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李战军 的博客

 
 
 

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经适房或成为上海一剂“泻药”  

2009-03-08 14:12:38|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这一题目不是我创意的,而是《上海楼市周刊》三月第一周的头版头条题目。政府主流的看法是经适房不会对商品房市场产生什么大的影响,而我的看法则相反,如此大规模地建设经济适用房肯定会对房地产市场产生重大冲击。而经济适用房的建设资金来源问题,相关文件是要求从地方财力、土地批租收益和公积金管理增值部分等三块中切出来。而全国大部分地方的实际情况是,前两个来源都没有得到切实的保障,大多数地方动用的还是公积金。严格地讲,这些措施是违反《物权法》和《公积金管理条例》的。还有就是地方政府利用下属国有房地产开发公司动用银行借款进行开发建设。

《上海楼市周刊》另一个标题题目是“经适房来了,楼板价跌掉13.6倍”。内容是讲“很难想象,目前售价高达20000-40000/平方米的新江湾城华润橡树湾项目的附近,将来会出现一个市场价4000/平方米左右的经济适用房项目。而200711月,新加坡仁恒置地以楼板价20000/平方米的价格拿下新江湾城D3地块的时候怎么会料到,15个月之后它的附近出现了一块楼板价连1500/平方米都不到的经济适用房地块”。

文章透露改地块是由上海市政府下属的国有资产企业上海城投控股以2.5351亿元拿下的,地块面积为6.68万平方米,地块内总建筑面积172173平方米。如果计算一下子容积率怎么高达2.58,突破了上海市的住宅容积率高限。

文章还提出“限价房也好,经适房也罢,最终都将流入市场,这些以‘成本价’获得土地,建成了比附近商品房价格低数倍的房屋,最终并非全部能到低收入者的手里,然后在三级市场里流通,受益的又将是谁?”

文章还指出“按照规划,今后五年上海将新建经济适用房和廉租房2000万平方米、33万套,其建设规模约占同期新建住房规模的20%”。

文章进一步指出“今年以来,也有不少机构把经济适用房所在的八大区归为受冲击最大的地区。其中关注度最高的有三个片区,一是浦东三林镇,而是浦江镇,三是新江湾城”。这三个镇的经济适用房对当地的商品房的冲击一个比一个厉害,新江湾城最甚。将来24万元/平方米的华润橡树湾售价和4/平方米的经适房售价,存在“巨大的价格悬殊,对于新江湾城板块的商品房价而言,无异于一剂泻药”。

我在两年前就指出:很多人只讲土地价格高,不看在土地上的投入价格总量又有多高;只讲商品房价格高,要大建经济适用房,不看国有土地资源价值又流失了多少。政府不从财政往外掏钱,只在经济适用房地块上少收钱,政府是愿意干的。其实从土地批租收益中拿出一部分补贴廉租房建设或租金也是一种不错的思路,其条件是要调整土地收益后的政府支出结构。就好像是我也主张降低国家对企业和个人的税收,但其条件是政府的行政型开支也必须在我国财政支出结构中进行限制和压缩,否则这边减降,那边还在膨胀,财政支出对财政收入的要求在总量上只会更高。
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