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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

中国房地产业发展路径对策  

2009-06-18 13:47:40|  分类: 专题文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、坚持市场化商品化为主导的产业发展道路

中国房地产业未来发展道路必须也只能走市场化、商品化发展道路。过去三十年的历史已经证明这一道路的唯一可行性和正确性。这是经济体制机制的选择,这是发展路径模式的选择。

1、优化房地产业运行的外部环境

房地产业运行环境及其影响因素

房地产业运行环境

主要影响因素

社会环境

人口数量结构、家庭结构及变化、思想观念、城市功能和形态等

政治环境

政治体制和执政能力、政局稳定性等

经济环境

经济水平、就业、支付能力、产业结构与布局、基础设施、利率、税率、汇率等

金融环境

金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等

法制环境

房地产法规的完备性、执行有效性等

舆论环境

媒体、博客等

管理环境

产业政策稳定性、产业信息公开化程度

技术环境

材料、技术、工艺、设备先进性程度

资源环境

土地、能源、生态等资源约束

国际环境

经济全球化影响程度

当前中国房地产业面临的外部环境并不理想,除了世界和中国衰退的宏观经济影响之外,产业发展还需要与土地和金融部门进行联动规划,调整政策、疏通管道、创新产品,还需要改善社会舆论诸多对房地产的片面误解。改善外部环境是房地产业健康发展的基本条件。其实过去的三十年,是中国城市形态和功能重构提升的三十年,是中国老百姓改善居住条件又好又快的三十年。我们的产业政策不能够从市场化和商品化的道路上后退。

2、坚持推进土地制度和住房制度改革

土地制度和住房制度改革是过去三十年中国经济体制改革最为成功的两个单项改革。它使国家土地资源价值得以保障,土地集约节约利用成为现实;它使房屋财产成为中国人民享受改革和发展红利的主要体现,基本满足了日益增长的商品房屋社会需求。改革存在缺陷,改革也存在着阶段性的误区,改革也需要循序渐进。不能将改革中出现的问题成为否定改革的理由,而相反只有继续推进我国土地和住房制度改革,才能逐步解决我国房地产业中的深层问题。

3、继续实行产业开放的方针大计

中国房地产业的健康发展,既得益于改革,也受益于开放。从规划建筑设计、企业注册到建筑施工、物业管理,再到中介流通和资金来源,中国房地产业是中国各个产业中对外开放度、竞争度、公开度最高的产业之一。这是中国房地产业实现较快发展的基本经验。

 

二、用产业化推动我国节地、节材、节能、节水型商品房开发

我国是一个人口大国,但从资源总量和人均占有水平来看,我国发展资源又是有限的和低水平的。发展资源的优化节约利用是房地产业能够可持续发展的重要标志,而发展资源的优化节约利用必须依托产业化。

1、通过规划和建筑设计从源头上引导产业集约化和节约化

商品房屋规划与设计宜具有前瞻性和科学性。建设用地应趋向合理化,项目开发提高到街坊层面;屋外环境应趋向优化,体现亲绿、亲水、亲山、亲自然地形的天人合一理念;注重水资源的循环利用和天然资源(阳光、风力、地热等)的充分利用。

2、完善住宅建筑体系,集成和整合建筑成套技术

加强住宅安全、健康、环保、节能等方面的标准研究,推广应用先进适用技术,与国际通行技术规则相衔接。完成住宅建筑与部品模数协调标准的编制,逐步实现住宅部品通用化。在建筑与结构技术、节能与新能源利用技术、厨卫技术、智能化技术、生态环境保障技术、管网技术和施工技术等七个方面形成住宅成套技术体系。

3、对商品房采用新材料、新技术、新设备提供政策倾斜

对规模化采用“三新”的企业、项目或商品房,实行贷款和财政优惠,采取优先贷款或信用额度贷款、贷款折扣利息、财政贴息、减免税收等措施。

4、发挥企业在住宅产业化中的主体作用,依靠示范来推进住宅产业化现代化

推动三类企业的产生和发展:综合性的集住宅设计、施工、部品制造于一体的住宅生产企业;专业性的住宅标准件、配套件、部品的生产和供应企业;专业性的水电、燃气、通信等住宅配套建设企业。选择大型房地产开发企业和商品房年销售量千万平方米以上的城市,发挥规模化和品牌的优势,进行试点培育和推广,形成社会化的投资和产值规模。

5、建立国家和地方两级公共性的新材料、新技术、新设备的认证、推广中心

建立“三新”的认证推广主体和推广目录,几年一调整。各地的行业协会要成为“三新”推广应用的组织实施平台。

 

三、推动房地产三个层级市场联动发展

继续贯彻一级市场垄断、二级市场规范、三级市场搞活的方针,通过治理整顿和规范程序的办法,实行三个市场的联动发展,从原先的土地市场为龙头的体制机制演变为以三级存量房交易市场为主体的市场交易格局。

1、将整顿房地产市场秩序的重点放在土地一级交易市场

将原先治理整顿市场秩序的重点放在二、三级市场的做法,改在土地一级交易市场。土地供给失控,权钱交易严重,招投标程序失范,土地批而不建,企业股权交易代替土地交易等问题,均是目前房地产市场中的主要顽症,需用极大的精力予以解决。

