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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

房价收入比其实没有国际警戒线  

2008-12-09 14:02:39|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在过去的三年多中,一些同胞在对房地产特别是房价的批评中,指责市场存有泡沫,房价太高,我国的房价收入比大大高于国际水平,因此凡是对打压房价有利的调控措施基本上都表示赞同的。

房地产市场泡沫问题和房价收入比的问题,其实早在20年前在我国房地产界和政府相关部门中,还有高校经济学界都有过研究讨论,并非什么前沿新问题或要害大问题。

我本人在19年前参加上海市住房制度改革方案研究小组时,就对上海和我国的房价收入比作过一些接触性的研究。当时的研究结论是,房价收入比的确可以作为我们研究房地产市场及其价格时的参考因素,但不能作为政策决策的依据。这是因为我国和西方资本主义国家存在着社会制度(包括政治制度和经济制度)的不同,经济发展水平不同,经济数据的统计方式方法的不同,由此决定我们不能够拿着人家的房价收入比来作为检验我们工作好坏的标准。

很多批评我国房价收入比太高的人,从来都是指完全市场上的房价高的离谱。其实十年前、二十年前,在我国那个时候的市场房价对普通工薪阶层来讲,也都是高的离谱,尽管人们站在今天的条件下会认为那个时候的商品房价格是多么的低啊。

很多批评我国房价收入比太高的人,他们从不举证我国城市家庭户中有30%的比重,按照住房制度改革的方案用非常低的优惠价格购买了自住公房的事例。其购房总价远低于该家庭6年的总收入额。

我手头上有一份剪报,是我从2006515日的《中国房地产报》上裁下来的。是中国记者对欧洲房地产研究联合会(ENHR)主席本特· 特纳(Bengt Turner)的采访。他是这样认为的:

1.房价收入比并没有通用的国际标准。世界银行的结论是,在低收入的国家,房价收入普遍偏高,但这并不一定意味着房地产市场存在泡沫破裂的危险。一些东欧国家房价收入比曾高达30,但市场并没有崩溃。

2.房价收入比的上涨不仅出现在中国。在全球范围内,最近几年,房价收入比在很多国家出现上涨,住房正越来越成为一项投资,这极大刺激了需求上涨。由于房价长期上涨,一些人似乎觉得房价永远不会下跌。在周期的高峰,房价收入比比较高;在周期低谷则较低。

3.房价下跌最终取决于供应量。从东欧的发展经验看,在发展初期房价高涨,新建的房子首先被支付能力较高的人买走。供应量上升之后房价逐渐下降。对于中国目前房价上涨的情况,最后也只有充足的供应量才能从根本上抑制房价。

4.外资的作用很大。在欧洲市场上,尤其是东欧国家吸引了大量外资进入。这确实推高了当地房价。但从长远看,这对一个地区的发展是有利的,因为外资一方面给当地提供了改善基础设施的资本,另一方面也激励各地做好规划、建设,以吸引投资。

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