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李战军 的博客

 
 
 

日志

 
 

中国房地产业发展模式  

2009-06-23 09:15:44|  分类: 未分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、研究对象

房地产产业包括房地产开发、经营、管理和服务。

房地产开发包括土地和房产开发、动拆迁和市政公用基础设施集成;房地产经营包括买卖和租赁等;房地产管理包括产业管理、物业管理和市场管理;房地产服务包括规划设计、咨询策划、营销代理、估价担保、信贷信托等。

房地产业属于第三产业,在国民经济中具有先导性、带动性和支柱性的地位作用。房地产业和一国的国民经济一样,都具有自己的发展周期,一般而言它的变化周期先于国民经济的变化周期,呈现国民经济晴雨表的特点。房地产业能够带动国民经济中相关五十多个产业的发展,它的波动周期直接影响到相关产业的发展和收缩。由于房地产的增加值在我国国民生产比重已经超过5%,在国民经济增长幅度中还发挥着重要贡献,因此它是我国国民经济的支柱性产业,这一特征将长期存在。

我国房地产业与国土利用、城乡形态、产业功能和人民居住水平存在直接关系。是改革开放以来国家和人民群众财产性收入增加的主要推动力。

研究房地产业涉及房地产市场、企业和建筑业,但不作为本次研究的重点。本项研究的主要内容和逻辑顺序是首先对改革开放以来中国房地产业发展模式作出概括和总结;再此基础上对中国房地产业今后发展目标及其体系提出设想,编制2015年和2020年为两个时间节点阶段目标,在产业组织、产业结构和产业发展三个方面表现出来;最后提出中国房地产业未来发展的具体路径对策。

 

二、研究目的

本项研究既要对三十年中国改革开放过程中国房地产业的成功经验和存在问题进行梳理,更要为今后的发展提供理论依据和政策框架。由此设定研究目的为:

为房地产业的改革和发展提供依据;

为制定房地产产业政策提供依据;

形成特定时间节点的产业发展总体目标和阶段性的产业目标及其发展规划;

促进中国房地产产业健康发展。

 

三、研究依据

本项研究主要以下列在中国房地产业发展过程中发挥过重大作用的指导性文件为依据,它们主要是:

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国发[1990]55号;

《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》国发[1991]30号;

《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》国发 [1998]23号;

《土地管理法实施条例》1998年12月国务院发布;

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国发[2003]18号;

《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发[2007]24号;

《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》2008年10月国务院发布;

胡锦涛总书记在纪念党的十一届三中全会召开30周年大会上的讲话。

 

四、指导思想

改革、开发、发展是三十年中国最重要的政治路线和经济路线,同时也应是贯穿本项研究的一条主线。下述四点是本项研究的出发点和归宿:

以我国社会主义初级阶段基本特点作为房地产业发展根本依据;

以我国社会主义市场经济作为房地产业发展基本道路;

以满足我国城乡居民居住需求作为房地产业发展规划重点内容;

以保障我国社会和国民经济长期稳定、健康发展作为房地产业目标。

 

五、中国房地产业的发展阶段

中国的房地产业是和中国的商品经济联系紧密联系在一起的。中国近代房地产业发端于1840年中国通商口岸开埠之后,成型于上世纪二十至四十年代,主要发育成长于中国东部的大中城市当中。

新中国成立后的计划经济年代,土地和房屋从商品领域退出,房地产市场销声匿迹,独立的房地产业不复存在。中国实行改革开放以后,特别是进行了土地制度和住房制度的改革以后,中国现代房地产业得以恢复,并有了迅猛的发展,一举奠定了产业在国民经济中的支柱地位。

近二十年的历史表明,由于中国房地产业的存在和发展,这一时期是中国城市史上形态和功能变化提升最大的二十年,这一时期是中国老百姓改善自己住房需求又好又快的二十年。这一切都来源于中国实行了改革开放当中最为成功的两个单项改革,即土地经济制度改革和住房经济制度改革。

为了正确认识中国现代房地产业的发展历程、阶段特点和正确认识所处阶段,从五个方面予以显示。

1、产品发展阶段

房地产产品主要是经过开发的土地产品和在开发土地上建造的房屋产品。由于中国走上了社会主义经济道路,对劳动产品主要实行商品化,因此中国房地产业的产品总体上已从产品阶段进入到商品阶段,表现为商品土地和商品房屋。

土地所有权依然归国家所有,土地使用权通过划拨和批租两种方式进行流转。但是土地使用权的批租已经成为我国供地的主要方式。土地使用权商品正从最初的毛地转让为主逐步发展为毛地和净地转让共存的局面。今后净地转让将成为中国土地使用权商品转让的主要方式。

