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李战军 的博客

 
 
 

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上海房地产市场回暖态势有效确立  

2009-03-31 16:17:26|  分类: 市场评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我一向不愿意做房地产市场价格的预测,但有的时候被人包围着追问,不得已偶尔也谈一点自己的看法。08年年底的时候,我和南汇银行界的朋友在一次讲座会上谈了自己对上海房地产市场形势中短期的看法。记得当时有这么两个观点:

1、  无论是世界经济形势还是中国经济形势,政策和经济措施都必须在2009年中见到效果,形势明朗化和决战都必须在2009年中完成,不可能拖到2010年。

2、  中国和上海的房地产市场形势,最乐观的估计,可以在一、二季度之交时点明朗化,或许房地产是否能够回暖在那个时刻可以做出判断了。

非常高兴在我六十岁生日的今天,我已经得出一个大胆的结论:上海房地产市场的回暖态势已经得到有效确立,市场在短期内以惯性延续走高可以期待。

这个结论是我和少数几位上海房地产界(他们身处政府房地产的主管部门)的朋友们对整个三月份市场数据讨论后得出的。我相信应该在这个时刻向关心上海房地产的朋友们报告这个好消息。

上海房地产市场目前的态势是商品房成交量逐月有效放大,正在如愿实现去年十月份上海出台房地产新政时政府和业界人士希望达到的那个目标;批准市场销售的前二、三十位大开发企业,都在较短时间内基本实现了销售目标,回笼了大量资金;在多样化的促销手段重现市场的同时,排队买房重现上海滩;商品住宅销售价格异常坚挺,已经不是个案在实现价格提升;开发企业分期销售、小幅提价、碎步快走的情况开始显现;由于银行信贷的放松,开发企业资金链断裂的悬崖危机感开始消散;消费者在财富效应和历年经验的背景下,正在果断入市购房;在未来三个月内既不出台暖市新政,也不出台打压措施的预期下,商品住宅市场价格绝无下跌可能,反倒存在形如07年那样的蛙跳可能。

前度牛郎今又来,将考验着政府、开发商和消费者的智慧和能力。今天的房地产市场已不存在和政府政策进行艰苦博弈的场景(不包括经济适用房,专指市场化商品房),因为政府的房地产调控政策已经反向操作。今天,市场最大希望的政府上策是什么房地产政策也不要出,能够盼望的政府中策是多出台一些符合市场经济规律和商品化指向的暖市政策,最不指望看到的政府下策是诸如“限价”、“限外”、“限二套房”、“70/90”、“土地增值税”、“公积金管理增值部分建经济适用房”、“围绕均价谈政绩”等错误举措。

地方政府领导人尽可以言不由衷地表示,“我们这里房价太高了”,“我们这里房价还应该跌一下”,但千万不要祭出打压房价的实际措施,毕竟我们的两会已经开过了,毕竟我们已经尝到了四、五年错误打压的恶果。

上海目前正处于近二十年来最困难的时刻,其困难程度远远高于东亚金融危机的那一时期。

上海GDP增长幅度和工业增加值的增长幅度目前已低于全国大多数省份。上海干部中那种墨守成规、不思创新、保住位置,以行政为中心而不是以企业和发展为中心的心态是多年来最为浓郁的。上海当前拿得出来的亮色就是一个房地产,为什么我们不敢宣称它就是健康的,它就是正常的,它就是上海的未来希望所在?幸好在这个时候国务院首次就上海国际金融中心和航运中心明确予以承认和推动,幸好在这个时候听到传闻浦东新区和南汇区将予以合并并在新的平台上再图发展,幸好人们仍在巴望着迪斯尼项目会被最终批准落地,幸好上海这座城市总能在涅磐中重生。

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