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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

中国房地产业存在“五冷五热”  

2009-02-01 18:06:51|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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过去三十年中国的经济和社会发展,一是靠改革,二是靠开放。这是两项带有根本意义的法宝,就如同中国共产党在战争年代三大法宝(理论与实际、密切联系群众、统一战线)那么重要。

但是在现在,在中国房地产领域存在着反对继续改革、开放的强大势力和社会思潮。

这股力量无视过去二十年是中国城乡老百姓改善居住条件又好又快黄金时期的基本事实,否认中国土地和住房制度改革的伟大成就,肆意扩大改革当中存在问题和矛盾,进而要求改变社会主义市场经济和商品房的发展道路。这股力量已经影响到决策高层的思维、城市刚走上工作岗位年轻白领阶层的看法和低收入阶层的愿望。

这股力量已经导致我国房地产调控政策出现重大扭曲和倒退:

限制外资进入中国房地产业,不然将危及中国房地产业产业安全;

要让全国每一个城市商品住宅70%的供应量必须在90平米以下;

动用公积金管理的增值部分去建廉租房,动用全国所谓的“闲置公积金”去建经济适用房,而根本不和公积金缴交者说明这是占用、无偿使用还是投资借贷使用;

要将今后几年全国有限可供的住宅建设用地的大部分去发展经济适用房和廉租房,不惜冲击好不容易发展起来的中国商品住宅市场;

在世界和中国经济都出现严重滑坡的情况下,不管企业利润和劳动者收入下降的基本态势,偏偏要求中低收入者去购买经济适用房,要建立一个我国劳动者都能买得起商品住宅的神话市场;

要求对覆盖城市60-80%的人群实行住房保障,根本不考虑社会主义初期阶段的财力条件,不但要住房保障权,进而还要财产分配权;

开发企业获得政府土地公开招投标中的中标土地拿来抵押商业贷款不行,还需要“四证”齐全才能给予银行贷款;

开发企业按照合法程序在公开资本市场上募集资金,不能用于土地购置;

对于富裕起来的中国老百姓要求购买别墅的愿望,采取禁止别墅供地的极端措施;

对于购买大套型房屋、全装修房屋、高价格房屋和别墅房屋,采取限制性的高税收政策,从而压制中高收入者的住房消费需求;

……,等等。

这些调控政策无不带有“左”的甚至“极左”的特征。我们按照邓小平理论要求刚刚发展了三十年时间,难道就到了“公平”超越、优先、压倒“发展”的阶段呢?只有依靠发展才能解决问题,牺牲发展哪有解决公平的能力。目前一些行政首脑公开表示既不希望房价大跌,又认为房价跌的还不到位,这种十分矛盾的表述只会加剧人们的思想混乱。以我所在的上海市为例,的确还没有一个领导人现在敢于公开表示:当前上海市商品房屋价格总体上是正常的,上海市房地产市场总体上是健康的。

现在我们已经出现了这么一种诡异的社会氛围,谁要是唱空中国的房地产市场,谁就是真理的化身;谁要是说中国的房价太高已经不正常了,谁就是老百姓的代言人;谁要说中国的房地产市场总体健康、价格基本正常,那一定是这个人不正常、不健康。

如果仅从和谐、公平、反腐败、反暴利和社会稳定的角度来看待今天的房地产市场和房地产政策,那么我们所赋予中国房地产业的期望值太高了,担子太重了,中国房地产业单独承受不起。讲的再白一点,就是这些政策也买不来“稳定”与“和谐”。

中国重大改革推出的最好时间节点,一是经济发展高峰时,一是经济衰退危机时。如果错过了这两个时点,中国的改革政策推出都是困难的。中国进入二十一世纪的头八年,发展总体上是顺畅的,但我们的改革相应没有跟上。事实上过去的八年远没有出现类似于上世纪八九十年代中那样的重大经济体制改革,即便是各地都在争抢综合配套改革试点,即便是农村土地流转的新政策,基本上都是小打小闹,没有能够解决经济社会发展中所需要的重大的深层次的改革问题。都讲我国进入了改革的攻坚阶段,但是没有看到攻坚的兵力和攻坚的方略。我看到了是在房地产领域中的对改革的批判和指责,是调控政策出现了系列的偏差和不少的倒退。

在当前“保经济、调结构、促增长”的宏观方针下,中国的房地产业不能够再失去改革的机会和发展的时机,不能允许胡闹和折腾,不能允许倒退和复辟,要正确处理好政府引导性投入与市场基础性投入的相互关系,要真正发挥引导作用而把主体角色充分留给房地产企业和潜在投资者,正视资源配置方式与方法的转型调整。

中国的房地产业存在着“五冷五热”的现象。政府比较热,企业比较冷;政策出台比较热,政策落实比较冷;房地产大企业比较热,中小企业比较冷;房地产业界比较热,金融界比较冷;网络媒体比较热,城市具有房屋财产和投资能力的人比较冷。这种现象不转变,中国房地产业和房地产企业就继续在寒冷的冬天抱团取暖吧。

 

 

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