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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

房地产业和房地产市场打赢五次“反围剿”(三)  

2008-08-20 18:05:31|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第三次“围剿”和“反围剿”:时间20065-7月。事件:第二轮政策组合拳。

2005年房地产市场的调控政策效果如何,在高层不同部门存在着不同的判断,有的认为调控效果十分明显,有的认为调控效果还不稳定,需要防范回潮,有的认为调控效果甚微。不幸的是后两种意见占据主导地位,由此引发了2006年的第二轮政策调控组合拳。主要特点由上年的价格重点改为结构重点,但价格依然成为关注的重点。

517国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的六项措施(史称“国六条”)。七天以后国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(史称九部委“十五条”),首次提出“凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积70%以上”;“进一步提出对购买住房不足5年转手交易的全额征收营业税”;“ 对个人购买非普通住房超过5年转手交易的,差额征收营业税”;“个人住房按揭贷款首付比例不得低于30%”;“2006年年底前,各地都要安排廉租住房的开工建设”。

76国务院三部委颁发《关于进一步整顿房地产交易秩序的通知》;711国务院6部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(史称六部委“限外”); 713国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》将九个国家土地督察局派驻地方;718国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

对国民经济的一个产业连续两年用多部委联合发文的形式,打出政策调控组合拳,这在共和国的历史上十分罕见。当时给人的感觉是“马蹄声声疾,金牌面面到”。政策之剑已不是仅仅指向房地产的价格了,它是指向房地产的市场、产业和企业。最使人吃惊的是70/90政策,其决策依据是什么?决策过程怎么样?为外界所不知。但其决策效果却是明摆着的;共和国到现在连一个城市也没有做到新建商品房70%以上达到90平米以下。宏观调控结果是调控到微观企业和微观产品,也是一种罕见的事情吧。

这年的房地产调控的经验教训:首先是没有做好踏实的调查研究,基本数据情况混乱,决策依据不充分了;其次是没有做到国务院各部门和各地房地产主管部门的充分沟通,更没有和房地产业界沟通;最后是政策措施只具有宣誓安抚作用,很多不具备政策落地的条件,影响到政策的严肃性、权威性。

我国在房地产问题上实际上是存在中央和地方两个管理层级和管理职能,中央管宏观规划和宏观政策,地方管城市建设和房地产开发。而在这一年,由于中央和地方都要去管理城市建设和房地产开发,产生中央和地方博弈势在必然,根源还是在体制机制和利益关系。

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