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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

经济适用房肯定会冲击上海房地产市场  

2009-03-02 10:34:54|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海市人民政府及其对房地产的主管部门在经济适用房问题上一向高度重视,研究深入,作风民主,措施得当。

90年代末期和本世纪的开头几年,上海房地产业界主流形成的共识是上海不宜大规模的建设经济适用房,少造甚至不造都是可行的。上海的观点和做法也一度影响到建设部和全国各地,导致在本轮宏观调控之前,经济适用房的开发建设全国一直保持着较小的规模。上海经济适用房基本未建。

近几年来,一些原先有关房地产的基本常识、客观事实、评判标准和发展理念被颠倒了,因此才有了现在的关于经济适用房的强制性安排和公开性争论。当前经济适用房的建设和分配问题,已不表现为市场经济规律和房地产业本身的问题,甚至也不能体现社会保障住房的合理路径,而是反映出一种政治和道德的观念,一种行政体制政绩的安排。

其结果是能买得起经济适用房的部分市民,拿不到他们心仪区位的房子,或者他们不符合分配的标准;按照分配标准,可以轮候购买到经济适用房的部分市民,因楼层朝向等原因,他们也放弃了(广州、北京都出现了经济适用房大量卖不掉的情况);大部分低收入的弱势群体,二、三千元一平方米的房价,对他们来说还是经济负担不起;公务员等吃皇粮的人员,有点关系有点门路的人员,在全国很多地方是经济适用房的真正购买主体。这种住房保障权和财富分配权合一的方式,并没有使经济适用房的本应需求者得到满足,同时也破坏了我国的住房制度改革的基本原则。

房地产业需要进行基本常识的普及,改革措施的推进,拨乱反正的真理弘扬。

中国的房价上涨,被说成是中国的老百姓不高兴。其实大部分老百姓是高兴满足的,少部分老百姓是担忧发愁的。

中国的房价上涨,被说成是中国的老百姓买不起房。其实这么多年中国房价上涨的过程中,开发商拿出的房子还不都是给中国老百姓买去了吗。

中国的房价上涨,被描绘成夹心层很受伤。其实刚为社会和国家工作几年的年轻人,你做了多大的贡献,要社会回报给你一套买得起的房子,你暂时买不起房是正常现象。

为了说明本地房地产市场正常健康,各地都说70%90%购房者是自住的而非投资的。其实所有拿自己的劳动收入买商品住房或保障住房的人,他们首先都是在完成投资行为以后,再分为自住者、出租者、空关者等。所有的买房人都是投资者,不论你是第一次买房还是多次买房。那种只认为自己是自住者而非投资者的说法是虚伪的,不符合经济实际的。

为了说明政府部门是多么地关心房价,最近包括北京上海的一批城市负责人,都异口同声地说房价太高了,房价不合理,老百姓不高兴,呼吁开发商自我调整销售价格。其实每一个城市的市长只要规定所有楼盘的销售,都必须先由物价局审核批准,一个简单的小动作,就能使城市的房价马上就能够控制住,降下来。你为什么不做?是因为你不敢做,你做不了。你做不了就不要把房价上涨的全部责任推到开发商身上。

为了说明上海市的房地产调控的最新进展,上海市住房保障和房屋管理局新闻发言人227日就《上海市经济适用住房管理试行办法》的公示情况向外界做了通报,但一些情况并不足以说明事实真相。

1.声称1800万人点击了上海门户网、东方网、上海房管局网站页面。在没有《上海市经济适用住房管理试行办法》的公示的时间段里,上海三个网站点击页面的人次是多少没有说明。1800万人都是为了看《上海市经济适用住房管理试行办法》公示文件才去点击上海的三个网站页面吗?发言人没有说明。1800万人点击三大网站页面并不等于1800万人都看了《上海市经济适用住房管理试行办法》的公示文件,这是一个常识。

2.声称看到网民跟帖发帖2.56万人次,收到意见建议3461件。发言人说包括新浪、搜房在内的各网站网友针对《上海市经济适用住房管理试行办法》发表的跟帖、发帖共2.56万人次。凡是经常上网的都知道,这个数字其实并不怎么高。3461件意见和建议,分别来自于调查问卷、论坛留言、电子邮件、信函、传真、座谈会等。这么重大的事情,这些反馈和点击实际上总量不多,反馈面不全。

3.声称符合条件者近九成愿意购买经济适用房。发言人表示,对照拟定的准入条件后,有86.9%的人愿意购房。真不清楚这个数据是怎么统计出来的,它的分母到底是多大的一个数量。这种表示很容易造成上海市民86.9%的人都赞同《上海市经济适用住房管理试行办法》的错觉,很容易造成上海市凡是符合经济适用房分配购买标准的人86.9%的人都赞同《上海市经济适用住房管理试行办法》的错觉,更容易造成将来符合条件参加摇号购买经适房的人会有86.9%的人会最终掏钱购买的错觉。广州和北京的经济适用住房配售现实就表明,网上拥护者是一个数量,符合标准者是一个数量,最终购买者又是另一个数量,一个数量比一个数量小。大量经济适用房建设后成为空置房。

4.声称经济适用住房不会对上海市整体的楼市房价造成很大的冲击。发言人原来是说“经济适用住房虽然会对附近商品住房产生一定的影响,但不会对本市整体的楼市造成很大的冲击”。《东方早报》为了吸引眼球,在整版报道中引用的标题是“经适房不会冲击上海整体房价”。你敢说一个是“不会造成很大的冲击”,我们的报纸就可以扩大为“不会冲击上海整体房价”,比我们发言人讲的更绝对、更彻底。巧妙的是发言人认为这个观点是不少网民和专家学者的认识。那么请问发言人是否赞同这种观点,还请问这些专家学者是些什么样的人士,成色如何。现在滥竽充数的封称、自称房地产专家的人实在太多了。我所知道的上海一批房地产专家学者是反对大量建设经济适用房的。

想想看2008年上海市商品住宅的市场成交量不足1000万平方米,是近年来的低点。但偏偏在现在这个经济严峻的时刻,上海市政府宣布2009年和2010年各要建设推出400万平方米的经济适用房(重大工程配套用房和廉租房不在其中)。市场商品住房和政策保障住房的供给结构一目了然。这么大的经济适用房供应结构,政府自己不明确表明态度,倒是民主地引用“网民”和“专家学者”的观点,其中想必是有原委的。

住宅供应量是这么一个情况,上海的土地供应量恐怕形势更为严峻。上海多年来超国家额度指标的征地建设,今后几年要在国家年度额度指标之下进行超指标的抵扣还帐,每年实际征用的土地不会扩大,只会更紧。

在这种形势下大量的住宅建设用地超比例的用于经济适用房建设,只会出现两个可能的发展趋势:一个是大量经济适用房的供给拉低了上海市市场商品住宅的房价;一个是由于市场商品住宅供地的不足,导致商品住宅的房价出现报复性的反弹。这两种趋势尽管是反向的、对立的、极端的,但都会对上海市的整体楼市房价造成巨大负面冲击。
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