中国房地产房屋产品已经进入房屋商品发展的大阶段。商品房屋从建设面积和交易面积的角度观察,目前占据统治地位依然是毛坯式商品房屋。近年来装修式商品办公楼、商品商铺和商品住宅的市场供应比重越来越大,这和产业政策的要求是相一致的。今后中国装修式的商品房屋会占据市场的主导地位。目前以节能式、智能式为代表的商品房屋开始进入中国市场,代表着发展方向和主流。智能式的商品房屋应该是节能式商品房屋的后续替代品,但是它们仍然有很长一段市场道路要走。

中国的商品房屋首先是在中国城市的中心城区出现的,接着又在中国城市的卫星城和城郊新区(开发区)大量出现。这是和土地由集体性质转变为国家建设用地性质的过程相协调的。今后随着中国房地产业的发展,随着农村土地的流转和土地所有制的变性,商品房屋进入中国的农村地区也必将成为发展趋势。

2、企业发展阶段

中国房地产企业(主要指房地产开发企业)最早都是国有企业,来源于国有企业的投资和地方政府的直接组建。在上世纪八十年代末九十年代初,民营企业、外资企业、和股份制企业相继在中国房地产行业中出现。

上述房地产企业早先进入的都是单一的土地和房产开发项目,属于项目开发企业。后来它们中的一批企业开始在单一城市内部进行多项目的开发建设。再后来又有一批房地产企业在中国范围内进行了跨行政区域的房地产投资。中国目前房地产开发企业实行跨境开发、跨国开发的情况还比较少见,大部分房地产企业仍然是项目公司,表明中国房地产业中的集中度水平还不高。

中国现代房地产企业一般而言是发端于上世纪七十年代末八十年代初,规模化地出现是在九十年代上半期。相对于中国经济中的其他产业,它并不具备传统产业的一些特征。中国房地产企业是中国各行各业的人才、资金随机性地进入的,这种情况目前依然大量存在。

在发展过程中,一批房地产企业选择了多元化的发展道路,即以开发为主,还组建了建筑设计、物业管理、建材供应等子公司;以住宅开发为主,还投资于商业地产和工业地产;以房地产业为主,还投资于其他非房地产业。

进入新世纪后,大批主流房地产企业开始进行专业化的发展,专注于某种类型的住宅商品,或专注于商业地产,或专注于某一区域细分市场或,专注于房地产流通服务领域。专业化的发展正在成为中国房地产企业的主流现象。

3、管理发展阶段

房地产业的管理可分为开发建设管理、物业管理、行政管理和行业管理。中国房地产业的管理总体上还是一种比较粗放式的管理,而精细化的管理也正成为中国房地产业发展的主流特征和趋势。

中国房地产业的管理目前还是以政府行政管理为主、行业协会管理为辅的管理格局。未来的发展方向应该是颠倒过来,实行行业协会管理为主、政府行政管理为辅的管理格局。行业协会、地方政府主管部门和中央政府主管部门应该实行分层次、分职能的管理格局。

4、体制发展阶段

从历史纵向角度看中国房地产经济体制的发展过程应该有四个阶段。

第一个阶段是计划经济阶段。主要特征是土地无偿划拨,房屋高度匮乏下的无偿分配,可供市场公开销售的商品房屋几乎没有。

第二阶段是双轨制阶段。主要特征是土地和房屋的计划供应分配体制和市场供应交易体制并存。

第三阶段是转型阶段。土地供应和房屋供应已经基本确立了市场化商品化的主体,政府主导下的住房保障制度开始形成。中国房地产业目前就处于这一阶段。

第四阶段是市场主导阶段。伴随着社会注意市场经济的形成,房地产业总体上是完全的市场化和商品化,产业法律制度完备,市场秩序井然,还有存量房交易主导着市场价格。住房保障制度是补充形式,处于从属地位,其建设和分配虽然相对封闭,但依然与市场价格和市场交易保持着相关联系。

5、市场发展阶段

我国商品房市场从交易面积、交易金额和交易价格的角度分析,目前还是由增量房决定为主的。

下一阶段将进入由存量房主导的阶段。上海市从2008年起已率先迈入这一阶段。

我们距离建立全国统一的城乡交易市场依然有漫长的道路要走。这和我国土地制度的改革、中国农村经济的发展、中国二元社会结构的消除密不可分。

 

六、中国房地产业现阶段的主要特点

1、一快,发展速度快

中国房地产业发展速度主要体现在房地产业的投资增长快,开发面积增长快,市场交易面积增长快,市场交易金额增长快。从产业培育到今天,虽然已有三十年时间了,虽然出现过两三次调整回落,但总体一直保持着高速发展的态势。

