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上海房地产市场在逆境中顽强成长  

2009-03-29 17:47:26|  分类: 市场评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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手上有一份“上海市房地产行业协会”有关2008年的上海市场报告,看了以后觉得还真不错。要知道上海房地产市场这几年一直是我国宏观调控的重点地区和重点对象;要知道这轮世界经济危机和我国经济衰退对上海、广东、福建、浙江、江苏和山东这样一批我国经济发达地区打击最大;要知道曾经几乎是每一个工业产品都是中国名牌工业产品的上海,去年底今年初制造业的增长幅度已远低于全国的平均水平,外贸出口和航运业都创造了近三十年的新低(指增减幅度);要知道过去几年上海每年机械人口增长总量高达30万,而2008净增长18万。由于上海出了陈良宇事件,由于上海正在全力筹办并不是展销会而是博览会的世博会,地方财力的投资结构发生了重大变化,上海今天的每一步的发展都十分不容易。

下面将2008年上海房地产市场的基本情况向各位网友作一总体汇报,仅供大家认识上海的真实情况。

一、土地供应

全年出让土地2478公顷,同比减少7.3%。其中住宅用地为699公顷,同比增长4.48%,工业用地为1438公顷,比上年减少16.54%。全市开发企业2008年共购置土地271公顷,同比增长92%。全年共完成土地开发123公顷,同比减少10%。(评注:开发企业购置土地增长92%,显示并非向外界所传的无所作为和信心不足。房地产开发企业当年购置土地仅占全市出让土地总量的11%,仅占全市住宅用地出让总面积的39%,另一方面又表明房地产开发企业左右市场的能力是有限的,并非凑热闹起哄的人所能理解的。)

二、房地产开发投资

全市全年房地产开发完成投资总额1367亿元,比上年增长4.5%,占同期全社会固定资产投资总额的28.3%。其中住房建设投资为843.63亿元,同比增长0.7%。

全市全年房地产开发企业到位资金2869亿元,同比减少9%,其中国有贷款550亿元,利用外资71亿元,自筹资金595亿元。

(评注:在开发企业到位资金2869亿元中银行信贷仅占总量的19%,可见房地产企业对银行的依赖度也不像外界认为的那么高。)

三、房地产开发建设

全市全年商品房施工面积为10391万平方米,同比减少3.5%。其中住宅施工面积6872万平方米,比上年减少10.1%。在施工面积中,新开工面积2587万平方米比上年增长14.9%,其中住宅新开工面积为1762万平方米,比上年增长7.8%。

商品房竣工面积2475万平方米,同比减少26.8%。其中住宅竣工面积1763万平方米,比上年减少35.9%。

(评注:上海市的施工面积总量不算少,但问题的关键是商品房竣工面积和住宅竣工面积都大幅度减少,反应出拉长在建房屋生产周期,是开发企业针对市场变化抱团过冬以期未来的普遍实施方略。一旦市场成交量回稳,非常有可能造成阶段性的供给不足和房价上涨。)

四、房地产交易

全是全年商品房预售批准上市总量2036万平方米,同比减少9.6%。其中住宅批准上市1622万平方米,比上年减少7.2%,

全市商品房销售(包括现房和期房)面积2296万平方米,同比减少37.9%,其中住宅销售1966万平方米,同比减少40.1%

2008年全市商品房空置面积1091万平方米,比年初增长48.4%,其中商品住宅空置面积450万平方米,比年初增长82.3%。住宅空置一年以上163万平方米,比年初增长42.7%。

全年存量房成交面积1413万平方米,比上年减少28.66%,其中住房成交1107万平方米,同比减少35.4%。

(评注:上海房地产交易总量的大幅度萎缩和空置面积的增加,是显而易见的,反映出前些年打压房地产市场的政策恶果是多么的严重。大量持币购房者等待房价下跌,迟迟不愿入市。以2008年10月为时间分水岭,我国房地产调控政策以前是用大水浇旺火,以后是暖风吹阴火,反差是多么的巨大。上海全年商品房销售量由于是包含了现房和期房的销售总量,存在着以前期房销售而到08年转为现房销售的情况,因此当年入市购买的总量并没有那么大。)

五、住房价格

全年全市销售价格较2007年上涨5.9%(全国70个城市为6.5%)。其中新建商品住房价格同比上涨5.7%,二手住房价格同比上涨6.7%。

全市商品住房平均销售价格为8182元,同比下降0.9%,增幅回落18.1个百分点。

(评注:上海这一价格水平和上涨幅度,是包含了城市中心房屋、近郊房屋和远郊房屋的,也是包含了政策保障房屋和完全市场商品房屋的。如果撇开政策保障房的勾兑稀释效应,仅就完全市场商品房屋价格水平和上涨幅度而言,都是大大高于现在提供的这一数据的。)

六、房屋拆迁

全是全年拆迁居住房屋754万平方米,同比增长9.15%。动迁居民户数51288户,同比增长4.47%。

(评注:新世纪以来,特别是2005年以来,上海市拆迁居住房屋的面积总量和户数总量都是历史高位运行的,这里有世博会的因素,也有旧城改造的因素。房屋拆迁就大多数而言,是上海市老百姓改善居住水平,提高住房成套率,增加产权房屋拥有率的有效途径之一。此为德政。)

七、房地产金融

2008年底,全市中外资银行商业性房地产贷款余额5935.6亿元(中资为5504.36亿元),比年初增加193.21亿元,同比少增386.95亿元。其中个人住房贷款余额3107.69亿元(中资为2915.48亿元),同比少增345.99亿元。房地产开发贷款余额2001.66亿元,同比减少0.16%。

(评注:上海房地产金融信贷规模及变化与房地产调控政策成正相关效应,全年成W走势。政策打压时贷款规模下降;在政策真空期贷款规模上升;政策变暖后贷款规模上升。)

八、外资情况

全年上海房地产外资收购交易量为163亿元,较2007年的280亿元下跌26%,也明显低于2006年的185亿元的水平。

物业收购主要集中在前三季度,第四季度外资收购案为零。

在上海实行房地产股权投资与合作开发的外资房地产投资基金有UBS、ING、HI、摩根士丹利、凯德置地、澳大利亚麦格理、瑞银集团、香港新世界、德意志银行、美林公司等。

2008年外资上海整盘物业收购主要案例

收购主体

收购物业

收购金额

亚太置地

世纪商贸广场

6.43亿美元

黑石集团

长寿商业广场

5.367亿元

黑石集团

仲盛世界商城

45亿元

凯雷企业

济南路8号酒店式公寓

19.9亿元

高富诺集团

华山夏都酒店式公寓

12亿元

高富诺集团

古北维也纳广场

 

高富诺集团

翠湖天地御苑6、7号楼

 

韩国基金

华旭国际广场

11亿元

韩国基金

翠湖天地御苑18号楼

9.63亿元

世邦魏理仕

广州发展银行大厦

19.5亿元

 

2008年外资上海整盘物业出售主要案例(含计划出售)

出售主体

出售物业

出售价格

摩根士丹利

茂行世纪公园

 

 

华山夏都

 

 

锦麟天地

 

花旗银行

漕河景苑2幢高层公寓

 

雷曼兄弟

福海商厦

 

美国国际集团

上海商城

 

(评注:尽管境外机构对中国楼市唱空言论不断,但外资机构从没有停止对国内尤其是上海房地产市场的投资。曾经推行的房地产“限外”政策在当时是不合时宜的,在现在实际上是被取消的。)
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