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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

决策者和记者都需要接受“房价”常识普及  

2009-02-05 15:28:19|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  围绕房价问题,我国的舆论持续热闹了好多年了,直到现在培育出了一大批房价大嘴。围绕房价问题,我国的政策决策者不断地颁布新的调控政策,尽管房价的市场表现总是不听政策指挥。

  真正应了那句老话“外行看热闹,内行看门道”。现在社会上和政策上谈的“房价”,实际上都是“特定时段特定区域总平均价格”。以此作为饭后茶余的谈资还是可以的,以此作为制定、颁布和落实政策的依据,在内行人看来如同幼儿园里的小朋友在“办家家”。

  区域总平均价格是报告期内签订新建商品房屋销售合同金额除以相应的商品房销售合同面积计算获得的,是区域范围内各板块、各类房屋的平均成交价格,根本不能简单地用它来反映该区域市场房价的涨跌情况。

  所有的商品住宅、所有的商品房屋其实都是非均质的。每一套房屋都是典型的异质产品,都和其它的房屋存在区域、环境、品质、结构、配套、装修、乃至人文历史等方面具有显著的差异性。而正是这些差异都会对房屋的价值产生较大的影响。

  现在媒体和政策所指的房价(特定时段特定区域商品住宅总平均价格)没有按照“同质可比”的原则,而是按照“混质来比”的做法来统计的,其主要问题是:

  当配套环境和装修品质有了改善后,这些因素都能够反映在价格变化中,从而放大了房价的实际上涨水平;

  当某一时期市场交易中出现大量位于市郊的低价位房屋时,就一定会明显拉低市场中的总平均价格;

  反之当某一时期市场交易市场出现相对量较大的高档豪宅极端数据时,又会明显拉高市场中的总平均价格;

  地方政府完全可以根据国务院颁布政策的轻重缓急、观颜察色地进行数据勾兑,提纯或稀释,拿出上级所需要的好看指标。

  我国现在反映出来的各种“房价”,采集方式不规范,计算方法不统一,存在重大缺漏(二手房),统计口径不一致,而且还“数出多门”,不同人不同单位站在各自的立场采用为我所用的数据,因此“各取所需”、“乱象纷呈”。

  而实际上它反映出我国目前还没有一套较为完善的房地产价格统计指标体系,大多数人也不能够理解现在大家议论的“房价”只是一项“化验指标”,并不能从不同角度来全面反映房价情况。很可惜大家都急功近利、炒现饭、搞热炒、吸引眼球、占领高地,不愿意去做大的投入、去坐冷板凳、去做长期细分研究。

  由于出发点和方法存在偏差,却以最简单最便利得到的房价数据作为判断标准,将一个总体健康的房地产市场说成是浑身有大病的房地产市场,于是乎上下左右长时期地任意戏说、折腾我国的房地产产业。

  要讲在全国范围内的房地产价格统计指标体系,目前还是属上海最好。已有的一手房价格指标包含总平均价格、新建房屋销售价格指数、中房上海综合指数、上海社科商品住房价格指数等四项指标;已有的二手房价格指标包含二手房屋销售价格指数、上海二手房指数、等两项指标;正在建立的还有房屋套中位数价格、特征价格法指数、重复交易法指数等三项指标。

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