2、二大,开发规模、交易规模大

以2007年为例,当年中国房地产土地购置面积是40609万平方米,土地开发面积是26880万平方米,房地产施工面积是235882万平方米,商品房投资额是25280亿元,商品房销售额是29604亿元,商品房均价是3885元/平方米。开发规模和交易规模都占据着世界领先地位。

3、三低,进入门槛、专业化产业化、产业运行素质低

中国房地产开发企业的注册资本起点是五百万元,但实际上一批房地产开发企业的自有资本比这一数额低的多也能够进入。中介流通服务企业进入的资金门槛更低。无论是开发企业、中介企业还是物业管理企业,其人员的学历水平、专业资质经验都不高。

中国房地产企业由于单体规模小、实力弱,导致专业化水平总体也不高。企业往往是根据自己的资金能力、规划条件、市场需求和社会关系随机性地决定自己的投资方向及规模。项目间的关联度不大。企业发展战略变动性大。产业化只能是少数大型企业追求的目标,且进展步伐不大。

整个产业运行素质也低,行业平均自有资金拥有量、平均利润率、平均总资产净资产、平均开发量和销售量、平均上交税收都不高。一大批企业常年处于休眠、低速运行、等待观望寻机状态。

4、四弱,技术创新能力、产业管理能力、资源集约能力、抗风险能力弱

就绝大多数房地产企业来讲,产品研发、市场营销、物业管理都是处于模仿拷贝阶段,研发和技术创新投入不足。学习和经验成为生成发展的关键所在。

国家、地方、行业、企业四个层面的管理能力都不够,各类相关信息不透明、不准确、不及时、不全面。土地、开发、市场、金融四个方面协调度不够。事后管理代替过程管理,经验管理代替数据管理,粗放管理代替精细管理。

尽管中国房地产的容积率高、建筑覆盖率大、建筑间距小、绿地覆盖率差、单项开发项目资源集约能力强。但把房地产项目放在城市的生态、水电煤通讯小配套、教卫商安路车大配套等更大范围背景下考察,我们的资源集约能力又是差的。

中国房地产业对自然风险、市场风险和政策风险的防范抵抗能力都不强,一遇波动就陷入紧运行状态。

 

七、中国房地产业的发展模式

总结中国房地产业三十年的发展道路和发展模式,还是具有非常成功的中国特色可以总结,并非虚无主义的认识观点所能否定的。

中国房地产业的发展模式有的已取得共识得到肯定,有的还在培育当中,但已体现趋势,有的存在分歧但不妨讨论研究。

1、产业道路

坚持走“市场化”、“商品化”的发展道路,带动相关产业共同发展,以满足市场消费需求和推进城市化进程为根本目的,努力培育和巩固在国民经济中的支柱产业地位。

2、行业培育

坚持走“开放”、“竞争”的发展道路,允许多种所有制、境内外资本共同参与,形成具有行业自律、行业协调功能的新兴行业。

3、企业发展

坚持走“专业化”、“产业化”的发展道路,以自有资本、银行贷款和预售回款为主形成投资资本构成,逐步实行跨区域拓展。

4、改革重点

坚持走“土地制度”、“住房制度”的改革道路,通过土地使用权的有偿转让和取消福利性无偿分房的办法,让市场决定资源的有效配置。

5、市场格局

贯彻“一级市场垄断”、“二三级市场放开”的总体思路,尊重价值规律和供求关系,通过市场联动和交易规范的办法,努力营造公开、公平、公正的市场环境。

6、发展空间

坚持以中国城镇为主战场,实行新城拓展和旧城改造相结合的办法,逐步推动城市形态重构、产业功能结构再塑和居民居住条件梯度改善。

7、住房保障

坚持政府主导政策保障性住房的建设、分配和管理的发展道路,形成以廉租房为主体的救济性住房保障、以经济适用房为主体的援助性住房保障、以公积金为主体的互助性住房保障,逐步完善中国特色住房保障体系。

8、管理体制

坚持分级管理的原则,中央政府负责产业发展方针政策和税收信贷调控手段,地方政府负责区域产业规划和市场监管,形成权、责、利统分结合的管理体制。

 

八、中国房地产业发展阶段的总体评价

我国房地产业各地发展阶段不同,存在着较大差异,但总体上处在发展的中级阶段。

我国房地产业在发展速度和发展规模上处于世界的较高阶段。

在产业改革、企业开发能力和市场联动发展上处于世界的中等水平。

在产业管理、专业化产业化、资源集约能力等方面处于世界的较低阶段。

现代中国房地产业是伴随着中国三十年的改革开放和城市化进程发展起来的,其推动力是土地和住房两项经济制度改革,其基本路径是市场化商品化。

房地产业的发展有利于我国城市功能提升和产业优化结构调整,已经成为中国国民经济中的支柱产业和经济增长点。

房地产业的发展基本满足了我国人民群众不断改善自己居住条件的旺盛需求。

 

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