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李战军 的博客

 
 
 

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政策宽松度决定市场成交量  

2008-12-31 16:11:24|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    一般而言商品市场上存在着两只手:一只是看的见的行政调节之手,一只是看不见的市场调节之手。如果缺少了行政调节之手,市场上就会出现类似美国金融缺失监管导致的金融海啸。如果缺失了市场调节之手,就会出现我国房地产今天的投资、在建规模、交易总量和价格水平衰退的局面。

    这几年我们的主流舆论和政策指导思想在房地产调控问题上是犯了方向性和系统性的错误。如认为房地产业是一个病态的、暴利的、不配当经济支柱的产业;认为房地产市场是一个充满着投机、投资和泡沫的市场;认为土地和住房制度改革是两项失败的改革,导致了社会资源的分配不公,助长了腐败;认为中国的商品房价是一个中国老百姓按收入水平买不起的天价。事实不是如此,但众多的同胞都认为这是事实。

    正是上述认识上的偏差产生了我们的行政之手长久地、严厉地、过度地对房地产产业进行打压,对房地产市场进行行政干预,造成了今天房地产市场的局面:政策引导的需求可以存在,政策限制的需求受到压抑;中低收入者的需求看到了希望但还得不到,中高收入者的需求一再地被缩小被拖延;救济性和援助性的保障住房需求被置于重点位置,自主改善性的住房需求被多次延误放到了次要地位;投机型甚至投资型的购房行为都受到批判,只有自住型的购房行为(还限制在第一套内)才是合理的;政策要求房价下跌,那大家就都持币等待,只有政策放松了,那老百姓才开始进场。

    令人高兴的是房地产的调控政策终于发生了重大转折,人们看到了降息、减税、放宽第二套购房限制、扩大消费贷款、支持开发企业的融资需求这些人们久盼的局面。

    欣喜当中依然有担忧,当前的房地产业调控目的、路径和手段依然给人带来困惑和不清晰的印象:重点目标是加大保障型住房建设力度,还是释放改善型住房需求的能量;主要路径是中央地方两极政府降费税降地价从而导致房价走低,还是呼吁房地产开发商以合理的价格促进商品住房销售;主要手段是扩大中低收入者的住房内需,还是扩大中等和富裕阶层的住房内需,是扩大第一套房的住房内需,还是扩大第二套房的住房内需。

    我以为在经济滑坡,企业困难,劳动者收入减少,大量失业产生的背景下,民生的重点应该是就业而不是福利(不是不要福利而是重点不在此);房地产市场回暖工作的重点应该是放开改善性需求,让成交量回升;是让高收入阶层和中等收入阶层的住房需求释放出来,而不是偏偏要在这一时刻让中低收入者去掏钱买房来拉动消费。

    以上海为例:

    保证廉租房的住房需求,一年可以带来三、四十万的安置量(我国现行的廉租房60%到80%是租金货币补贴,其余少部分才是现房实物廉租);

    满足经济适用房的住房需求,一年或能带来三、四百万平方米的市场交易量(上海还含有重大工程配套用房在内,但严格意义上讲它不是经济适用房,而是动拆迁低价安置商品房);

    允许外地、境外和外国人士在上海购房,一年能带来四、五百万平方米的市场交易量;

    鼓励上海户籍人口改善居住水平,一年能带来约一千万平方米的市场交易量;

    默认海内外包括上海人以投机、投资为目的的而非自住的人在上海购房,一年也可能带来三、四百万平方米的市场交易量。

    上述总量大致是两千两、三百万的市场交易量 。但2008年,上海商品住宅的市场交易量大大低于此数,政策干预市场的效果由此可见一般。今年的特点是市场的需求少了,是由行政之手决定了市场的成交量。政策放松一块,市场交易增长一块。如果政策放松度不宽,放松的时间延后,那么上海商品住宅的市场交易量回暖的状况也是有限的。

    前一轮的房地产政策调控是不符合科学发展关的,其中的某些政策要求甚至是荒唐的,例如70/90,现在是进行清理修正的时候了。真心希望所有房地产的调控政策都能够有利于中国房地产业的健康发展,而不是阻碍它发展。
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