问题相联系,第一次将稳定住房价格工作作为国家调控的一项重要内容,第一次提出工作不利要追究有关责任人的责任,第一次提出要把过高的住房价格降下来。延续至今的我国房地产调控政策思路,其来源都出自于那份明传电报。

站在今天的角度看,面对当时上海及长三角地区的住房价格出现的严重问题,不应该将房地产价格问题的严重性延伸到国家经济稳定运行的高度,乃至政治全局性的问题;不应该将局部区域房地产价格问题的解决办法扩展到全国各地形成政策一刀切;也不应该用全局范围的行政措施对付市场经济发育过程中出现的阶段性问题,简单的提出把过高的住房价格降下来。问题的根源还在于决策机构没有正确科学把握我国房地产市场刚性需求长期性的特点,将一个总体是中国老百姓不断改善自己居住条件的市场看成是一个充满投资和投机的市场。对老百姓产权房屋通过市场改善提升的民生现象,采取了像对付企业那样征收营业税的办法。在增量房市场供应不足的条件下,这种办法也抑制了存量房补充入市的时机和数量,增加了市场供求失衡的矛盾。

上海和长三角地区实际上在中央政策颁布的前后,都采取了一些控制房价过快上涨的措施。连同中央政策的贯彻执行,当年五六月份该地区的价格上升势头便得到了有效遏制,一直延续到2006年。同期全国的房地产市场价格上涨幅度除了少数地区以外,总体上也是处于商品住宅价格上涨相对合理的区间。

值得总结的是当时国务院的政策在总体上是得到了房地产业界的理解、支持和贯彻的,房地产企业并没有受到实质性的政策冲击,全国房地产业总体上还是处在良性健康的发展道路上,市场供需两旺。但非常可惜的是房地产调控的决策部门只重视房地产均价,不重视房地产价格指数。结果是一个城市各个板块的房价其实都在上涨,但由于供应结构变化,大量新房外扩在建,平均下来城市房价上涨的并不多。上面需要这个政策效果的数据,下面也乐意将这个涨幅不大的数据向上递送。

迷恋行政调控对市场房价的作用,将老百姓“住房需要”等同于“市场有效需求”,将政策目标“有房住”提升到“有住房”,将政府应该承担的“住房保障”责任推给房地产开发商,将国民经济中一个产业的房价问题夸张成为宏观经济调控的主要甚至重点内容,将严控18亿亩耕地的矛头指向房地产开发(实际上房地产开发只是一个小头,大头是我国上千个经济开发区和高速公路建设),将对企业和消费者的税收作为抑制市场刚性需求和商品房市场价格的手段,都反映出由于决策观念和决策依据的偏差导致政策落地的偏失,从而导致调控效果远远没有达到决策人的预期。

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