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李战军 的博客

 
 
 

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上海房价真抗跌,08仍比07高  

2009-01-23 19:10:59|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海房价真抗跌,08仍比07高

统计数字出来了, 2008年全国70个城市房屋销售价格12月份同比下降0.4%,为2005年7月全国房价统计对象调整以来首次下跌;环比下降0.5%,已是连续五个月价格环比下跌了。但是全年房价较2007年同比还是上涨了6.5%,从正增长进入负增长的“拐点”依然没有到来,这就是我国房地产市场在面对“政策市”的环境下的力量表现。虽然我们预后2009年的某一天可能会出现全国平均房价走入绝对值的下降,但同时我们还可以预后那种全国平均房价的深幅回落也难以出现。实际上即便出现全国平均房价的负增长,从房地产经济学的意义上来讲,又有多大呢?

平均房价说明不了什么问题,就上海一例便可佐证。近四、五年来,总体上上海每一个区域板块基本上商品房屋(包括商品住宅)的价格都是上升的(也确实存在少数板块在出现阶段性的价格绝对值的下降),但全市加全平均下来,价格或者是平稳的,或者是小幅上涨的,或者是微幅下降的。从2005年4月份以后,上海市的商品房价格情况在全国七十个城市当中一直处于涨幅末端位置。

为什么各个区域都在涨,全市平均下来却并未怎么涨?原因有两个,一是这一时期上海的商品房供应量70%左右已在外环线到郊环线的中远郊区域,市中心的商品房供应量较前些年是大幅度萎缩了,商品房供应空间结构发生了重大变化;另一个原因是由于存在着重大工程配套用房(一种限价房),可以灵活适时地放量或缩量对住宅商品房和商品房的价格进行稀释,掩盖了商品房的真实上涨幅度。

上海统计局的最新统计表明2008年住宅价格上半年小幅上涨,下半年微幅下降,全年新房和二手房价格同比分别下降不过1.9%和1.7%。

业内人士都明白,比均价更能反映真实情况的是价格指数。中房上海综合指数表明2008年8、9、11月份是上海价格下跌较大的月份,12月份尽管还在下跌,但和11月份相比已出现短暂的收口现象。上海2008年12月份的商品房价格水平依然比2007年12月份的价格水平高出45个基点。中房上海住宅指数同时表明2008年12月份商品住宅的价格水平也依然比2007年12月份的价格水平高出34个基点。这就是上海市房价的相对真实的情况。

为什么上海市的商品房屋价格能有这么强的市场抗跌性?主要原因是:

一、上海市的住房制度改革全国最彻底。不像北京至今还存在着无偿分房和高比例补贴买房,也不像全国很多地方公务员能够规模化地享用经济适用房,上海基本上不存在90平方米以上的经济适用房。

二、上海的二、三级房地产市场联动做的好。全国没有一个城市比的上。浦东新区二手房交易量超过一手房交易量,已经有几年了。2008年上海市二手房交易量估计也超过了一手房交易量(静待正式公布的统计数据)。二手房的交易极大地补充了一手房的供应,也有效的平抑了市场价格。上海没有北京那么多的“国房”“央房”。上海市公务员没有北京市公务员那么多的优惠条件。

三、上海市的房地产市场是一个开放性的市场。外地人和境外人士都能够在上海买房,上海户籍人口购买商品住宅的总量也就是在75%上下。外地和境外房地产开发商都愿意角逐上海滩,香港和全国的知名大开发商都汇聚到了上海。上海的房地产不排外。

四、上海的经济适用房相对建设的少,对商品住宅市场冲击小。上海的经济适用房多年来一直是开发量小、位置偏远、套型紧凑、分配严格称著。上海的经济适用房建设分配管理规章也是相对全国各地搞的最细致最严谨的,是反复征求专家和市民意见的。

五、上海老百姓购置商品住宅是梯度的、理性的。上海80%左右的户籍人口都有了产权住宅。现在上海市户籍人口购买商品住宅基本上都是第二套。两套以上产权住宅的市民比重逐年上升。侨汇房—商品房;购置自住公房—购置商品房;居住六层楼的老工房—居住带电梯的公寓房;小套型房屋—大套型房屋;市区买公寓—郊区买别墅(包括连体和叠加)等,这就是上海市民的梯度购房路线图。

六、公积金和商业贷款支撑了市民的购买力。公积金上海是全国最先建立的,公积金归集数额目前已达一千六、七百亿元,占全国十分之一弱,哪一个城市也比不了。上海公积金使用度和管理水平也是全国最高的最好的。上海老百姓购房商业贷款总量和还款信用度,在全国也是首屈一指的。

七、从汪市长、江市长、朱市长开始的历届市长和市政府都高度重视上海市民的住房问题。文革结束时,上海的人均居住水平是全国各个城市当中最低的,一度成为上海天字第一号的社会大问题,正是通过改革和开放这两大法宝,上海人均居住面积每年增长一个平方米。住房成套改造、平改坡、旧房危房棚户改造、购房贴息、平价租金、建成小区改造、动拆迁、市政基础设施和公共设施小区配套、廉租房等形成了成系列的市民住房保障体系。市民的产权房屋随着城市建设不断得到升值和保值,换取了市民的极大住房满意度。当年上海的住房制度改革,发动全市展开大讨论的两年时间,改革方案反复测算几度完善才最终推出。结果一炮打响,奠定了上海房地产的市场格局。完全不像前这几年房地产调控政策措施那样在小范围内不征求意见地不断推出,结果政策的可行性很差,寿命很短,效果反向。

相对于北京市,上海没有那么多国家财政投入的高等级部门规模化建房,也没有那么多的外国使领馆、留学生、商社代表处的外来需求,更没有那么多的全国各地驻京办事处、联络处的购房建房需求,凭的就是一个社会主义的房地产健康市场。上海市商品房屋价格增值潜力大,变现能力强,在通货膨胀和经济衰退的背景下,保值抗跌能力强,老百姓满意度高。上海的经验值得总结和推广。

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