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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

浦东新区扩区背景及对房地产的影响  

2009-05-27 17:06:58|  分类: 研究心得 |  标签: |举报 |字号 订阅

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消息比较突兀 不仅对浦东和南汇的市民来讲,甚至对上海市的市民来讲,这次国务院批复上海将“南汇区并入浦东新区”的决策都是比较突兀的。

研究从未断过 实际上,大浦东地理概念及产业联动的理论研究和内部探讨,早在浦东新区成立之后就已经展开了,并且始终没有停留过。诸如上海滨江(长江)产业带研究、金三角(陆家嘴、外高桥、芦潮港)研究等成果还是有所披露的。像浦东机场、迪斯尼和商业大飞机这些大项目,外界并不熟知它们实际上都是横跨浦东南汇两区地域的。

浦东成就 浦东开发开放经过十九年的历史,生产总值增加了52倍,创造了上海全市近1/4的GDP和工业总产值,1/2的外贸进出口总额,1/3的外商直接投资。人均GDP10.3万元,人均财政收入4.8万元。城市化水平94%,城乡收入差距为2:1,小于全市水平。

发展中问题 但同时也出现了一些发展中的问题,譬如土地资源不断减少,城市建设基本饱和,发展空间不足影响了经济总量扩大和辐射带动能力提高;国家级开发区用地已基本布满,功能拓展受到限制;大项目配套产业链发展空间不足,制约了项目效益的充分发挥。这是浦东扩区的内在动因。

合并存在基础 浦东和南汇两区合并,存在着历史文化和社会经济等多方面的基础条件。两地政经文脉紧密联系,浦东相对于浦西而言,与南汇关系更为紧密,存在着多方面的相似性。上海市编制十一五规划时,曾提出四大功能片区及其定位的设想,其中浦东和南汇片区的发展定位是以金融、物流为依托的现代服务业核心集聚区(其它三片区是中心城区、郊区、崇明三岛)。

两地都是上海市的后发优势区域,在港口、保税区、空港、先进制造和旅游业等方面产业功能相通互融。相比较而言浦东过去发展快一些,南汇今后发展空间大一些,分别拥有上海国际金融中心和国际航运中心的核心区。两地能够优势互补彼此支撑,地域相近、交通相衔、产业相连、资源相通,具有壮大自身、带动上海、服务长三角、影响中国和世界的发展潜力。

合并是为国家战略实现 在当前历史条件下,将南汇城建制完整地并入浦东新区,其直接原因既是浦东南汇两地产业联动发展、提振上海经济的发展需要,也是浦东开发开放国家战略进一步推进的改革需要,更是上海国际金融中心和上海国际航运中心的建设需要。在这个过程中,必须有变革的大思路和发展的新路径。只有如此,才能给上海和中国带来大的机遇。

对房地产影响重大 当上海宣布南汇并入浦东新区的消息后,市场反应既迅速又积极,特别是南汇地区,已对大浦东的房地产发展产生了重大影响。

房地产的发展离不开产业功能定位和产业集聚,离不开人口导入和人才集聚,离不开土地资源和交通资源的整合。在这些方面,浦东新区已经具备了房地产长期健康发展的环境条件。而在过去几年当中,浦东新区存量房的交易量一直大于增量房的交易量,二三级房地产市场联动充分完备;浦东政策保障住房的供应量一直大于商品住房的供应量,市场价格一直处在可期、可控范围之内。

浦东扩区之后,对房地产的影响和变化应该会在下列方面表现出来:

浦东新区的土地级差地租会进一步提高,特别是原南汇地区的土地市场价格;

浦东新区的物业市场价值会梯度凸现,基本上是沿着从北到南,从西到东的方向逐步波及;

浦东新区的人口导入规模和速度会大于上海市的其它地区,形成蓝领、白领和金领三大产业人才群,住宅需求量和交易量将长期稳居上海各区县第一的交椅;

浦东新区的城市化水平会快速增长,现在上海市环线是偏心圆和浦江两岸主城区不平衡的格局,将会得到修正,由此引发浦东新区在市政基础设施建设和配套方面将迈出更大的步伐;

浦东新区的产业配套整合会在更大空间范围内展开,诸如服务业、制造业、物流业、批零业、娱乐业等产业房地产项目,将在更高水平上得以发挥;

浦东新区的国有开发集团公司会进行二次创业,他们的开发责任被加重,开发空间被放大,开发资源获再注入,成为浦东新区新一轮开发的主力军。

引发猜测 浦东新区扩区以后,对于上海市的城市规划和建设走向将引发人们的诸多猜测,譬如浦东的城市化地区是否会很快推进到机场、黄楼、周浦、浦江镇一线?位于浦东的城市副中心是否应该发生变动?上海会出现另一个市级交通枢纽(相对于虹桥交通枢纽)吗?浦东会产生辖区范围超过100平方公里的大“镇”吗?现代服务业和先进制造业等高端产业会向上海东部地区集聚吗?上海城市发展进入了“长江”(相对于洋泾浜、苏州河、黄浦江)时代了吗?

 

附件:

天津滨海、浦东和南汇主要经济数据比较(表1)

单位:亿元 平方公里 万人

2008年

土地面积

人口

总量

户籍

人口

生产总值

#二产GDP

#三产GDP

工业产值

天津滨海

2270

203

115

3102

2130

849

7617

浦东新区

570

306

194

3150

1430

1714

5649

上海南汇

824

100

73

548

299

228

1250

 

天津滨海、浦东和南汇主要经济数据比较(表2)

单位:亿元

2008年

全社会固定资产投资总额

#房地产开发投资

外贸出口(亿美元)

外贸进口(亿美元)

港口货物吞吐量(万吨)

集装箱

吞吐量

(万标箱)

天津滨海

1651

125

262

279

35593

850

浦东新区

872

280

604

845

13123

1538

上海南汇

421

117

50.2

 

 

 

 

天津滨海、浦东和南汇主要经济数据比较(表3)

                                                                   亿元

2008年

财政收入

#国家级

#市级

#区级

地方财政收入

地方财政支出

天津滨海

597

 

 

 

182

195

浦东新区

1042

510

191

341

302

370

上海南汇

149

 

 

 

45.6

74

 

浦东和南汇房地产数据比较

2008年

商品房出售套数

商品房出售面积

商品房出售金额

商品房出售均价

浦东新区

33896套

433万m2

377亿元

8700元/m2

上海南汇

24284套

255万m2

98亿元

3840元/m2

 

浦东房地产数据(表1)

2008年

商品房预售套数

商品房预售面积

商品房预售金额

商品房预售均价

浦东新区

30175套

115万m2

218亿元

18950元/m2

 

浦东房地产数据(表2)

2008年

存量房交易套数

存量房交易面积

存量房交易金额

存量房交易均价

浦东新区

23579套

229万m2

270亿元

11790元/m2

 

浦东房地产数据(表3)

2008年

房地产增加值

占GDP比重

浦东新区

182亿元

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