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李战军 的博客

 
 
 

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当前房地产调控中的分歧和争论  

2009-01-19 10:05:47|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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岁末年初到北京参加了一个全国房地产市场监测分析座谈会,和房地产界的业内人士交流了思想看法,受益颇深,感受良多。归纳起来有下述观点与博友们分享:

1.要区分保障权和财产权。

对待弱势群体和穷人的住房问题,各国政府都奉行住房保障的政策。我国是一个社会主义的国家,给弱势群体和穷人落实住房保障的权力,更是天经地义不容动摇的。客观实际上尽管存在一些问题,但总体上还是解决得不错的。过去的二十年是我国的劳动人民解决住房问题又好又快的黄金二十年。

对于收入低,居住水平又低的城市居民,本应采取廉租房的解决方式,这在2007年的下半年的全国房地产工作会议上,已形成政府法规上的共识。但是我国一部分的人事认为,这还不够,对不符合廉租标准的人,还需要用经济适用房的方式去予以解决夹心层的住房保障问题。

经济适用房实际上是一种政府政策补贴房,用远低于市场价格的土地提供建房载体,用减免税费和压缩开发利润空间的办法去降低建房成本,用行政指令的措施去大规模地推行建设。这种房屋由于取得的是完全产权,是在今后可以按照市场价格上市出售的,因此经济适用房是既解决了使用人的住房保障问题,又提供并提高了使用人的财产权和财富量。

这实际上是住房制度改革的一种倒退,是对我国在市场上购买商品房家庭户的一种不公平。保障房的核心是解决住房保障权落实的问题,而不应该同时具有财产权落实和财富量增加的附带作用。我们不能脱离我国的现实情况实行过度保障。

我看到北京的国家机关从没有停止过无偿分房和补贴购房,只不过比上世纪九十年代规模大大地缩小而已。我看到各地的经济适用房真正的享用者很多是政府的公务员(包含教师、医生等吃行政经费的人)。我看到单套100平方米、200平方米经济适用房的到处都有。在没有解决经济适用房的扭曲性分配之前,大规模地推行经济适用房建设,将对我国商品市场产生巨大的挤出冲击效应。

2.要区分房地产问题和宏观经济衰退问题

毫无疑问房地产业和宏观经济存在着密不可分的关联效应。但是房地产中的问题,特别是住房保障的问题不应该和我国宏观经济的发展和衰退直接挂钩联系。

房地产中的问题是多方面的,诸如保障问题,土地供应和价格问题,增量房市场和存量房市场联动问题,商品房市场价格问题,政府财力和公积金对住房的投入问题,房地产费税问题,住宅套型问题,节地节能节材抗震问题,物业管理问题等均带有明显的产业内部问题。这些问题在我国本轮经济衰退之前就存在。在过去和今后,我国经济走上快速发展的时候,这一类问题也存在。因此在当前保经济增长、扩大内需、调产业结构、增加政府投资拉动的过程中,即便还有保民生的过程中,房地产业中的上述问题都不是宏观经济的核心问题。

是通过扩大行政性投资和扩大国有垄断性企业的投资,还是促进民营企业、股权制企业和外资企业投入;是主要通过中低收入者的消费拉动经济,还是重点撬开中产阶层乃至包括高收入阶层的消费拉动经济;是通过大力建设经济适用房扩大投资和内需,还是满足我国改善型住房需求从而扩大投资和内需;是主要用公积金管理增值部分和所谓的闲置公积金(背后是违背公积金法规和无偿占有使用公积金)去投资廉租房和经济适用房,还是主要依托政府财力去投资廉租房和经济适用房;是以资金补贴为主,还是以大规模建设为主推动我国保障住房的落实;……。客观上这些问题正是当前解决我国宏观经济和房地产衰退时候的主要争论问题。这些问题的争论结果将真正决定我们走出经济困境的快慢和成效。

应该区分看待房地产问题和宏观经济衰退问题。我们不能够再制造出像前几年那样的境况:将房地产的市场价格问题看作是我国宏观经济政策调控的核心或主要问题,将房地产市场价格的变化作为政府政绩的考核标准和问责依据。两者的问题将用不同的办法去解决。不能够将宏观经济中出现的问题简单归咎于房地产业和房地产市场,也不能够指望通过解决房地产业和房地产市场的问题去克服当前的经济困难,尽管两者存在着客观联系。房地产衰退的原因和我国宏观经济衰退的原因并不相同。阻止中国经济的下滑衰退比解决房地产中的民生问题更有意义。

3.需要更加清晰正确的房地产调控政策。

随着世界经济和我国经济的衰退(国家统计局最近公示2007年我国GDP的增长率是13%,这是国家统计局第二次调高2007年经济增长率。由此可见我国宏观经济增长率由13%在一年时间里跌落至10%以下,实际上已呈现硬着陆的基本特点),国家对房地产的调控政策已发生方向性的转变。这种转变在方向上是正确的,在措施上也已产生积极的效应。但是我们看到杂音也多,前后矛盾的表态也多,各地的犹豫也多,形成了一些房地产业走出困境的新困扰。

譬如一方面放手让各地稳定房地产市场,一方面又要求各地不能违规出台政策措施;一方面说我国商品房价格不应也不会出现大跌,一方面又宣传现在的市场价格回落还不到位;一方面的确修正了一些不符合科学发展观的调控措施,一方面还在坚持一些已被实践证明并不正确的做法。这种不同声音和既踩刹车又踩油门的现象反映了决策层的心里矛盾和犹豫,如果这种现象的延续,将对房地产业的回暖起到延误作用。

应该坚决地阻止我国房地产业的继续下滑(主要表现在投资量和交易量)和价格回落,应该把工作的重点放到确保房地产市场正常秩序和环境的维护上,应该鼓励改善型需求适时入市。

那种继续要求每一个城市都做到70%的商品住房供应量都在90平方米以下的政策;那种按照政府规划进行招投标得地的不算数,还要求四证齐全才能够给贷款的做法;那种继续限制外资进入中国房地产业和购买商品房的要求;那种继续压制限制第二套房购房(中国城市现时户籍家庭购买商品房绝大多数都是第二套房购置)措施;那种不能够把有限的资金财力投入廉租房反而大规模地推进经济适用房建设的举动;那种动摇房地产业市场化改革趋向顽固坚持政策市和强化行政干预的理念;……。都到了改正的时候了。

 

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