2、土地与房屋供应的数量、结构和分布取决于城市功能定位、产业布局、人口增长和市场有效需求

过量供应、浪费供应与供应不足是目前房地产供求关系中普遍存在的两极现象,都严重制约了城市的发展和商品房价格的稳定。任意侵占农田和经济技术开发区奢侈性占地用地都必须逐步予以调整性解决。

3、用三级市场的活跃和发展补充二级市场的供应不足,形成新的市场价格定位机制

中国的房地产业目前还是新建开发为主导的产业,是开发企业发挥主要作用的产业,是增量房决定市场运行状况的产业,其根本原因是我国的二、三级市场是失衡的。成熟的房地产业应该是三级市场为主导的,房地产服务性企业为主体的,建成区的改造和管理为主流的。中国的房地产业将在今后一段时间逐步完成这种转变。在当前必须大力扶持培育存量房的交易市场。

 

四、通过房地产行业内部的良性竞争提高产业集中度

提高产业集中度是世界各国房地产业发展的路径选择,也是中国房地产业高端化的另一重要标志。中国房地产业集中度的提高不能依靠行政性整合,只能通过企业间的良性竞争才能够实现。

1、给予不同所有制、不同规模、不同类型的房地产企业相同的土地、金融和税收政策待遇

大小房地产企业都应该在相同的经济背景下得到相同的经济政策待遇,获得只有数量差异的经济资源,让它们在平等竞争的环境下发挥各自的优势。这是提高产业集中度的必经之路。

2、鼓励开发企业实行跨区域经营,鼓励管理服务企业面向全社会

大型房地产开发企业基本上都是在跨区域开发经营的过程中形成的,大型物业管理企业也都是在面向全社会提供服务的过程中壮大的。大型房地产企业的品牌优势也没有一个是在单一城市或单一项目中确立的。政府在土地资源、项目资源和金融资源上向优势大企业进行倾斜,是提高产业集中度的重要办法。

3、鼓励具有规模化和品牌优势的企业之间建立战略合作或企业整合

中国房地产的优胜劣汰大多数情况下不表现为优势企业对弱势企业的兼并,而是在优势企业的竞争优势压迫下,弱势企业由于失去生存发展空间而退出。因此中国房地产业产业度的提高,一方面要依靠开发企业建立区域性优势和专业性优势,另一方面是按照产业链上下游的关系,实现具有规模化和品牌优势的开发企业与服务企业进行战略合作。

 

五、在房地产大市场中形成相对封闭的政策保障住房体制机制

如何既不影响我国商品房市场的健康发展,又确保政策保障住房机制体制的完善,并实现两者之间的协调平衡,是中国房地产业面临的重大挑战。用发展商品住宅而否定保障住房存在必要性,或者用建立保障住房去冲击商品住宅市场,都是不可取的。

1、建立政策保障住房和商品住宅的协调发展新格局

商品住宅发展是主导性的、大量的,政策保障住房的发展是辅助性的、小量的,两者的发展不应该是互相排斥的,互不连通衔接的,都是为了满足中国老百姓改善居住水平需求。两者的资金来源不同,开发主体不同,需求对象不同。

2、政策保障住房覆盖面宜采取先小后大的策略,集中优势资源率先解决双困户的住房问题

政策保障住房的发展要考虑到我国还处在社会主义的初级阶段,要兼顾我国的政府财力基础水平,要以不冲击我国商品房市场的发展为条件。开发和分配主体是政府;资金来源为国有资产及其融资和公积金借款;首先解决住房困难收入水平也低的人群,覆盖人群先小后大;套型面积一般比较小;主体形式应是廉租房;应建立申报机制、审核机制、退出机制、循环机制。

3、政策保障住房是房地产大市场当中的有机组成部分

政策保障住房的建设依然要考虑到建设成本和产品价值,并不是典型的计划福利产品。诸如土地、商品房、建筑材料、基础设施配套的成本费用和市场价值都要作为其开发建设的依据。应该得到资金和税收的优惠待遇。一部分政策保障住房可以以租代售;可以超过一定时限以后上市销售,使用人获得部分市场收益或完全市场收益;也可以退出交还政府让其他人享用。不宜将政策保障住房完全与市场商品房隔绝封闭。政策保障住房既相对封闭运作,又和房地产市场相衔通。

 

六、完善法律法规,规范市场行为,建立我国房地产法律体系

房地产业的发展离不开法律的保障和法律手段的调节。房地产法是我国法律体系的重要组成部分,指导、规范、调节着房地产领域的物权关系、债权关系、权益关系和管理关系。今天的我国房地产法律体系尚不健全,一些法律规范存在着凌乱、不系统、缺乏协调性、互相抵触和规格较低的问题,有待在新时期逐步予以完善。

1、继续完善《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《物权法》

现在颁布的这三个法律还存在着内容盲点、相互矛盾、条文滞后、贯彻困难等问题,需要在贯彻执行过程中进一步修改完善。

2、尽快制定《房地产法》,将投资开发、租赁交易、服务管理等方面完全纳入到法律规范

现有的《房地产管理法》未覆盖房地产的各个环节,性质上属于行政法,现实需要制定一部统一完备的《房地产法》以便有效规范房地产业。

3、努力尽早形成中国特色的房地产法律体系

房地产法律体系的建立具有促进房地产业健康发展、维护房地产市场秩序、保障房地产开发经营主体和持有消费主体合法权益的作用。中国房地产的法律体系纵向要具备法律、法规和规章三个层次,横向要具备实体规范、程序规范和运行规范。

 

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