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李战军 的博客

 
 
 

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浦东房地产依旧引领全国  

2009-03-20 10:03:57|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2008年浦东新区房地产市场情况具有如下特点:

1.市场成交量大幅下降。各类新建商品房(含政策保障商品房)成交476万平方米,同比下降21.5%。其中市场化商品房成交198万平方米,同比下降44%。在这一方面,浦东新区的情况和上海市及全国房地产市场情况在方向趋势上是一致的。具体到浦东新区的增量和存量商品房月度交易量状况,总体表现为一个W形,呈现极高的同步性,仅在个别时段有些微差异。全年月度的交易量高点是1月份、6月份(二手房在此时段的高点是567三个月)、12月份,月度的交易量低点是2月份和10月份(二手房在此时段的低点是11月) 。浦东新区房地产成交量的市场走势和我国的房地产政策存在极大的相关性:政策松,量价都上;政策紧,量价都下;政策差,不死不活;政策好,立马见效。

2.政策保障房成交量继续大于市场商品房。全年成交的的政策保障商品房(主要是配套商品房)278万平方米,其总量远远大于市场化商品房198万平方米的成交量。这一方面,浦东新区已经保持了多年。面向市场提供的政策保障商品房大于市场化商品房,这在上海市其他区县和全国各个城市中十分少见的,反映出浦东新区在落实国家房地产调控政策方面力度非常大,落实又到位,低调又不喊空话。土地资源的供给倾斜性十分明显。

3.存量商品住宅交易量再次高于增量商品住宅交易量。全年存量商品住宅交易面积190万平方米,同比下降42%,而全年增量商品成交面积却只有128万平方米,同比下降50%。这一方面,浦东新区也已经保持了多年。同样这种情况在全国各个城市当中也是难得一见的,反映出浦东房地产市场是由存量房为主来决定市场交易规模和市场价格水平的,反映出浦东二、三级房地产市场联动效应充分,二级市场上的供给不足能从三级市场上得到补充。

4.浦东市场化商品房价格在劣势中健康上扬。剔除政策保障商品房(主要是重大工程配套用房)之后,全年市场化各类商品房成交均价为16114/平方米,同比上涨14%。其中增量商品住宅成交均价为18467/平方米,同比上涨29.3%;存量商品住宅成交均价12421/平方米,同比增幅19%。这一方面,浦东房地产市场情况和上海市市场情况是相似的,也和全国大多数城市的市场情况相似,即商品房屋成交量大幅度地萎缩,商品房屋的成交价格在逆势中依然保持健康上涨,是量缩价涨。但浦东新区由于政策保障商品房成交量大于市场化商品房成交量,由于存量商品住宅交易量大于增量商品住宅交易量,也由于2008年的宏观经济环境出现硬着落,因此浦东新区市场化商品房的价格水平更显得正常、健康、坚实、难得、可贵。价格虽高但市场是接受的。

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