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李战军 的博客

 
 
 

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当前形势下商业地产的营销策略选择  

2008-11-13 12:49:16|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近几年尽管国家进行了房地产的严格调控,由于主要是针对商品住宅,因此办公楼和商铺的开发营销总体上受影响不大。特别是上海由于国际金融中心的建设,办公楼的市场状况表现的比商铺还要更好一些。

但从今年下半年起,由于我国经济正在走入快速下滑的通道上,加上美国金融危机对世界经济的影响波及到中国的原因,上海的商业地产营销出现了阶段性的困惑和困境。主要表现在中心层区的商业地产销售不顺,出租需求下降,售价和租金难以维持平稳,下跌势头显现。

根据现在的宏观经济形势估计目前的上海商业地产的市场趋势将走入一个相对困难的时期。即便未来一段时间上海的经济增长开始稳定下来,上海的商品住宅市场销量和价格稳定下来,上海的商业地产的回暖恐怕还要经历过一个滞后期。这是因为上海的商业地产外向度非常高,海外投资者和外资在沪企业对上海商业地产的需求不仅取决于中国的经济形势也取决于全球的经济形势。由此决定了上海商业地产的投资开发者只能相应的采取下列对策措施:

1.减缓开发建设节奏、缩减开发规模、推迟上市时间。形势比人强,变化比计划快,识时务者为俊杰,避开经济滑坡的势头,用时间换空间。

2.做好客户定位,积极寻找定向客户。商业地产的经营本身就有成长培育期和成熟稳定期之分。商业地产的经营过程本身就是一个客户不断调整的过程。

3.阶段性降低销售价格和租金水平。除非财务压力不重,资金回笼要求不高,可以采取稳定不变的销售价格。否则还是要采取降价的办法来冲破销售不畅的瓶颈。

4.将销售阶段性的转入出租经营。先出租经营,甚至以租金抵售价,是历史上取得营销转机的有效办法。未来带租约整层整盘的将商业楼盘转让给投资者,也能够取得较好的经济效益。

5.划小单套面积,降低购买者和租赁者的投入成本。经济不景气时往往就是几万、几十万、几百万的价格差距,就导致成交失败。要站在投资者或租赁者的角度,灵活处置分隔单套面积。

6.工作重点转向练好企业内功,更注重开发产品的品质增加更多的服务功能和附加价值,更注重营销环节的客户定位和价格定位,更注重营销渠道营销方式的开拓,更注重空置物业的维护保养。

上海商业地产的市场营销在上世纪90年代浦东开发之后的一个暂短时期,曾出现开发量市场供给量远远大于市场需求状况,那个时候是现房空置,是中心地段和偏远地段的共同滞销、滞租。后来发展的实践表明一旦经济稳定趋好,商业地产都有了较好的出路。

现在上海商业地产的总体开发大都吸取了历史的经验教训,定位更准,品质更好,功能更全,营销节奏的把握更加老到。特别是上海的在建办公楼盘大都在中央商务区、商业走廊和商业圈当中,考虑到上海的发展前景和城市定位,当前的办公楼营销困难应该是暂时性的,困难周期也不会有上一轮那么长,把握好心态,应该认为前景还是不错的。

上海的商业店铺的开发营销当前是中心城区好于市郊,主要原因是市郊的一些大型商业设施开发建设先于产业集聚和人口的集聚程度,在开发顺序上存在着时间的误差。好在上海市的房地产开发和人口集聚的重点现在都在郊区,假以时日还是能够逐步消化的。现在上海拥有两套以上住宅、拥有投资不动产的人很多,比重不低。但他们基本上还是住在市区,影响到郊区房屋的入住率,从而也影响到郊区商业的发展。郊区总的消费水平也大大低于中心城区,这也影响到郊区商业和商业店铺的发展和功能提升。这些问题总体上还是属于发展中的问题,属于梯度逐步转移的过程中问题。

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