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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

别吃惊,别害怕,告诉你一个真实的上海房价  

2009-03-20 13:01:06|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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用政治观点看待经济问题,用行政手段调节市场问题,用道德观念认识房地产市场问题,有的时候是对头的、正确的。有的时候是可怕的、错误的,甚至是荒谬的。

在中国目前就有这么一种特殊悖论情况:证券市场上的股票上涨了,我们的舆论媒体都说投资人都高兴了,形势好转了;但是轮到房地产市场上的房价上涨了,我们的舆论媒体却说老百姓不高兴了,问题很严重。

为什么中国老百姓投资股票(虚拟资产)和投资房产(实物资产)会得出截然不同结论的经济和道德评价?我长期的一个基本结论是中国各城市的房价上涨,中国的老百姓其实心里挺高兴。这一结论的依据是中国的每一个城市的老百姓80%以上人口群或家庭群都拥有了自己的能够随时上市交易的产权住宅,所以房价上涨大多数人是高兴的。

一些城市的领导人说房价太高了,中国的老百姓买不起房。我也真的弄不明白,为什么非要去实现一个所有老百姓都买得起房的房地产市场?在过去的三十年改革岁月中,什么时候我们的房价是和劳动者的收入水平相吻合的?中国开发商开发的房子不都是让中国的老百姓买去了,为什么还说中国老百姓买不起房?

我所看到的中国改革开放三十年纪念活动中,几乎都没有对实际上我国最为成功的两个单项改革—土地制度改革和住房制度改革给予应有的正确评价,甚至连这两项改革提都不提。很罕见地我们将成绩当败绩看待。在房地产问题上,我们的主流有太多的“矫揉造作”,“指鹿为马”,“颠倒黑白”,“无事生非”,“攻其一点不及其余”。因此才有了今天在我国房地产的信息是混乱的,房地产的认识是混乱的,房地产的政策同样也是混乱的。客观事实是我国已经形成了根本对立的两大房地产争论派别。

我在过去的四、五年的时间里,一直被一些友好的同事朋友们称作为“死多头”。去年七、八月份,我也一度对房地产的发展未来走势把握不准。后来我在多个场合认为在2009年的一、二季度之交,房地产的市场形势会明朗,我看好那个时间节点。现在这个时间节点到了。

当前一部分人认为我国房地产市场已经出现回暖,房地产调控新政已经发挥出效应,另一部分人认为在世界经济危机还未见底的情况下,说中国的房地产市场回暖为时尚早。我个人认为只有在成交量有效放大这一个因素上表明我国房地产市场开始回暖是成立的,但真正的回暖还要看房地产的投资量、土地供应量、在建规模和市场交易价格等诸多指标。

现在谁都说我国房地产的市场价格在下跌。主流认为下跌是正常的、是必然的,下跌还没有到位。如果说我国房地产市场的价格不但没有下跌,而且还在继续上涨,那么这个人一定是“梦中呓语”,是在讲“希望值”,这种话没人相信。我深深地知道当一个错误的思潮笼罩着一个社会的时候是多么地可怕和无奈。

今天全国“房价”讲的都是“算术平均价”,是把同一地域同一时间段的市场化商品房和政策保障商品房价格混合在一起的,是把中心城区的房价和郊区甚至远郊的房价混合在一起的。这种“房价”只是房地产指标体系当中的一项检验指标。这种“房价”的最大好处是在房地产政策调控过程中能够迎合上面的要求,能够通过政策保障商品房的勾兑稀释,使“房价”少涨、不涨甚至下降。它并不能真正反映市场化商品房特别是市场化商品住宅的真实价格。

如果剔除政策保障商品房,2008年全年,浦东新区的各类市场化新建商品房的成交均价已经达到16114/平方米(上海市为13411/平方米),同比上涨14.1%,平均每套187万元;

市场化商品住宅成交均价已达到18467/平方米(上海市为13777/平方米),同比上涨29.3%,平均每套230万元;

市场化商品办公楼成交均价已达到21678/平方米(上海市为17960/平方米),同比上涨23.7%

市场化商品商铺成交均价已达到15460/平方米(上海市为11771/平方米),同比下降9.2%

市场化商品厂房、车库成交均价已达到6353/平方米(上海市为7257/平方米),同比上涨16.7%

2008年市场化各类商品房,浦东新区的均价和上涨幅度只能在全市19个区县当中排名第六位。排名第一的是卢湾区,成交均价由2007年的29717/平方米上涨到2008年的46013/平方米。

2008年市场化商品住宅,浦东新区的均价和上涨幅度只能在全市19个区县当中排名第七位。排名第一的仍然是卢湾区,成交均价由2007年的32453/平方米上涨到2008年的61576/平方米。

或许我的上述数据可以被称为“全球第一的上海楼市谎言”;或许我的上述数据会引起你的吃惊,因为它使你改变了对楼市房价的认识;或许我的上述数据会引起你的害怕,因为它可能招致更严厉的调控政策打压。

但我想告诉网友们的是,这就是上海市房地产市场价格的原生态,它在世界经济危机和中国经济衰退的背景下是多么不屈不饶地走自己的路,上海市土地和房屋的市场价格在多年的改革开放推动下已大大提升了自己的内在价值,上海市商品房屋的市场价格是多么的健康、正常、合理。

如果从第二季度起,上海和全国房地产的交易量逐月有所扩大或者固化在一定水平上,上海和全国房地产的交易价格逐月有所提升或者固化在一定水平上,即便是很多人希望的那样再继续下跌,在我看来,都没有什么了不起的,也没有必要沾沾自喜或者惊慌失措。市场自有它的力量所在,经济规律总要体现在市场过程,中国的房地产明天还会是阳光明媚,博客预言家们还会喋喋不休地述说下去。

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