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李战军 的博客

 
 
 

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一线城市高端商品住宅发展趋势  

2009-05-18 18:12:08|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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5月17日参加了山东鲁能房产公司在济南领秀城开发社区召开的关于“漫山香墅”的研讨会。会上,我做了一个“一线城市高端商品住宅发展趋势”的简短发言。

我国一线城市高端商品住宅目前存在如下特点:

1、两极化。主要是高端大户型商品住宅公寓和别墅,其分布要么在城市中心城区,要么在和自然景观、文化名胜相结合的城市郊区。

2、社区化。评价高端商品住宅已不是看单幢建筑,也不是看成街坊项目小区,而是从多个街坊整个社区来论定。整个社区都要求是高端品质、完善配套和精细管理,位于该社区的建筑和项目才能称之为高端住宅。

3、国际化。这类住宅市外和境外的客户至少要占到1/4以上,这部分人所占用的建筑面积占整个社区建筑比例还要更高。国际学校、高质量医院、大型超市、宗教场所、健身领地、社区服务、多元餐饮文化都是必不可少的。

4、装修化。毛坯房交付和入住后长时期的装修行为,都不能进入高端商品住宅之列。拎着行李箱就能入住,家用电器齐全,甚至配备家具,不存在噪音异味,都是高端住宅的基本条件。最近的流行装饰风格是卫浴、橱柜、台子等都是悬挂式的,管道不入地而是入墙。

5、细节化。建筑立面、色彩协调、高墙豪门、绿化面积都不是高端住宅的主要支撑点,反而处处的细节才能反映出品味的不同。实用简约、清爽脱俗、人本关怀、私密空间、人车分流、四季花木、园林式绿化、不间断活水等细节因素越来越得到体现,顺便说一句,高端住宅都必须是有两个以上进出门的。

6、科技化。安保监控、可视对讲、通道门禁、自控遥控、通风采暖、采光调节、阻燃材料、轻质材料、雨水利用、光能采集都能普遍推广。最近毛细管线渗透式温控湿控又异军突起,将分体式空调、家庭集中空调、楼宇集中空调全部摒弃。所有人手能接触的把手、开关等都不是冰凉的。

7、景观化。进入新世纪后,景观设计已和局部规划、建筑设计、装潢设计处于并驾齐驱的地位,其独立性和重要性已被普遍接受。高端住宅的外部景观往往具有自然景观稀缺性、人工景观个性化的特点。外部景观价值已经融入到市场交换价值。

8、人文化。高端住宅的区域规划是政府审批的,建筑设计是大家精心构思的,大笔投入是开发商实力支撑的,但是高端住宅价值构成中,最难最高的那部分即人文价值,却是由市场决定和历史积淀形成的。高端住宅中,那些居住过文学巨匠、影视明星、科技大师、历史闻人、商界巨子、军政领袖的房屋,其价值将随着时间的消失倒越显珍贵。

9、资产化。高端住宅中,有一部分是开发投资者只租不售的,是作为他们的战略经营资产长期持有的,这部分房屋的租金往往是整个城市的翘楚。另一部分是居住投资者终身持有甚至代代相传的实物资产。高端住宅是投资者财产结构中的重要组成部分,自住自用,显示出社会的身份地位;出租经营,收获的是财产性收入,它和工资性收入、经营性收入共同构成我国财富精英们的财富来源。

10、高价化。高端住宅是一线城市商品住宅价格的领跑者和制高点,它们制造出的是财富神话和社会成功人士。高端住宅正在改变着城市的形态和功能布局。高端住宅近十年来是我国商品住宅市场价格上升最大,也是最抗跌的物业品种。

联系到济南鲁能·领秀城·漫山香墅项目,现在的投资者和设计者提出了“非经验住宅”的概念,这引起了我的好奇和关注。无论是建房子还是买房子,都是需要经验做指导的。非经验等于创新吗?等于反传统吗?等于时尚个性吗?等于前所未有吗?

我所观察到的“漫山香墅”的确存在着一些反叛和另类:

其房屋虽是坐南朝北,但又是坐低面高的,房屋的南面是大山,背后是比自己海拔更低的城市,和我国的建筑风水正好转了一个个;

别墅本来应该是一层的,最多也就是两层的,但我国却创造出三层、四层、五层的单体或联体别墅。这还是别墅吗?还是别墅的过渡和转型产品;

别墅原本是下接地气,上接天气,别墅的下面和上面都是不能再有人家的,但我国却有高层小高层的顶部跃层别墅,有双叠加别墅,这次鲁能创造了三叠加合计五层的别墅,并且是每户只有一个出入通道即门的别墅。这也算别墅吗?还是我们需要对教科书上的别墅理念再次实行颠覆;

山东是一个以丘陵为重要地貌的省份,济南城市的南部也是进入山区的,它并不靠大洋大江,但“香墅”选择的是将地中海风格的建筑样式放到了山脚和山腰上,一些南向门廊起到了防止太阳直射的功能。济南的建筑需要像地中海那样用淡黄涂料、小窗口、百叶窗、宽门廊来防止过于强烈的阳光吗?我们是否需要将地中海风格的别墅继续向西推进到黄土高坡上吗?

别墅本应是不规则而非兵营式排列的,别墅群本应是每幢都不相同且凸显个性差异的。老外最不能理解的是中国别墅项目的兵营式排列和都一样的建筑外观,原来不仅是我国同一地域的农民都愿意建统一样式的房子,现在看来我国同一小区的城市居民都能够接受统一样式的别墅,这就是现阶段的我国别墅开发商和居住者的居住理念吗?难怪“漫山香墅”的非经验住宅不强调“一家独享”,而是宣扬“一个阶层独享”。

鲁能是全国知名的具有重大品牌和重要实力的国有大公司,鲁能在济南的房屋资产足以证明它是这个城市的最大家族之一。衷心祝愿鲁能房地产公司能够在济南建造出更多的引领时代潮流的好建筑,真正扩大鲁能地产在全国的影响。

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